インボイス制度の対応

インボイス制度とは消費税の控除ができる適格請求書（インボイス）の発行・保存に関する法律です。不動産を賃貸に出しているオーナー様は、借主からインボイス発行を求められる・物件の競争力が落ちるといった影響がある可能性があります。

親子3代にわたり賃貸経営のサポートをしてきたさんれいコンサルティングが、オーナー様がとるべき対応について解説していきます。

COUNTERMEASURE 不動産オーナーの対応

インボイス制度に対応すべきか否かについては、物件の利用目的・入居者の課税状況・オーナー様の課税状況によって異なります。

住宅の賃貸業であれば対応不要

住宅用・社宅用の目的で得ている家賃収入は、消費税の課税対象ではありません。このため、賃貸経営のオーナー様は、インボイスの対応は不要です。

消費税が課税されない賃貸物件には、マンション・アパートや戸建てのほか、土地も含まれます。家賃に含まれている駐車場の料金も非課税です。また、土地の売却収益についても消費税はかかりません。

対応が必要なのは店舗やオフィス

オフィスなどの事業用物件の賃貸収入は消費税の課税対象です。このため、オーナー様・テナントがそれぞれ課税事業者か免税事業者かで対応が変わってきます。

なお、消費税が課税される物件は、オフィス・店舗・倉庫・駐車場・建物の売却収益などがあります。

どちらも免税事業者の場合

どちらも免税事業者の場合、インボイスの対応は不要です。

テナントが課税事業者の場合

オーナー様自身は免税事業者でも、テナントが課税事業者の場合は、インボイスの対応を検討する必要があります。

テナント側は賃料をインボイスで請求されることで仕入れ額控除が可能となり、その分の出費を抑えることができるようになります。

このため、オーナー様に対しインボイスの登録や消費税分の賃料値下げといった交渉をしてくる可能性があります。また、周囲の物件と比較して消費税のぶん家賃が割高となり、退去率や空室率に悪影響を及ぼす恐れもあります。

オーナーが課税事業者の場合

オーナー様が賃貸収入1,000万を超える課税事業者であっても、テナントが免税事業者の場合は対応不要です。

インボイスはあくまでも請求を受ける側が仕入れ控除するための仕組みです。消費税の支払い義務がない免税事業者は支払い控除の必要もないので、インボイスの対応は不要となります。

どちらも課税事業者の場合

オーナー様・テナントがどちらも課税事業者ならば、インボイスの対応は必要です。

この場合、どちらも消費税の支払い義務を負っており、インボイス対応をしたところで業績に影響はありません。むしろ、対応しない方がテナント側に仕入れ控除ができないという不利益を与えてしまうことになります。

インボイス制度の詳細はこちら

EFFECT インボイス制度が不動産賃貸経営に与える影響

インボイス制度は不動産オーナーへ、大きく3つの影響があります。

空室率・入居率への悪影響

インボイス制度が導入されると、特に賃貸物件に入居している法人や個人事業主が、経費として消費税を控除するために適格請求書（インボイス）を求める可能性があります。インボイスが発行できないオーナーの物件は、そうした法人や個人事業主にとって魅力が減り、空室率が上がるリスクがあります。特に、テナントの多くが法人である場合、インボイスが発行できない物件を敬遠する動きが強まる可能性があります。

節税効果への悪影響

賃貸経営において、インボイス制度の導入により、消費税の仕入税額控除が受けられるケースが増えますが、そのためには適格請求書発行事業者として登録する必要があります。しかし、インボイスを発行する場合、家賃に含まれる消費税を支払わなければならず、オーナーが負担する税額が増える可能性があります。結果として、これまでよりも節税効果が薄れることがあります。

収益性への悪影響

インボイス制度の影響で収益性が低下する可能性があります。インボイス発行事業者になることで、家賃収入に対する消費税を納税する義務が生じますが、その際、消費税を上乗せできない場合、オーナーの手取りが減少します。また、前述のように法人や個人事業主のテナントが減少すると、空室率が上がり、それに伴って収益が減少するリスクもあります。

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多くの不動産オーナー様を黒字化へ導いてきたさんれいコンサルティングだからこそ、複雑な要因を勘案した対応をご提案させていただきます。

INVOICE インボイス制度とは

インボイス制度とは、2023年10月から日本で導入された消費税に関する新しい制度で、「適格請求書等保存方式」とも呼ばれます。インボイス制度の目的は、消費税の公平な徴収を実現し、正確な納税を促進することです。

