賃貸管理会社の変更に伴うトラブルとは？事例と予防・対処方法を解説

賃貸管理会社の変更は適切に行えないと様々なトラブルに発展します。こちらの記事では、管理会社変更に伴う様々なトラブル事例は予防方法について解説していきます。

Company 管理会社とのトラブル

賃貸管理会社を変更する際、いくつかのトラブルに直面することがあります。ここでは、具体的なトラブル内容を詳しく解説します。

解約できない

「契約期間内は解約不可」という条件が理由で、希望するタイミングで管理会社を変更できないことがあります。特にサブリース契約では、「最低契約期間」が設定されている場合が多く、解約希望を伝えても受け付けてもらえないケースが発生しています。このため、変更を進められず、空室対策や管理費削減が停滞することも。

違約金を請求された

管理会社の変更を申し出たところ、「契約期間途中の解約」として違約金を請求されることがあります。特に、契約書の中で高額な違約金が設定されていた場合、オーナーにとって大きな負担となります。金額が不明確なまま請求されるケースや、予想外に高額な請求が来ることもあります。

引継ぎ内容の相違

管理会社同士の情報共有が不十分な場合、トラブルが起こります。例えば、入居者の連絡先が古いまま引き継がれたり、未処理の修繕依頼が新しい管理会社に伝わっていないことがあります。結果として、入居者へのサービスが滞り、クレームが発生する原因となります。

保険会社の変更トラブル

管理会社変更に伴い、既存の火災保険や家賃保証契約が利用できなくなるケースがあります。たとえば、オーナーが新たに保険契約を結ぶ必要が生じた際に、手続きが複雑になったり、以前の契約より条件が悪化する場合があります。また、入居者に負担が生じ、不満が募ることもあります。

家賃保証に関するトラブル

管理会社変更に伴い家賃保証も終了する場合があります。この場合、家賃の支払いが滞納されていたり、これまで実は滞納されていたという事実が浮き彫りになる場合があります。

原状回復や敷金等の金銭トラブル

前の管理会社が敷金や修繕費用の記録を適切に管理していない場合、トラブルが発生する可能性があります。例えば、解約後に敷金が返還されない、修繕費用の負担が不明瞭になるといった問題が挙げられます。入居者からもクレームが寄せられることがあり、対応が複雑になるケースがあります。

Resident 入居者も関わるトラブル

賃貸管理会社の変更は、オーナーだけでなく入居者にも影響を及ぼす可能性があります。ここでは、入居者が関わる具体的なトラブルについて解説します。

管理の質が低下した

管理会社変更に伴い、現行の管理会社が解約通知後に業務を手抜きするケースがあります。例えば、清掃や修繕対応が遅れる、問い合わせへの応答が悪くなるなどです。この結果、入居者の生活に支障が出ることがあります。

業務範囲の相違によるトラブル

新しい管理会社が、以前の管理会社で対応していた業務を「業務範囲外」として対応しない場合があります。たとえば、24時間対応の緊急サービスがなくなるなど、入居者が不便を感じるケースがあります。

賃料振込に関するトラブル

管理会社変更時に、家賃の振込先口座が変更されます。この情報が入居者に適切に伝わらない場合、旧口座に家賃を振り込んでしまうミスが発生します。これが未払い扱いとなり、トラブルに発展することがあります。

個人情報の漏洩・紛失トラブル

管理会社変更に伴い、入居者の個人情報が新しい管理会社に引き継がれる過程で、情報漏洩や紛失のリスクが発生します。たとえば、契約書や住民票の写しが適切に保管されていない場合、入居者が被害を受ける可能性があります。

鍵管理のトラブル

新しい管理会社への引継ぎが不十分だと、鍵の本数や管理状況が不明瞭になる場合があります。最悪の場合、紛失や不正利用が発生し、入居者のセキュリティが脅かされることがあります。

入居者加入の保険トラブル

入居者が加入している火災保険や家財保険が、新しい管理会社の指定する保険に切り替えを求められることがあります。これにより、入居者に追加の費用や手間がかかり、不満が生じるケースがあります。

家賃の値上げに関するトラブル

新しい管理会社が就任した後、家賃を値上げするケースがあります。管理業務のコストが増加した場合などに行われますが、事前に十分な説明がなければ入居者の反発を招き、トラブルの原因となります。

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Prevention 管理会社変更のトラブルを
予防する方法

