退去者が出た際の補修・修理を行う「原状回復」は、東京都の条例（東京ルール）が普及してきて、オーナー側の負担が増加しています。
- 原状回復費がかさんで手残りが少ない
- 退去者と原状回復費用で揉めている
- 敷金礼金をなくしたくない
- 費用をケチったら内見での歩留まりが増えた
こんなお悩みをすべて解決していきます！
このページでは、平均空室期間1.4ヶ月（2022年度実績）のさんれいコンサルティングが、原状回復のノウハウについて解説していきます。
安定した賃貸経営を実現したい方はぜひ参考にしてみてください。
Technique
さんれいコンサルティングの
原状回復のトラブル回避テクニック
原状回復トラブルの回避には、入居者との合意形成と、入居前の物件の状況把握が欠かせません。しかし、現実問題として入居者を選んでいられなかったり、物件の状況を逐一把握していることは困難です。
入退室のサイクルが早く、原状回復の費用出て残りが少ないなどでお悩みのオーナー様は、さんれいコンサルティングにご相談ください。
さんれいコンサルティング
3つの実績
-
1.4ヶ月
空室期間
(年間平均) - 98%
入居率
(年間平均) - 80%
家賃アップ
成功率
※2022年年度の実績
お電話での問い合わせ10:00～18:00（水曜定休）
空室期間を圧縮し、家賃アップを実現してきたさんれいコンサルティングが、安定した賃貸経営の実現に向けてお手伝いさせていただきます。
入居者の選定
入居者とのトラブルを回避する第一歩は、そもそもの入居者の質を高めることです。具体的には、前の物件のオーナーや管理会社への照会で生活態度を確認するなどしましょう。
物件を大事に使ってくれる入居者であれば、自然と修繕箇所も少なく済む可能性が高まります。そうすると、原状回復費用も安く済み、トラブルとなる可能性も低くなるでしょう。
さんれいコンサルティングでは、独自の広告ネットワークを駆使し、平均空室期間を1.4ケ月（2022年度実績）を実現しました。この集客力を用いて、良質な入居者様とのマッチングがかなうよう、丁寧に審査して紹介させていただきます。
原状回復特約
賃貸契約書には、原状回復特約を含めておきましょう。契約書において責任の明確化と負担範囲の明示が可能となります。
責任が明確になれば、入居者の善管注意義務の範囲も明確にできることから、故意や過失による物件の損耗の範囲もわかりやすくなり、トラブル回避に役立ちます。
ただし、原状回復特約を付ける際は、具体性を確保し公平な内容としなければなりません。例えば、「通常の損耗も入居者負担とする」といった内容は、裁判で棄却された事例（※1）もあります。
優良な入居者を選定できるさんれいコンサルティングだからこそ、原状回復特約もオーナー様に有利な形で結べるようにサポートいたします。
（※1）参照元
賃貸建物通常使用の損耗で原状回復義務特約が成立しないとされた事例│全国借地借家人組合連合会
原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）H23年8月│国土交通省住宅局
入居時の物件の状況を証拠として残す
入居者が入ってくる前の状況を写真や動画などで保管しておきましょう。チェックした日時を書いたボードとともに、水回りや室内の様子を写真で保管しておきます。
また、入居者との確認書を作成し、両者の署名をします。これと併せておくことで、もともとの瑕疵ではなかったことを証明できます。
さんれいコンサルティングでは厳格な物件管理によって建物の損耗を押さえ、原状回復のタイミングで様々な証拠を取得・保存します。万が一トラブルが発生しても、オーナー様の損失を限りなく減らす対応が可能です。
参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）H23年8月│国土交通省住宅局
ご相談の流れ
- お問い合わせ
まずは、お電話またはお問い合わせフォームよりお問い合わせください。担当者よりご連絡させていただきます。
TEL：03-5322-2893 - 電話打ち合わせ
お打ち合わせの設定をさせていただきます。事前にご不安なことがございましたら、ご遠慮なくお申し付けください。
対面でのお打ち合わせとZoomなどのリモートも対応しています。
対面の場合、場所によりお伺いさせていただきます。 - お打ち合わせ
調査・査定で必要な情報をご共有いただきます。
その他ご希望（家賃を下げたくないなど）がございましたらお気兼ねなくお申し付けください。 - 結果報告
調査・査定の結果をご提出します。ご同意いただける場合、お申込み・契約締結の手続きに進ませていただきます。 - 引き継ぎ
現管理会社のご解約と引き継ぎ（保険や鍵の所在など）・管理会社変更の通知などの手続きなどを行います。 - サービス開始
原状回復の実施や契約内容の見直し等に着手いたします。
