賃貸管理の業務内容

平均空室期間1.4ケ月、家賃アップ交渉成功率80%の実績を誇るさんれいコンサルティングが、具体的な業務内容について紹介していきます。

Work 賃貸管理の業務内容

賃貸管理の業務内容はやるべきことが膨大にありますが、大別すると「物件の管理」と「入退去者の管理」の2つに分けられます。これに加え、管理会社は「オーナーへの対応」も行います。それぞれ見ていきましょう。

物件の管理

物件の管理は、物件の損耗を抑えるためのあらゆる維持管理・修繕を指します。具体的な業務内容を解説していきます。

設備点検・交換・修繕工事

設備の点検には義務付けられた法定点検と、管理会社が任意で行う点検があります。どちらも物件の損耗を防ぎ、入居者が快適に暮らせる環境を維持・管理することで収益の低下を防ぎます。

法定点検

法定点検では、建物や設備に故障・不具合がないかチェックします。建基法・官公法により、以下のような定期点検が義務付けられています。

3年以内毎	建築物等（基礎や土台・外壁・周辺構造物や敷地の地盤など）
1年以内毎	エレベーター、建築設備（換気設備や照明・水道設備）、防火設備（防火扉やシャッター・自動火災報知設備など）

参照元：官公法・建基法の点検 – 法定点検等の実施｜国土交通省

点検により何か問題があれば交換作業をします。故障や老朽化したエアコン、給湯器、照明器具などは適時交換します。

任意点検

こちらは管理会社が任意で行う点検です。法定点検のチェック箇所をチェックしたり、事故などで破損したドアや窓の修理・屋根や外壁の修繕・塗装なども業務範囲です。

長期修繕計画の立案・手配

建物の所有者は、建築基準法第8条において常時適法な状態に維持するよう努めなければならないと定められています。長期修繕計画とは、そうした維持管理を行っていくための計画のことです。

国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインでは「30年以上で計画し、5年程度に1度の見直しと診断」を求めています。

参照元：令和6年6月改訂　長期修繕計画作成ガイドライン｜国土交通省

リフォーム計画の提案・手配

法定点検や長期修繕計画の内容によって、リフォームが必要になる場合があります。例えば、定期点検で水道設備の老化が指摘されれば改修工事とそれに伴うリフォームが必要となるでしょう。

また、空室状況の改善にリフォームも有効な場合もあります。ユニットバスをバス・トイレ別にしたり、壁紙を張り替えたりなどすることで、物件の魅力を増すことができます。

オーナーの資産価値最大化のためにリフォームの提案・手配をするのも管理会社の重要な職務です。

清掃・ゴミの管理

アパートやマンションの場合、階段や自転車置き場・エレベーターなど住民みんなが利用する共用部には、日々の生活で砂ほこりや落ち葉などが溜まってしまいます。清潔な共用部は空室率の改善など非常に重要な点です。

また、ゴミ捨て場のルールについても管理会社が請け負っています。こちらも清潔にしていないと、害虫被害等が出る恐れがあります。また、住民トラブルを防ぐにはルールの周知徹底画必要です。

こうした日常業務のほか、高圧洗浄といった特殊清掃も管理会社が行います。

原状回復

退去者が出た場合、原状回復をして次の入居者に備えなければなりません。原状回復はあくまでも日常の損耗や入居者の故意・過失による破損を修繕するためのものです。空室リスクが気になる場合、修繕工事やリフォームも必要となるでしょう。

各種備品・工事・積立金などの会計管理

点検による備品の交換や各種修繕工事費用、長期修繕の積立金の管理など、お金の管理・計画運用も管理会社が行ってくれます。また、原状回復の費用算出・敷金の清算も業務範囲です。

入退去者の管理

入退去者の管理は、入居者募集から入居中のトラブル対応・退去の手続きまで、あらゆる対応業務です。具体的な内容を解説していきます。

入居者募集（賃貸仲介・客付け）

空室ができた際に、次の入居者を集めるための施策・手続き・対応をします。一例としては、広告の作成・出稿、各種ポータルサイトの出稿管理、内見案内なども行います。

入居者募集は不動産経営において最も重要な業務です。複数の仲介会社を通して客付けをしてくれるところもあれば、専任でしかやってくれないところもあるなど、管理会社によって対応はマチマチです。

入居率が高い・実績ある管理会社を選ぶようにしましょう。

家賃回収・滞納者への督促

家賃が期日までに振り込まれているかの確認や催促をします。万が一音信不通になっているときは部屋に確認しに行ったり、最悪の場合は訴訟手続きも行うことがあります。

契約・更新手続き

入居が決まった際の賃貸借契約手続きや重説対応・契約書の郵送なども管理会社の業務です。また、更新時期の案内や書類作成・更新手続きも行います。

退去対応・敷金精算

退去が決まった場合は、退去立会い・滞納家賃の回収・原状回復に敷金の清算を行います。退去者負担分の原状回復費用が敷金を上回ってしまった場合には、その請求も必要です。

