不動産会社には対応する業務内容によっていくつかの種類があります。中でも賃貸管理会社は不動産のオーナーから委託を受けて、物件の貸出のサポートをする会社です。
初めて家を貸し出す方にとって「どこに頼めばいいのか」「何をしてくれるのか」わかりにくい状態になっていると思います。
このページでは、賃貸管理会社とは何か、業務内容や信頼できる会社の選び方について解説していきます。
Diffelent 不動産管理会社の違い
不動産管理会社には、賃貸管理会社以外にもいくつかの種類があります。物件オーナーとして関わる可能性があるのは、主に賃貸仲介と建物管理の2つです。賃貸管理とそれぞれの違いを詳しく見ていきましょう。
賃貸管理と賃貸仲介の違い
簡単に言うと、賃貸管理は管理がメイン、賃貸仲介は入居者を見つけることがメインです。
賃貸管理会社は、オーナーに代わって物件の運営や管理を行う専門会社です。具体的には、家賃の集金や入居者とのトラブル対応、契約の更新手続きなど、物件を賃貸する上での日常的な業務を代行します。
賃貸仲介は、物件を貸し出す際に、入居者を見つけて契約を仲介するのが主な役割です。賃貸仲介会社は、入居者が物件を見つける際の窓口となり、オーナーが空室を埋める手助けをしてくれますが、その後の管理業務までは行いません。
賃貸管理と建物管理の違い
賃貸管理会社は、主に入居者に関連する業務を代行します。家賃の集金、入居者の募集、契約更新、クレーム対応など、賃貸物件の運営を円滑に行うために必要なサービスを提供します。
一方、建物管理は、建物自体の物理的な維持・管理を担当します。具体的には、建物の清掃や修繕、設備の点検や維持管理、防犯対策など、物件の安全性や快適さを保つための業務が中心です。建物管理会社は、物件そのものが長く使えるよう、建物のメンテナンスに重点を置いています。
つまり、賃貸管理は入居者に関する管理、建物管理は物件自体の管理がメインです。
Kind 賃貸管理の種類
賃貸物件の管理方法には自身で管理を行う自主管理や、専門の管理会社に任せる委託管理、サブリースといった特別な契約形態もあります。ここでは、それぞれの管理方法について紹介します。
自主管理
自主管理とは、オーナー自身が物件の管理業務を全て行う方法です。入居者の募集から家賃の集金、トラブル対応、修繕手配など、賃貸経営におけるすべての作業をオーナーが直接担当します。
メリットとしては、管理費用がかからないため、収益が最大化できることが挙げられます。また、すべての決定をオーナーがコントロールできるため、自由度が高いという点も利点です。
デメリットとして、オーナーの手間が大きくなる点や、専門知識が必要となることが挙げられます。トラブル対応や修繕など、日常的な管理に多くの時間と労力がかかるため、忙しいオーナーには負担が大きくなる場合があります。
委託管理
委託管理は、賃貸管理会社に物件の管理業務を代行してもらう方法です。家賃の集金、入居者の募集、トラブル対応、契約手続きなど、日常の管理業務をすべてプロに任せることができます。
メリットは、オーナーの手間が大幅に削減される点です。管理会社は不動産管理の専門家であり、経験豊富なスタッフが適切な対応を行うため、安心して管理を任せることができます。また、入居者とのトラブルや賃料の遅延など、煩雑な業務にも迅速に対応してくれます。
デメリットは、管理費用が発生することです。管理会社に支払う手数料や月額の管理費がかかるため、収益が減少する可能性があります。しかし、手間やストレスを考えると、費用対効果は高いと言えます。
サブリース
サブリースとは、物件を賃貸管理会社や不動産会社に貸し出し、その会社が入居者へ又貸しする形態です。オーナーはサブリース会社から毎月固定の賃料を受け取るため、空室リスクや賃料の未払いリスクを心配する必要がありません。
メリットとしては、安定した収入が得られる点や、空室期間や入居者トラブルなどのリスクが軽減される点が挙げられます。また、物件管理も全てサブリース会社が行うため、オーナーの手間が大幅に軽減されます。
