PM・BM・AM・FM

賃貸管理会社を探しているとPMやBMといった表記を目にしたことがあると思います。賃貸経営にはPM・BM・AM・FMの4つのマネジメント業務があり、賃貸管理会社によって対応範囲が異なるのです。

このページでは、入居率98%（2022年度実績）を誇るさんれいコンサルティングが、4つの業務についてそれぞれ解説します。

Difference 4つのMの内容と違い

まず、4つの大まかな違いは下記のとおりです。

PM：プロパティマネジメント

不動産経営における賃貸管理の実作業
例）入居者募集に始まり、契約締結や更新・クレーム対応など

BM：ビルマネジメント

建物自体や設備の維持管理
例）共用部の清掃や照明・水道設備などの維持管理、景観維持のための取り組みなど

AM：アセットマネジメント

投資用資産としての物件のマネジメント
例）投資計画や資金計画の見直し、新物件の買い付けや売却など

FM：ファシリティマネジメント

施設とその環境を総合的に企画、管理、活用する経営活動
例）土地の有効活用や低稼働物件のリノベーションや他業態転換など

ここからは、それぞれの業務内容について具体的に解説していきます。

PM プロパティマネジメント

PMの目的は賃貸物件の管理・運営を通じて資産価値の維持・向上を図ることです。賃貸物件に直接関わり、日常的な管理業務を行うことが主な役割となります。

BMとの違いは、「資産価値」に着目している点です。PMは収益の最大化をすることで資産価値向上を目指します。

BMはあくまでもビルの設備や施設の運営・管理が主目的となりますので、どちらかというと入居者が快適に過ごせるかどうかに着目しています。

具体的な業務内容

入居者の管理

賃貸契約の締結・更新

新しい入居者との契約書を作成したり、既存の入居者との契約を更新したりします。手続きがスムーズに行えるので、トラブルを未然に防げます。

賃料の徴収

毎月の賃料をきちんと請求・回収し、未払いが発生した場合も迅速に対応します。これにより、安定した収入を確保できます。

クレーム対応

入居者からの苦情や問い合わせに対して、迅速かつ丁寧に対応します。これにより、入居者の満足度が高まり、退去のリスクが減ります。

建物・設備の維持管理

定期点検

建物や設備の定期点検を行い、異常がないかをチェックします。早期発見・対処で大きなトラブルを未然に防ぎます。

修繕計画の策定・実行

必要な修繕計画を立て、それを実行します。計画的なメンテナンスで建物の価値を維持し、長期的なコストを削減します。

清掃・警備

共用部分の清掃

エントランスや廊下など、共用部分の定期清掃を行います。清潔な環境が保たれることで、入居者や来訪者の印象が良くなります。

警備体制の管理

警備員の配置や防犯カメラの設置・管理を行い、安全な環境を提供します。これにより、入居者が安心して生活できる環境が整います。

レポート作成

収支報告書の作成

毎月の収支を詳細に報告する収支報告書を作成します。透明性が高まり、依頼者が安心して運営状況を把握できます。

運営報告書の作成

管理業務の状況や建物の状態をまとめた運営報告書を作成します。詳細な報告で信頼関係が強化され、意思決定がしやすくなります。

BM ビルマネジメント

BMの目的はビルの運営・管理を通じて、安全で快適な環境を提供することです。特にビルの設備や施設の運営・管理に焦点を当て、安全で快適な環境を維持することが求められます。

具体的な業務内容

設備管理

空調、給排水、電気設備の運転・保守

ビルの空調、給排水、電気設備の運転と保守を行い、快適な環境を維持します。

エレベーターの点検・保守

エレベーターの定期点検と保守を行い、安全でスムーズな運行を確保します。

消防設備の管理

消防設備の点検・保守を実施し、消防法に基づいた安全対策を確保します。

清掃管理

ビル全体の清掃計画と実行

ビル全体の清掃計画を立て、それを実行します。清潔な環境が保たれることで、ビルの価値が高まります。

窓ガラス清掃

高層ビルの窓ガラス清掃を行い、ビルの外観美を保ちます。

外壁清掃

ビルの外壁を定期的に清掃し、美観を維持します。

警備管理

警備体制の構築、緊急時対応

警備体制を構築し、緊急時の対応を行います。これにより、ビルの安全性を確保し、入居者が安心して利用できます。

防犯カメラの設置・管理

防犯カメラを設置し、ビル内外の監視を強化します。定期的なメンテナンスも行います。

セキュリティシステムの運用

入退館管理システムや警報システムの運用を行い、ビル全体のセキュリティを向上させます。

施設運営

会議室や共用施設の予約・利用管理

会議室や共用施設の予約と利用管理を行い、効率的な利用をサポートします。

イベントの運営サポート

ビル内で開催されるイベントの運営サポートを行い、スムーズな進行を支援します。

入居者サービスの提供

ビル内の入居者に対して、郵便物の管理や受付サービスなど、様々なサービスを提供します。

環境管理

エネルギー管理

ビルのエネルギー使用状況を監視し、省エネ対策を実施します。これにより、運営コストの削減が期待できます。

廃棄物管理

廃棄物の適切な分別・処理を行い、環境に配慮したビル運営を実現します。

AM アセットマネジメント

AMは資産管理のことで、不動産経営でいうと不動産資産全体の価値最大化を図ることです。

PMとの違いは実務作業の有無にあります。AMはあくまでも資産運用の1つとして賃貸・不動産経営に携わるのに対して、PMは預かった物件の資産価値を向上させるための実務に取り組みます。