お電話での問い合わせ10:00～18:00（水曜定休）
Trouble 原状回復でよくあるトラブル
国民生活センターによれば、2020年から2022年までの3年間で累計3.9万件以上（※）の相談が寄せられています。
実際に寄せられた相談をもとに、どのようなトラブルがあるか、確認していきましょう。
- 賃貸マンションの入居時にルームクリーニング代を支払った際、「退去時のルームクリーニング代は不要」と言われたにもかかわらず、退去時に請求され納得できない。
- 賃貸アパートを退去後、原状回復費用の清算書が届いた。入居時から傷ついていた床等の原状回復も求められ納得いかない。
- 10年以上住んだ賃貸アパートを退去したらクロスの張替えなど高額な原状回復費を請求された。全額支払う必要があるのか。
- 6カ月居住した賃貸アパートを退去した。玄関の壁紙のわずかな傷で全面の張替え費用を請求され不満だ。
- 管理会社の了解を得て賃貸マンションの光回線工事をしたが、退去時に、工事は許可していないと言われ、原状回復費用を請求された。
- 敷金礼金不要のアパートを退去したら、契約書の記載と異なるエアコン清掃代や入居前からあったフローリングのキズの修繕費用まで請求された。
- アパートを退去した際、自分では通常損耗だと思う箇所の修繕費用や、契約書に記載のない費用を請求され納得できない。
- 20年以上住んだマンションを退去した際、入居時から付いていたキズについて「最近付いたものだ」として修繕費用を請求された。
- 敷金礼金不要のアパートを退去した際にシャワーヘッドの交換費用を請求され、入居時から不具合があったと伝えたが証拠がないと言われた。
引用元
賃貸住宅の原状回復トラブル│国民生活センター
住み始める時から、「いつか出ていく時」に備えておこう！－賃貸住宅の「原状回復」トラブルにご注意－│国民生活センター
上記の事例を見ていくと、口約束と違う内容の請求が届いたり、損耗箇所に関しての入居者負担・オーナー負担の割合について納得がいっていないことが原因となっていることがわかります。
契約書であらかじめ取り決めておけば、こうしたトラブルはすべて回避できます。まず、基本的な原状回復のルールについて確認しておきましょう。
Law 原状回復の考え方とルール
原状回復にかかわる法律は、主に民法で定められています。このほか、東京都の条例が波及して全国でも同様のルールができたり、国土交通省の原状回復ガイドラインによって規定されている部分もあります。
それぞれ見ていきましょう。
民法621条の原状回復ルール
民法の原状回復に関する記述は、621条に記載があります。
第六百二十一条
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
こちらの条文では、入居者には原状回復義務はあるが、その範囲について限定的であるということが書かれています。
具体的には、経年劣化のほかに「通常の使用」「入居者の責任ではない損傷」があります。それぞれ見ていきましょう。
通常の使用とは
日常生活をするうえでやむを得ない損耗です。例えば、床材の擦り減りやドア・窓の動作不良などは、通常の生活により摩耗していくことで起こるものであれば、通常の使用の範疇といえます。
禁煙にもかかわらず喫煙したり、家具の転倒などによって床に傷をつけるなど、故意または過失があった場合、通常の使用の範疇から逸脱するため、入居者が原状回復負担を負うことになるでしょう。
入居者の責任ではない損傷とは
こちらは日常生活で損耗すること以外の、不可避の損耗を指します。具体的には、自然災害による破損、第三者の破壊行為や、管理人による適切な管理の不実施による破損などです。
このように、基本的に入居者のミスでない限りは、原状回復はオーナー負担となります。しかし、原状回復特約をつけるなどすれば、オーナー様の負担分を減らせる可能性があります。また、通常使用による損耗となるかどうかで、オーナーの負担がかなり変わってきます。実務的には、原状回復ガイドラインや東京ルールを参考として決めることが多いです。
原状回復ガイドライン
原状回復ガイドラインとは、国土交通省が推奨する原状回復に関する考え方で、前述の民法六百二十一条の考え方をベースに作られています。何度か改定もされており、現在は平成23年8月版が最新です。
原状回復ガイドラインでは、原状回復を下記のように定義しています。
原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」
上記の定義に従えば、原状回復は借りたときの状態に戻すことではありません。故意や過失など、入居者の責任で発生した損耗・破損部分などについて、補修、復旧することを指します。
入居者の善管注意義務違反について