一方で、デメリットとして、サブリース契約では一般的に市場相場より低い賃料が設定されるため、満室時に得られる収益よりも少なくなる可能性があります。また、契約内容によっては、長期的なリスクが伴うこともあるため、慎重に契約条件を確認する必要があります。
Work 賃貸管理会社の業務内容
賃貸管理会社は、オーナーに代わって賃貸物件の運営や管理を行う重要な役割を担っています。物件を効率的に管理し、収益を安定させるために、さまざまなサポート業務を提供しています。詳しくは関連ページをご参照下さい。
ここでは、具体的にどのような業務が賃貸管理会社によってサポートされるのか、簡単に解説していきます。
入居者管理
入居者募集から入居後のサポートまで、すべてのステップで対応してくれます。
- 入居者募集
入居者の募集広告を出し、適切な入居者を迅速に見つけるためのサポートを行います。入居者審査も実施し、トラブルが起こりにくい優良な入居者を選定します。 - 契約手続き
入居者との賃貸借契約の作成や、契約時の手続き全般を代行します。賃料や契約条件に関する交渉も含まれ、安心して契約が進められます。 - 家賃の集金・督促
毎月の家賃を集金し、オーナーに送金します。賃料の滞納があった場合は、迅速に督促を行い、遅れが発生しないように対応します。 - トラブル対応
入居者との間で発生するトラブルやクレームの対応も行います。騒音や設備故障など、入居者が抱える問題を解決し、安心して住んでもらえる環境を維持します。
物件の管理
物件の管理は、建物や設備の維持・メンテナンスを行い、物件の価値を保つために重要な業務です。
- 定期点検とメンテナンス
物件の設備や建物の定期点検を実施し、修繕が必要な箇所を早期に発見・対応します。特にエアコンや給湯器など、生活に密接した設備の不具合を迅速に修理・交換し、入居者が快適に過ごせるようにします。 - 清掃と管理
共用部分の清掃やゴミ置き場の管理を行い、物件全体を清潔に保ちます。定期的な清掃や巡回を通じて、物件の美観を維持し、入居者満足度を高めます。 - 緊急対応
設備の故障や事故など、緊急時には24時間対応するサービスも提供しています。急なトラブルが発生しても、迅速に現場対応することで、入居者やオーナーに安心を提供します。
オーナーへの対応
賃貸管理会社は、オーナーに対するサポートも充実しています。物件の運営状況や収益管理、税務対策に至るまで、オーナーが安心して賃貸経営を行えるようにバックアップします。
- 運営状況の報告
物件の入居率や収益、修繕履歴など、物件の運営状況を定期的にオーナーに報告します。これにより、オーナーは物件がどのように運営されているかを把握でき、安心して管理を任せることができます。 - 収益管理
賃料収入や修繕費、管理費用など、物件の収益管理をサポートします。賃貸経営の収支が明確になるため、長期的な資産運用の計画が立てやすくなります。 - 賃料改定の提案
市場の動向や物件の状態に基づいて、適切なタイミングで賃料の改定を提案します。これにより、収益の最大化を目指しつつ、適正な賃料で物件を運営することが可能です。
Contract 賃貸管理の委託契約の種類
物件の管理を委託する際に結ばれる代表的な媒介契約と代理契約について解説します。
媒介契約
媒介契約は、仲介会社が入居者を探す契約です。物件を借りたい入居者と、物件を貸したいオーナーをつなぐ役割を果たし、契約が成立すれば手数料を受け取ります。この契約では、仲介会社は主に入居者募集や契約手続きのサポートを行い、物件管理や運営の細かな部分はオーナーが担当する形になります。
賃貸物件の場合、売買契約に見られるような専任媒介契約は存在しません。賃貸においては、オーナーが複数の仲介会社に物件を同時に依頼することが可能です。
代理契約
代理契約とは、オーナーが賃貸管理会社に対して物件の管理や運営に関する権限を委任し、代理人として物件を管理してもらう契約です。賃貸管理会社はオーナーの代理として、入居者募集や契約手続き、トラブル対応、賃料の集金など、賃貸経営に必要な業務を一手に引き受けます。オーナーは日々の物件管理業務をすべて管理会社に任せ、賃料収入を受け取る形となります。
Merit 賃貸管理を委託するメリット