入居者・近隣住民からのクレームやトラブル

入居者間・近隣住民等とのトラブル解決も管理会社の重要な業務です。

例えば騒音トラブルはルールの再周知とともに、原因の特定が必要です。入居者の誰かが原因の場合は、改善を求めます。最悪の場合は強制退去の提案をオーナー様にしなければならなこともあるでしょう。

また、ゴミ出しのトラブルも多いものです。害虫被害の原因にもなるので、こちらも原因の特定と対応策の実施が求められます。

このほか、老朽化等による備品の部分的な修理（キッチンの引き戸が壊れた・水漏れ・お湯がでないなどなど）といった要請に応えることも、管理会社の業務です。

オーナーへの対応

管理会社はこれらの業務をこなしつつ、オーナー様への定期報告や相談といった連携も行います。

例えば、特定の入居者による騒音トラブルがあった場合、当人に反省の色がなく改善が見込めない場合、強制退去が選択肢に入ります。委託管理の場合、管理会社が独自に入居者を追い出すことはできませんので、こうした意思決定をオーナーに相談することも重要な業務です。

このほか回収した家賃の送金や備品等の使用状況・退去対応の収支報告など、細かな業務の報告もあります。

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Kind 不動産会社の種類と対応業務

不動産会社には、その業務内容によっていくつか種類があります。賃貸経営をするオーナー様が関係する会社は、主に2つです。

仲介会社

仲介会社は、入居者募集・内見対応・賃貸契約締結までをサポートする会社です。集客活動や物件紹介といった活動を行い、締結後は管理会社に引き継ぎます。

管理会社

管理会社はオーナー様から物件を預かり、入退去者への対応や建物の設備の点検などを行います。

なお、物件の紹介は宅建の資格が必要ですが、有資格者がいる管理会社なら、入居者募集対応も行っています。

Merit 管理会社を利用するメリット

賃貸管理を委託する場合は賃料の3～5%程度の手数料がかかります。自主管理の場合はその手数料がないので利益率は高いです。

ここからは、管理会社を利用するメリットを解説します。コストをかけるべきか否か、投資判断にご利用ください。

手間が省ける

賃貸管理は悪質な入居者の対応といった重大なことから、日々の掃除といった些細な業務まで幅広くあります。クレーム対応といった精神的な負担が大きい業務も少なからず発生するでしょう。

管理会社に依頼すれば、そうした手間や精神的負担から解放されます。場合によっては一部の業務だけ依頼するといったこともできるので、お財布事情と相談しながら負担を減らすことも可能です。

遠方・複数の物件を所有できる

自主管理の場合、自分の手が届く範囲の物件しか対応できません。しかし管理会社に依頼することで、さらに複数の物件や、遠方のより好条件の物件を所有することができるようになります。

物件の所有に関しては利回りさえ合えば銀行から借り入れができるので、それだけでビジネスとして成立させることも可能です。

Demerit 管理会社を利用するデメリット

管理会社を利用するデメリットももちろんあります。

費用がかかる

賃貸管理を委託する場合は管理費などの手数料がかかります。一般的な相場としては3～5%程度です。

さんれいコンサルティングでは、最低2,000円から、MAXでも3%で委託管理を請け負っています。

悪質な管理会社もある

管理会社の質が悪く、空室が埋まらない・入居率が改善しない・手残りが少ないといったことは容易に起こりえます。

例えば管理会社の中には、管理手数料0円や1,000円といった格安での委託管理を請け負っているところもあります。しかし、そうした会社は高額な実費を設定していることが多く、て残りが少なくなります。

関連記事：管理手数料1,000円は安全？

また、悪質な管理会社はクレーム対応を雑にしたり、原状回復の手を抜いて歩留まりを悪化させてしまうといったことも考えられます。

管理会社を選ぶ際は実績や費用設定をしっかり確認しましょう。

Service さんれいコンサルティングの賃貸管理

さんれいコンサルティングは適正相場の範囲に収めながら、入居率98%・家賃アップ成功率80%の実績を誇ります。

退去者のサイクルが早い、原状回復の費用で残りが少ないなどでお悩みのオーナー様は、さんれいコンサルティングにご相談ください。

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空室期間を圧縮し、家賃アップを実現してきたさんれいコンサルティングが、安定した賃貸経営の実現に向けてお手伝いさせていただきます。

具体的な業務内容は以下のとおりです。一部のみの対応やその他のカスタマイズも可能です。お気軽にご相談ください。

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