家賃滞納への対応

家賃滞納はたまたま忘れていたり、支払の意思はあっても出来なかったりと様々なケースがあります。場合によっては強制退去をさせなければならないケースもあるでしょう。

ここでは、家賃滞納発生から強制退去までの手続きの流れを詳しく解説し、少額訴訟や違法な督促のリスクについても解説します。さらに、家賃滞納を未然に防ぐためのポイントもご紹介します。

Flow 家賃滞納発生から強制退去までの
手続きと流れ

家賃滞納が発生しても、すぐに強制退去を求めることはできません。法的手続きには段階があり、状況に応じた適切な対応が求められます。ここでは、家賃滞納の初期対応から最終的な強制執行までの流れを解説します。

入居者への連絡

まずは入居者本人に対して、家賃滞納について連絡を取りましょう。電話やメール・訪問などの方法で滞納の事実を確認し、支払いを促します。連絡が取れない、あるいは支払いがない場合には、内容証明郵便で督促状を送付しましょう。 ただし、滞納開始から3ヵ月以内では、法的措置を講じるのは難しい場合があるため、慎重な対応が求められます。

家賃保証会社・連帯保証人へ連絡

家賃保証会社を利用している場合は、早い段階で状況を報告しましょう。

連帯保証人への連絡は、入居者の状況を見ながら慎重に行う必要があります。急に連絡が取れなくなった場合には、事故や病気などの可能性もあるため、安否確認の意味でも連絡が必要になることもあります。連絡のタイミングは状況次第で柔軟に判断しましょう。

支払督促

滞納開始から3ヵ月経過しても、入居者から支払いの意思が見られない場合には、「支払督促」の手続きに進むことができます。これは裁判所を通じて滞納家賃の支払いを求める法的手続きで、通常の裁判とは異なり、比較的簡易に行えます。費用も抑えられ、自分で申し立てることが可能です。ただし、相手方が異議を申し立てた場合には通常訴訟に移行します。

建物明渡請求

支払督促や任意の交渉で解決しなければ、建物明渡請求の訴訟を裁判所に申し立てることになります。これは「家賃を支払わない入居者に、退去を命じて物件を明け渡してもらう」ための法的手続きです。弁護士に依頼することもできますが、必要書類をそろえればオーナー自身で申し立ては可能です。判決までには数ヶ月を要することもあります。

強制執行

裁判所が建物明渡しを認める判決を出したにもかかわらず、入居者が退去しない場合は「強制執行」の手続きに移行します。これは裁判所の執行官が物件に立ち入り、入居者を退去させるための最終手段です。家財道具の差し押さえ・搬出や施錠の変更なども行われ、強制的に明け渡しを実現します。

Not recommended 滞納家賃の回収で
少額訴訟はおすすめしない

少額訴訟とは、60万円以下の金銭請求に対して簡易的に行える裁判手続きで、原則として1回の審理で判決が出るという特徴があります。しかし、家賃滞納のケースにおいては、少額訴訟の活用には注意が必要です。

被告の一言で通常訴訟に
移行されてしまう

少額訴訟は、原則1回の審理で即日判決が出るスピーディな制度ですが、被告（入居者）が「通常訴訟にしてほしい」と申し出るだけで、すぐに通常訴訟に切り替わってしまいます。特別な書面や理由の提出は不要で、第一回の審理当日、裁判官に口頭で伝えるだけで成立します。

この制度を利用して、入居者側がわざと訴訟を長引かせることも可能であり、迅速な解決を期待して少額訴訟を選んでも、結局は通常訴訟と同様の時間と手間がかかってしまうリスクがあります。こうした点からも、家賃滞納トラブルには必ずしも少額訴訟が有効とはいえません。

自分でやるにも手間とコストがかかる

少額訴訟は弁護士に依頼せずに自分で手続きを進めることも可能ですが、その場合でも書類の準備や裁判所とのやり取り、証拠の整理など、慣れていない人には相応の手間がかかります。また、収入印紙代や郵券代などの費用も発生するため、コスト的にも無視できません。対応にかかる時間と労力を考慮すると、費用対効果が合わないケースも多いのが実情です。

