サブリースの賃料減額請求

サブリース契約を結んでいても、サブリース会社から賃料減額を求められるケースは少なくありません。本記事では、賃料減額請求の理由や適法性、拒否する方法、交渉のポイント、裁判になった場合の対処法などを詳しく解説します。

Reduction claim サブリース会社からの
賃料減額請求は止められない？

サブリース契約では、物件の所有者（オーナー）が貸主、サブリース会社が借主という立場になります。そのため、サブリース会社は借地借家法の適用を受け、法律上強い立場で保護されており、正当な自由さえあれば賃料減額請求を行うことができます。

借地借家法による「借主」の保護

借地借家法第32条では、賃料が経済事情や周辺相場と比べて不相当になった場合、借主は賃料の減額を請求できると定められています。サブリース会社もこの「借主」に該当するため、契約期間中であっても法的に賃料減額請求を行うことが可能です。

契約で「減額しない」と定めても無効

オーナーが「賃料減額はしない」という特約を契約に含めたとしても、借地借家法は強行規定（当事者間での合意よりも法律の効力が優先されるルール）のため、この特約自体が無効と判断されるケースがあります。過去の裁判例でも、「賃料減額請求を一切認めない」とする特約は無効とされた事例があります。

サブリース契約を結ぶ際は、「賃料減額請求は避けられない」という前提を理解し、どのように対応するかを考えておくことが重要です。

Reason サブリース会社から賃料減額請求が
来るのはどんなとき？

契約期間中にサブリース会社から賃料の減額請求が行われるのは、単なる一方的な要求ではなく、契約や法律上の根拠を持つ場合があります。

正当な理由が認められれば、オーナーは交渉に応じる必要があります。ここでは、賃料減額請求が起こる主な理由について解説します。

賃貸市場の変動

サブリース契約において、賃料減額請求が行われる最大の理由の一つが「市場環境の変化」です。具体的には、以下のような状況が減額請求の根拠となります。

空室率の上昇

地域の賃貸需要が低下し、空室率が高くなると、サブリース会社は満室を維持することが難しくなります。その結果、収益が悪化し、オーナーに対して賃料の減額を求めるケースがあります。

家賃相場の下落

近隣の競合物件の家賃が下がった場合、サブリース会社は市場に合わせるために賃料を引き下げざるを得ません。この状況が続くと、サブリース会社は契約しているオーナーへの支払い賃料も見直そうとする可能性があります。

サブリース会社の経営悪化

サブリース会社自体の経営が悪化すると、賃料の支払いが困難になり、減額請求につながることがあります。

財務状況の悪化

サブリース会社が赤字経営や資金繰りの悪化に直面すると、コスト削減の一環としてオーナーに対する支払い賃料を引き下げる動きが出てきます。特に、複数のオーナーと契約している場合、一斉に減額請求を行うケースもあります。

サブリース会社の経営戦略変更

事業の縮小や再編により、特定のエリアや物件の賃貸事業から撤退を進める際に、まずは賃料減額を求め、オーナー側が応じない場合には契約解除を申し出ることもあります。

オーナーとしては、サブリース会社の経営状況にも注意を払い、必要であれば財務状況を確認することが重要です。

契約に基づく賃料見直し条項の存在

サブリース契約には、契約期間中の賃料改定について定めた「賃料改定条項」が含まれている場合があります。この条項がある場合、サブリース会社は契約内容に従って賃料減額を請求できます。

契約書の内容を確認する

賃料改定条項には、「市場相場の変動に応じて賃料を見直す」などの文言が記載されていることがあります。

この条項がある場合、たとえ「空室家賃保証100%」などのサービスだったとしても、市場の状況を根拠に減額を求めることが可能になります。

改定の条件や手続き

契約によっては、賃料改定の際に事前通知の義務があったり、一定の協議期間が必要だったりする場合があります。オーナーは、サブリース会社の請求が契約の条件に沿ったものかを慎重に確認し、必要に応じて専門家のアドバイスを受けることが重要です。

賃料改定条項の有無や内容を把握しておくことで、サブリース会社からの減額請求に適切に対応することができます。

Rejection 賃料減額請求を拒否できる
ケースとは？

賃料減額請求は借地借家法によって強行規定とされており、サブリース会社からの請求に対して「話し合いをしない」といった対応は難しいのが実情です。

しかし、すべての減額請求に応じる必要があるわけではなく、契約内容や法的根拠によっては拒否する余地があります。ここでは、減額請求を拒否できる主なケースについて解説します。