具体的な業務内容

投資戦略の策定

購入・売却のタイミングを計画

市場の動向や物件の状態を分析し、最適な購入・売却のタイミングを計画します。これにより、投資のリターンを最大化します。

ポートフォリオの多様化

リスクを分散するために、異なる地域や種類の物件に投資し、バランスの取れたポートフォリオを構築します。

リスク管理

市場リスクや運営リスクを分析し、リスクを最小限に抑えるための対策を講じます。

収益管理

賃料設定、経費管理、キャッシュフローの分析

物件の賃料を市場価格に合わせて設定し、経費を適切に管理します。また、キャッシュフローを詳細に分析し、収益の最大化を図ります。

予算作成と管理

年間予算を作成し、実際の収支と比較しながら予算管理を行います。これにより、計画通りの運営が可能になります。

収益性のモニタリング

定期的に物件の収益性をモニタリングし、改善が必要な場合は迅速に対応します。

資産価値の向上

リノベーションやテナントミックスの最適化

物件のリノベーションを行い、資産価値を向上させます。また、テナントミックスを最適化し、物件の魅力を高めます。

グリーンビルディング対策

環境に優しい建物として認証を取得するための対策を実施します。これにより、物件の価値がさらに高まります。

マーケティングとプロモーション

物件の魅力を最大限に伝えるために、効果的なマーケティング戦略を立て、プロモーション活動を行います。

投資家対応

投資家への報告、投資戦略の説明

定期的に投資家に対して報告を行い、投資戦略や物件の状況を説明します。透明性を高め、投資家との信頼関係を築きます。

投資家向けイベントの開催

投資家向けの説明会や見学会を開催し、直接コミュニケーションを図ります。これにより、投資家の理解と信頼を深めます。

パフォーマンスレポートの作成

投資家に対して、定期的に物件のパフォーマンスレポートを提供し、投資の進捗を明確にします。

FM ファシリティマネジメント

日本ファシリティマネジメント協会（※）によると、FMとは「企業・団体等が組織活動のために、施設とその環境を総合的に企画、管理、活用する経営活動」をいいます。

例えば、テナントが入っているビルであれば業務効率を最大化するための施設管理を企画・実施します。また、遊休不動産があれば賃貸に出す・業種転換して有効活用するための企画立案から実施まで行います。

※参照：FMとはどのようなものか｜JFMA 公益社団法人 日本ファシリティマネジメント協会

具体的な業務内容

ワークスペースの管理

効率的なレイアウトの設計、改修

オフィスや施設内のワークスペースを効率的にレイアウトし、必要に応じて改修を行います。これにより、従業員の作業効率が向上し、快適な作業環境が提供されます。

フレキシブルワークスペースの導入

テレワークやフリーアドレスに対応するために、柔軟に利用できるワークスペースを設計・導入します。

共用エリアの管理

休憩室や会議室などの共用エリアを適切に管理し、利用者が快適に利用できる環境を維持します。

設備管理

空調、照明、ITインフラの維持管理

施設内の空調、照明、ITインフラを適切に維持・管理し、快適で安全な環境を提供します。設備の定期点検やメンテナンスを行い、故障や不具合を未然に防ぎます。

設備の更新・アップグレード

古くなった設備を最新のものに更新し、エネルギー効率や性能を向上させます。

緊急対応の準備

設備の故障やトラブル発生時に迅速に対応するための緊急対応計画を策定し、スタッフに訓練を実施します。

サービス提供

受付、郵便、清掃、警備

施設内の受付サービス、郵便物の管理、清掃業務、警備体制の構築・管理を行います。これにより、入居者や従業員が快適かつ安全に利用できる環境を整えます。

カフェテリア・飲食サービスの提供

従業員が利用できるカフェテリアや飲食サービスを提供し、利便性を高めます。

イベント・会議のサポート

施設内で開催されるイベントや会議の運営サポートを行い、スムーズな進行を支援します。

環境管理

省エネルギー対策、廃棄物管理

施設の省エネルギー対策を実施し、エネルギー効率を高めます。また、廃棄物の適切な管理を行い、環境に配慮した運営を実現します。

グリーンビルディング認証の取得

LEEDなどのグリーンビルディング認証を取得するための取り組みを行い、環境性能を向上させます。

室内環境の改善

空気質のモニタリングや植物の導入など、室内環境を改善するための施策を実施します。

Service さんれいコンサルティングのサービス

さんれいコンサルティングは東京・神奈川・千葉のエリアで不動産の総合コンサルティングサービスを行っています。

特に賃貸管理は入居率98%・家賃アップ成功率80%の実績を誇り、多くのお客様の不動産経営を安定に導いてきました。

また、オフィスの紹介・管理や不動産投資に関する物件の売買・遊休不動産の買取も実施しています。

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