インボイス制度の仕組み

インボイス制度は、売手が買手に対して発行する「適格請求書（インボイス）」に基づいて消費税の計算と納税を行う仕組みです。買い手が仕入税額控除を受けるためには、売り手が発行した請求書が「適格請求書」である必要があります。

賃貸物件のオーナーの場合、テナントに対して家賃を請求する際、適格請求書発行事業者として登録していれば、家賃に含まれる消費税額をインボイスとしてテナントに示します。テナントが事業者であれば、その消費税を経費として控除することができます。

インボイスを発行しない場合、テナントはその分の消費税を控除できません。このためインボイスを求められるか、その分の値下げを求められる可能性が高まります。

このように、インボイス制度は事業者間の取引において消費税の透明性を高め、正確な税収を確保するための重要な仕組みです。

インボイス制度と仕入れ控除の流れ

適格請求書発行事業者の登録

インボイスを発行するには、事業者が税務署に登録し、適格請求書発行事業者として認められる必要があります。この登録を行うことで、事業者はインボイスを発行できるようになります。

適格請求書の発行

適格請求書発行事業者は、取引先に対して商品やサービスの対価を請求する際に、適格請求書を発行します。この請求書には、売手の登録番号、取引日、商品やサービスの内容、消費税率ごとの税額、合計金額などが記載されます。

仕入税額控除

買手（消費税を納税する事業者）は、仕入れた商品やサービスにかかる消費税を控除するためには、適格請求書を保存しておく必要があります。適格請求書がない場合、仕入税額控除が認められないため、買手にとってはインボイスが重要な書類となります。

消費税の納付

売手は、受け取った消費税額から仕入れ時に支払った消費税額を控除し、その差額を納税します。適格請求書を発行しない事業者から仕入れた場合は、その分の消費税を控除できないため、結果として納税額が増えることがあります。

消費税が課税されるものとされないもの

消費税は売上に対して課税されますが、対象となるものとならないものがあります。

課税売上（消費税の対象となる）

• 店舗・事務所等の賃料・共益費、礼金、更新料
• 居住用の賃貸借契約に付随していない駐車場の賃料、礼金、更新料
• 賃借人負担分の原状回復工事費用
• 法人・個人事業者による建物の売却金額

非課税売上（消費税の対象とならない）

• 居住用の賃料・共益費、礼金、更新料
• 居住用の賃貸借契約に付随している駐車場の賃料、礼金、更新料
• 借地の地代
• 個人による自宅の売却金額
• 土地の売却金額

賃貸オーナーの対応はこちら

BECOME 適格請求書発行事業者になる方法

課税売上が1,000万を超え、オフィスや店舗の賃貸を行っている不動産オーナーはインボイスへの対応が必要です。ここからは、インボイスを発行できる適格事業者になるための流れについて解説していきます。

手続きと流れ

適格事業者になるには、3つの窓口のいずれかで適格請求書発行事業者の登録申請書を提出します。

• 所轄の税務署
• 所轄のインボイス登録センター
• e-Tax

所轄の税務署

税務署に直接行って、書類を提出します。書類は国税庁のHPからダウンロードできます。

適格請求書発行事業者の登録申請手続（国内事業者用）｜国税庁

この提出を提出するだけです。他に書類は必要ありません。書類の記載方法は国税庁の記入例を参考にしましょう。

｢適格請求書発行事業者の登録申請書｣(初葉)の記載例｜国税庁

所轄のインボイス登録センター

税務署に行けない場合は、郵送での登録も可能です。この場合、インボイス登録センターへの郵送となります。

送付先は国税庁のHPでご確認いただけます。

各局（所）インボイス登録センターのご案内｜国税庁

e-Tax

書面での申請が面倒な方は、e-Taxでの申請も可能です。e-Tax（WEB版）ならソフトのインストールも不要で、オンラインで手続きが完結します。

申請手続きについては国税庁のHPよりご確認ください

申請手続｜国税庁

• 2023年10月1日～2026年9月30日：80%まで仕入税額控除が可能
• 2026年10月1日～2029年9月30日：50%まで仕入税額控除が可能

インボイス制度の対応は、周囲の物件との比較や現状のキャッシュフローなど、多くの要因を踏まえて判断しましょう。万が一迷われておりましたら、さんれいコンサルティングにお気軽にお問い合わせください。

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