管理会社変更の伴うトラブルを予防し、スムーズに手続きを進める方法を解説します。
管理会社変更の手続きについてはこちらのページで詳しく解説しています。

賃貸管理会社の変更方法はこちら

今の管理会社との契約書を確認

変更に先立ち、現在の管理会社との契約書をしっかり確認することが重要です。

サブリース契約の場合

サブリース契約では、解約が制限されている場合があります。「オーナーチェンジ」が必要になるケースもあるため、契約書内の解約条件や手続き方法を詳しく確認しましょう。

解約通知日と違約金の取り決め

解約通知は、契約書に明記されている期限を守る必要があります。また、契約途中で解約する場合に発生する違約金の有無や金額についても確認しましょう。

要望の明確化

現在の管理会社に対する不満点や課題を整理し、それを基に新しい管理会社に求める条件をリストアップしましょう。

不満点の例：対応が遅い、空室が埋まらない、修繕費用が高額すぎるなど。

要件リスト例：入居者への迅速な対応、空室対策の強化、明確な収支報告など。

具体的な要望を伝えることでトラブルを防げます。

各種保証の継続有無をチェック

管理会社変更により、以下の保証が引き継げるか確認しましょう。

家賃保証

滞納保証会社が新しい管理会社の契約に対応しているか確認。

サブリース保証

サブリース契約の引継ぎ条件を確認。

工事や修繕の保証

保証期間内の工事や修繕内容が、新しい管理会社でも適用されるか確認してください。

入居者への周知を徹底する

管理会社変更は、入居者に大きな影響を及ぼします。以下の点について十分に周知することが重要です。

振込先の変更

振込先口座が変わる場合、混乱を避けるため事前に詳細を伝えましょう。間違った口座に振り込むトラブルを防げます。

管理会社変更のメリットを伝える

新しい管理会社に変更することで、入居者にとってどのような利点があるのかを説明することで、信頼を得られます。
例：「対応スピードが向上する」「緊急対応サービスが拡充される」など。

契約内容の確認や要望の整理、入居者への配慮を徹底することで、管理会社変更に伴うトラブルを未然に防ぐことができます。

Troubleshooting トラブルが起こってしまった時の
対処法

どれだけ予防策を講じても、管理会社変更時には思わぬトラブルが発生する可能性があります。一部の悪質な管理会社が意図的に引継ぎを遅らせるケースも報告されています。ここからは、実際にトラブルが起きてしまった場合の具体的な対処法を解説します。

解約手続きを拒否された場合の対処法

一部の管理会社は解約通知を受けても手続きを進めないことがあります。

契約書を確認: 解約通知の期限や条件を再確認し、違反がないか確認します。
内容証明郵便で再通知: 解約意思を証明するために、内容証明郵便を使って再度通知を送ります。法的効力を持たせるための有効な手段です。
専門家への相談: 弁護士や行政書士などの専門家に相談し、交渉や法的手続きの準備を進めましょう。

引継ぎを遅らせられた場合の対処法

旧管理会社が新管理会社への引継ぎを意図的に遅らせるケースもあります。

引継ぎ内容を文書で明確化: 資料や情報の引継ぎ内容を明確に文書化し、双方の合意を得た上でスケジュールを設定します。
期限の設定と催促: 期限を設定した書面を送付し、引継ぎが遅延すると損害賠償を請求する可能性があることを通知します。
第三者を交えた対応: 信用できる第三者（弁護士や不動産関連団体）を交えて、スムーズな引継ぎを促します。

入居者トラブルが発生した場合の
対処法

管理会社変更が入居者に混乱を招く場合があります。

入居者への直接対応: 入居者からの連絡には速やかに対応し、不安を取り除きましょう。
入居者向けの緊急説明会: トラブルが複数発生した場合、説明会を開催し直接説明することで信頼回復を図ります。
新管理会社へのフィードバック: 新しい管理会社に問題点を共有し、迅速に改善策を講じるよう依頼します。

敷金や滞納家賃のトラブルへの対処法

敷金や滞納家賃の処理が曖昧な場合、金銭トラブルに発展することがあります。

記録を確認する: 敷金の明細や家賃の支払い履歴を確認し、正確な情報を把握します。
法的措置の検討: 正当な権利が認められる場合、法的措置を検討します。弁護士に依頼し、少額訴訟などの手続きを進めると良いでしょう。

保険契約や保証トラブルの対処法

新管理会社への変更により、保険や保証が適用されない場合があります。

保険会社に直接連絡: 保険の継続可否を確認し、必要に応じて新規加入を検討します。
保証会社への対応: 家賃保証会社に連絡し、保証が切れる場合は入居者と共に新たな保証契約を締結しましょう。

トラブルが発生した際は、迅速かつ冷静に対応することが重要です。契約書や関連資料を活用し、必要に応じて専門家を頼ることで、問題を円滑に解決できる可能性が高まります。

「管理会社の変更でトラブルになり、結局解約できなかった」という方は、ぜひ一度さんれいコンサルティングにご相談ください。