契約上の賃料保証期間内である場合

サブリース契約には、一定期間賃料が固定される「賃料保証期間」が設定されていることがあります。この期間内であれば、サブリース会社が市場環境の変化などを理由に賃料減額を求めても、契約に基づいて拒否することが可能です。

契約書の確認が重要

賃料保証期間が「○年間は減額しない」と明記されていれば、その期間中は減額請求を受ける必要がありません。ただし、保証期間終了後は改定条項に基づき、賃料見直しが可能になることが一般的です。

保証期間の有無を事前に把握

サブリース契約を締結する際、保証期間の有無や期間の長さをしっかり確認しておくことが重要です。

また、期間が明記されていない場合は、サブリース会社との交渉で「○年間は減額しない」といった取り決めをしておくと、将来的なトラブルを回避できます。

一方的な減額請求に
法的根拠がない場合

サブリース会社の減額請求がすべて正当化されるわけではありません。特に、以下のようなケースでは、減額の法的根拠が不十分であり、拒否できる可能性があります。

「経営が厳しい」という理由だけでは認められない

サブリース会社が経営不振を理由に減額を求めても、それだけでは法的に正当な理由とはなりません。借地借家法では、「経済事情の変動」や「近隣家賃の相場下落」など、客観的な事情がある場合に限り、減額請求の正当性が認められます。

契約書に「賃料改定条項」がない場合

そもそも契約書に「賃料改定条項」がない場合、オーナーが賃料減額請求に応じる義務はありません。契約で「○年間固定」と定めている場合は、その期間中は減額交渉に応じる必要がないため、しっかり契約内容を確認しましょう。

交渉の余地があるかを判断

賃料減額請求を完全に拒否することが難しい場合でも、サブリース会社との交渉によって有利な条件を引き出せる可能性があります。

契約違反がないか精査する

サブリース会社が契約違反（例：家賃の未払い、管理業務の不履行）をしている場合、減額交渉に応じる前にその点を指摘し、交渉の主導権を握ることができます。特に、管理業務の不備がある場合は、「適切な管理が行われていない状況での減額交渉には応じられない」と主張することも可能です。

サブリース会社の経営リスクを考慮する

サブリース会社の経営状態が悪化し、将来的に倒産のリスクがある場合、オーナー側も状況を見極めたうえで交渉を進める必要があります。無理に減額を拒否してサブリース会社が撤退してしまうと、空室リスクを抱えることになるため、慎重な判断が求められます。

一部の減額を受け入れる代わりに
条件を提示

例えば、「賃料の減額には応じるが、その代わりに契約期間を短縮して自由に解約できるようにする」といった条件交渉も考えられます。交渉の際は、ただ拒否するのではなく、オーナーにとって有利な条件を引き出すことが重要です。

サブリース会社からの賃料減額請求に対して、無条件に応じる必要はありません。契約の保証期間や法的根拠をしっかり確認し、場合によっては交渉の余地を探ることで、オーナーにとって最適な対応をとることができます。

Judgment case サブリース会社と賃料減額請求の
裁判事例

サブリース契約における賃料減額請求に関する裁判は数多くあります。それだけ多くのオーナー様が管理会社とのトラブルを抱えているということです。ここでは特にトラブルになりそうな事例を紹介します。

一方的な連絡でも形成的効力が認められた事例

本事例により、サブリース会社が賃料減額請求を行う際、オーナーが拒否した場合でも法的に減額が認められる可能性があることが示されました。

サブリース会社（借主）がオーナー（貸主）に対し、一方的に賃料の減額を通知したにもかかわらず、その請求が「形成的効力」を持つと判断され、裁判所によって賃料が減額される結果となりました。

裁判の概要

• 借主（サブリース会社）が貸主（オーナー）に対し、借家法7条に基づく賃料の減額請求を行った。
• 減額請求は書面による通知という形で行われ、貸主はこれを拒否。
  貸主側は「減額請求には合意が必要であり、一方的な通知では賃料を変更できない」と主張。
• 裁判所は借主の請求に「形成的効力」があると認定し、貸主の同意なしに賃料減額を認めた。