Template 督促状の書き方

家賃滞納が続いた際、入居者への連絡として内容証明郵便による督促状を送ります。記録が残るため、後の法的手続きでも証拠として活用できます。

内容証明郵便に書くべき内容

滞納家賃の金額と対象期間

例：「2024年12月分から2025年2月分までの家賃計180,000円」

支払期限の明記

明確に「〇月〇日までに」と期限を記載します。

振込先情報の記載

口座番号、名義人名などを正確に。

支払がなされない場合の対応方針

例：「支払がない場合、法的措置を取る可能性があります」

こうした具体的で明確な情報を盛り込むことで、受け取った側にも支払いの必要性を認識させる効果があります。

書いてはいけないこと

感情的な表現や脅迫的な言葉

例：「すぐに払わないと社会的信用を失うぞ」などは逆にトラブルを招く可能性があります。

一方的な契約解除宣言

法的手続きを踏まずに「本状をもって契約を解除する」と書くと違法行為になる恐れがあります。

保証人や他人への無断言及

「連帯保証人に連絡する」などの記載も、本人に了承を得ずに書くのは避けましょう。

督促状はあくまでも冷静かつ事務的に、法に則って作成することが大切です。内容証明郵便として送付する際は、誤字脱字や表現にも細心の注意を払いましょう。

督促状のテンプレート

Caution 滞納者への督促の注意点

家賃滞納が続くと、オーナーとしては一刻も早く解決したいと思うものです。しかし、感情的な対応や過剰な督促は逆にトラブルを悪化させ、違法行為とみなされる恐れがあります。以下に、法的に問題となる代表的な行為を紹介します。

一方的な契約解除・立退き要求

賃貸借契約は法律で強く保護されており、たとえ滞納があってもオーナーが一方的に契約を解除したり、立退きを命じたりすることはできません。必ず支払督促・建物明渡請求といった法的手続きを踏む必要があります。

早朝深夜の連絡

常識的な時間帯を超えた連絡（例：午後9時〜午前8時）は、入居者の私生活を不当に侵害するとして違法になる可能性があります。過度な接触は「嫌がらせ」「ストーカー行為」として法的措置を取られるケースもあります。

執拗な督促

短期間に何度も電話や訪問を繰り返すなど、過剰な督促は「債権回収の適正を逸脱した行為」とみなされ、損害賠償の対象となる場合があります。連絡は冷静に、必要最小限にとどめましょう。

第三者への連絡

滞納の事実を家族や勤務先などの第三者に伝えることは、プライバシーの侵害にあたります。本人の許可なく詳細を共有するのは慎重に判断すべきです。

張り紙や立て看板で督促する

「家賃滞納中」などと記載した張り紙や看板を掲示するのは名誉毀損に該当します。近隣トラブルや法的トラブルに発展するリスクが高いため、絶対に避けましょう。

無断で鍵を交換する

入居者が不在だからといって、オーナーが勝手に鍵を交換するのは違法です。これは「自力救済」と呼ばれ、不法侵入や住居侵害にあたる可能性があります。

無断で入室・部屋に居座る

入居者が滞納していても、賃貸契約が続いている限り、その物件は入居者の居住権に守られています。オーナーが無断で入室したり、室内に居座ったりするのは不法侵入・住居侵害となります。

無断で荷物の撤去をする

滞納が長期化していても、裁判所の許可なく入居者の荷物を処分することはできません。勝手に処分した場合、損害賠償請求を受けるリスクがあります。

Point 家賃滞納を防ぐポイント

家賃滞納は発生してから対応するよりも、事前の予防策が非常に重要です。入居前の審査体制や契約条件、入居後の支払い体制を整えることで、トラブルの発生率を大きく下げることができます。ここでは、家賃滞納を防ぐために押さえておきたい基本的なポイントを紹介します。

入居者審査の基準が高い
管理会社を選ぶ

信頼できる管理会社は、入居者の収入状況・勤務先・家賃負担比率・人柄などを総合的に審査します。入居時のフィルタリングが甘いと滞納リスクが高まるため、管理会社の審査基準の厳しさも重要な判断材料となります。

連帯保証人をつける

契約時には、支払い能力のある連帯保証人を設定することが基本です。滞納が発生した際に法的な請求先が確保できるだけでなく、入居者にとっても「責任のある契約」であるという意識が働き、抑止効果が期待できます。

家賃保証会社をつける

近年では家賃保証会社の利用がスタンダードになりつつあります。入居者が滞納した場合でも、保証会社が代位弁済し、オーナーの収益が保たれる点が大きなメリットです。保証会社の審査を通すことで、入居者の信用確認にもなります。

家賃を自動引き落としにする

家賃の支払い方法は、自動引き落とし（口座振替）に設定するのがベストです。振込忘れを防ぎ、督促の手間も軽減されます。保証会社との契約を活用すれば、自動引き落としと連動させる仕組みも構築しやすくなります。

これらの対策を講じることで、家賃滞納のリスクを大幅に低減できます。「問題が起きてから考える」のではなく、最初から仕組みで防ぐことが賃貸経営の安定につながります。

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