善管注意義務違反があった場合、入居者の負担として請求することが可能です。善管注意義務違反の具体例としては、雨漏り・結露等の放置により発生したカビやシミなどです。
特に雨漏りに関しては、気づいた時点で相談すれば対応できた可能性が高いため、入居者負担にできる可能性が高まります。
なお、2020年4月以降、雨漏りや水道・冷暖房設備などについては、入居者が適時メンテナンス業者を手配した場合、費用はオーナー負担となっています。
東京都の「賃貸住宅紛争防止条例」（東京ルール）
東京ルールは、2004年に定められた、原状回復等に関する法律やルールを、宅地建物取引業者が説明することを義務付けたものです。紛争防止の効果が認められ、現在では多くの不動産会社が東京ルールに沿ったガイドラインを採用しています。
基本的な考え方は前述の民法621条や原状回復ガイドラインと同様です。東京都が示した説明書のモデルから、基本的な考え方を解説していきます。
１ 費用負担の一般原則について
（１） 経年変化及び通常の使用による住宅の損耗等の復旧については、賃貸人の費用負担で行い、賃借人はその費用を負担しないとされています。
（例）壁に貼ったポスターや絵画の跡、日照などの自然現象によるクロスの変色、テレビ・冷蔵庫等の背面の電気ヤケ
（２） 賃借人の故意・過失や通常の使用方法に反する使用など賃借人の責めに帰すべき事由による住宅の損耗等があれば、賃借人は、その復旧費用を負担するとされています。
（例）飼育ペットによる柱等のキズ、引越作業で生じたひっかきキズ、エアコンなどから水漏れし、その後放置したために生じた壁・床の腐食
２ 例外としての特約について
賃貸人と賃借人は、両者の合意により、退去時における住宅の損耗等の復旧について、上記１の一般原則とは異なる特約を定めることができるとされています。
ただし、特約はすべて認められる訳ではなく、内容によっては無効とされることがあります。
＜参考＞ 判例等によれば、賃借人に通常の原状回復義務を超えた義務を課す特約が有効となるためには、次の３つの要件が必要であるとされています。①特約の必要性に加え暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること、②賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること、③賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること。
以上が、東京ルールに基づく賃貸住宅の損耗等の復旧費用に関する一般原則と例外特約についての説明です。特約の例にもあるとおり、基本的に上記を逸した請求は退けられることが考えられます。バランス感覚を持った契約書を作るようにしましょう。
Cost 原状回復の費用相場
原状回復の費用はおおむね下記のような相場になっています。
| ハウスクリーニング | ワンルームもしくは1Ｋの部屋で2万円から3万円 |
| 畳1枚交換 | 4,000円前後から3万円 |
| 壁紙交換 | 1㎡あたり850円から1,500円 |
| カーペット交換 | 1㎡あたり4,500円から8,500円 |
| ハウスクリーニング（ワンルーム〜4LDK） | 3〜7万円 |
| 壁紙の張り替え | 1,000〜1,500円／㎡ |
| フローリング床の傷やへこみ補修 | 1〜6万円 |
| フローリング床の張り替え | 2〜10万円／㎡ |
経過年数・入居年数で費用負担が変わる
仮に原状回復特約を結んでいたとしても、通常損耗はオーナー負担・故意や過失による損耗は入居者負担というのが、原状回復の基本的なルールとなります。
しかし実務的な観点では、どこからどこまでが通常損耗なのか判断できない場合もあります。「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、経過年数を考慮し、一定の判断基準を下記のように定めています。
例えば、カーペットの場合、償却年数は、6年で残存価値1円となるような直線（または曲線）を描いて経過年数により賃借人の負担を決定する。よって、年数が経つほど賃借人の負担割合は減少することとなる
経過年数を超えた設備等であっても、継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場合があり、このような場合に賃借人が故意・過失により設備等を破損し、使用不能としてしまった場合には、賃貸住宅の設備等として本来機能していた状態まで戻す
これは入居者が1年住んでいた場合と10年住んでいた場合では、当然10年住んでいた場合のほうが大きな経年変化・通常損耗があるはずであり、1年でも10年でも修繕費の負担が同じであるというのでは公平ではないという判断がされたことによります。
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