裁判所の判断

旧借家法7条は、賃料が「経済事情の変動」や「近隣家賃の相場変動」によって不相当になった場合、借主からの請求によって賃料が適正な水準に変更されることを認めています。

この規定に基づき、裁判所は「賃料減額請求は貸主の合意がなくても有効であり、一定の条件を満たせば、裁判所が適正な賃料に変更できる」と判断しました。

（※）参照：最高裁昭和36年2月24日判決│裁判所

サブリース会社の収支悪化による
賃料減額請求を巡る裁判事例

サブリース会社からの支払い減額請求に対し、オーナーが拒否と遅延損害金を求めた裁判です。

オーナーがマンションを建築後、サブリース会社と建物の一部をサブリース契約。この時、3年ごとに賃料を10％づつ値上げしていく契約を結んでいます。急激なインフレ・その他経済事情の著しい変動等により、値上げ率及び敷金が不相当になったときは、双方合意の上で値上げ率を変更するようにしていました。

その後、不動産市場・経営状況が悪化してしまい、サブリース会社はオーナーに対して賃料の減額を要請しました。同時にオーナーへの支払額も減額した金額のみを支払うようになっています。

これに対しオーナーは、契約にのっとり損害遅延金を敷金から補充。敷金の充当及び未払い家賃の支払を求め裁判を起こします。

最高裁判所は賃料減額請求を、「急激なインフレ・その他経済事情の著しい変動があった」としてその合理性を認めています。このため高裁へと差戻し、減額の交渉をするように命令しています。

（※）参照：平成16年11月8日（最高裁判所判決）｜裁判所

Point サブリース会社と交渉する際の
ポイント

サブリース契約では、経済状況の変動や市場価格の下落を理由に、サブリース会社から賃料減額請求が行われることは避けられません。借地借家法の適用により、減額請求には形成的効力が認められる場合もあり、オーナーの合意なしに賃料が下がるケースもあります。

しかし、賃料減額を全面的に受け入れる必要はなく、交渉の余地を探ることが重要です。適切な対応を取ることで、オーナーにとって不利な条件を回避し、可能な限り有利な合意を得ることができます。ここでは、サブリース会社と交渉する際に押さえておくべきポイントを紹介します。

契約書を精査する

賃料減額請求を受けた際、まず契約書を確認しましう。

賃料改定条項 があるか

契約書に「市場変動に応じて賃料を改定できる」などの文言が含まれている場合、その内容を精査し、サブリース会社の減額請求が契約の範囲内かどうかを確認。

賃料保証期間の有無

一定期間、賃料を固定するとした特約があれば、その期間内の減額請求は拒否できる可能性がある。

減額の条件が具体的に定められているか

「著しい市場変動」などの抽象的な表現ではなく、具体的な条件が定められているか確認し、交渉時の材料とする。

契約書に明確な賃料減額条項がない場合、法的根拠を主張しながら交渉を進めることができます。

第三者の専門家に相談する

サブリース会社との交渉は、法律や契約の専門知識が求められるため、弁護士や不動産コンサルタントに相談するのが有効です。

専門家に相談するメリット

• サブリース会社の減額請求が 法的に正当なものか判断できる
• 過去の判例をもとに、減額を拒否できる可能性があるかアドバイスを受けられる
• 交渉の戦略を立てる ことで、不利な条件を回避できる

特に、弁護士に相談することで、交渉が決裂した際の法的リスクを把握し、適切な対応が可能になります。また、不動産コンサルタントに依頼すると、 近隣相場のデータをもとに適正賃料を算出し、交渉材料として活用 することができます。

減額に応じる場合の条件を決める

賃料減額を完全に拒否するのが難しい場合でも、オーナーにとって 不利にならない条件を提示する ことで、交渉の主導権を握ることができます。

交渉で提示できる条件の例としては以下のようなものがあげられます。

期間限定の減額を提案する

一定期間のみ賃料を下げ、その後は元の賃料に戻す特約を設ける。

別の条件と引き換えに減額を認める

たとえば、「賃料を下げる代わりに、契約満了時の更新料を増額する」などの条件を交渉材料にする。

新たな契約を締結する

減額に応じる代わりに、サブリース契約の期間を短縮し、オーナーが将来的に契約を見直せるようにする。

こうした条件を交渉に盛り込むことで、一方的に不利な条件を押し付けられるのを防ぐことができます。

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