賃貸管理会社に物件の管理を委託すれば、賃貸経営の効率を上げ、日常業務の負担を軽減することができます。ここでは、委託する主なメリットについて詳しく解説します。
オーナーの負担軽減
賃貸管理会社に委託する最大のメリットは、オーナーの負担軽減です。物件を運営するためには、入居者募集や家賃の集金、契約更新、トラブル対応など、多くの作業が必要です。これらの業務を管理会社に一任することで、オーナーはこれらの煩雑な業務から解放されます。
特に忙しいオーナーや、複数の物件を保有している場合、管理会社を利用することで物件運営がスムーズに進み、オーナー自身は収益に集中することができるため、賃貸経営がより効率的になります。
滞納などのトラブルに対応してくれる
賃貸経営において、家賃滞納や入居者とのトラブルは避けて通れない問題です。滞納者に対する督促や回収手続き、入居者間のトラブル対応、設備故障や修理の手配など、オーナーが直接対応するのが難しい問題を代行してくれるため、安心して賃貸経営を行うことができます。
特に家賃滞納に関する問題は迅速な対応が求められるため、管理会社が間に入っていることで、トラブルが長引くことなく解決されやすくなります。
遠方の物件でも保有できる
賃貸管理会社に物件の管理を委託することで、オーナーが引っ越しなどの事情で遠方にいても物件を保有し続けることができるというメリットがあります。たとえば、転勤や移住などで物件がある場所から離れることになっても、管理会社が物件の運営や管理を一手に引き受けてくれるため、オーナーが物件の手入れや入居者対応をする必要はありません。
これにより、引っ越しの際にせっかく購入した持ち家を売却する必要がなく、手放したくない資産をそのまま保有し続けることができます。さらに、物件を賃貸に出すことで家賃収入を得られるため、オーナーは引っ越し後も安定した収益を得ることができ、投資の目的ではなくても、資産を有効活用する方法として賃貸管理が有効です。
Cost 賃貸管理の委託手数料
賃貸管理会社に支払う手数料の適正相場は月々の家賃の3～5%程度です。仲介会社の場合は、成功報酬として入居者が決まった際に家賃1ヶ月分ほどの手数料が発生します。
管理料無料や1000円などの格安プランを提供する会社もありますが、注意が必要です。格安会社では基本サービスが限定され、修繕やトラブル対応が発生した際に実費請求や追加料金がかかるケースもあります。
結果的に高額な負担になることがあるため、契約内容や料金体系を事前にしっかり確認しましょう。
Select 賃貸管理会社の選び方
賃貸管理会社を選ぶ際には、信頼できる会社かどうか、集客力やトラブル対応力がしっかりしているかを確認することが重要です。ここでは、賃貸管理会社を選ぶ際に注目すべきポイントについて解説します。
賃貸住宅管理業者登録制度
まず、賃貸住宅管理業者登録制度に登録されているかどうかを確認しましょう。この制度は、国土交通省が賃貸住宅管理業者の健全な運営を推進するために設けたもので、登録業者は適正な賃貸管理を行うことが保証されています。登録業者であれば、基本的な法令遵守や、業務に関する知識や技能が一定水準以上であることが保証されているため、信頼性のある管理会社を選ぶ目安になります。
集客力
次に、物件の集客力も重要なポイントです。物件の空室が長引かないように、管理会社がどのように入居者を募集しているかを確認しましょう。例えば、主要な不動産ポータルサイトに物件情報を掲載しているか、地域の仲介業者と連携しているか、広告宣伝にどれほど力を入れているかなどがポイントになります。集客力の高い会社であれば、空室期間を短縮でき、収益の安定化につながります。
トラブル対応力
賃貸経営において、入居者とのトラブルや修繕対応は避けられないものです。そのため、管理会社のトラブル対応力も選定の重要な要素です。緊急時に24時間対応が可能か、トラブル発生時に迅速かつ的確に対処できる体制が整っているかを確認しましょう。入居者のクレーム対応や、設備トラブルの際にスムーズに対応してくれる会社を選ぶことで、オーナーの負担を大幅に減らすことができます。
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