マンションの賃貸管理とは、オーナーが所有するマンションを第三者に貸し出し、賃料収入を得るための管理業務全般を指します。入居者募集や契約手続き、家賃の回収、トラブル対応など、多岐にわたる業務が発生します。
特に分譲マンションを賃貸に出す場合、管理規約の確認や原状回復義務、賃貸借契約の締結方法など、押さえておくべきポイントがいくつかあります。適切な管理方法を知り、自主管理と管理会社への委託のどちらが良いのか検討しましょう。
分譲マンションの賃貸管理は
さんれいコンサルティングに
お任せください
さんれいコンサルティングでは分譲マンションの賃貸管理・売却や管理会社の変更などのサポートをしています。
さんれいコンサルティング
3つの実績
-
1.4ヶ月
空室期間
(年間平均) - 98%
入居率
(年間平均) - 80%
家賃アップ
成功率
※2022年年度の実績
お電話での問い合わせ10:00～18:00（水曜定休）
強力な客付け力
さんれいコンサルティングは年間平均入居率98%・平均空室期間1.4ヶ月（2022年度）の実績を誇る客付け力があります。
その秘訣は強力なリーシング営業力です。多くの仲介会社と提携をしており、完全成果報酬で互いに競わせることで、早期の入居希望者獲得につなげています。
さらに通常の3倍まで持ち出しで成果報酬を支払います。弊社の持ち出しなのでオーナー様の負担はありません。こうすることで後回しになりがちな、客付けが難しい物件でも入居者を獲得できるのです。
サブリースに対応
さんれいコンサルティングではサブリースに対応しています。設備の修繕やお隣とのトラブルなど、オーナー様の時間を使わなければならない事態が発生しても、全て弊社の方で対応可能です。
一括借り上げなので空室期間でも賃料を得られるのもメリットです。仲介手数料で収益を得ている格安会社と異なり、入居者様に長く住んでいただくことによる安定収益によって、オーナー様の賃貸経営をサポートします。
管理手数料は2,000円～
弊社の管理委託手数料は2,000円～最大でも3%です。サブリースの場合は空室保証最大100%を提供しています。
最低水準の管理手数料でありながら、賃貸管理に必要な業務は一通りご提供いたします。実費やオプションもございません。
Rent 分譲マンションを賃貸に出す方法
分譲マンションを賃貸に出すには、「自分で仲介会社に依頼する」か「賃貸管理会社に委託する」方法があります。
自分で仲介会社を探せば条件の良い業者を選べますが、契約手続きや入居後の管理をすべて対応する必要があります。
一方、賃貸管理会社に委託すれば、入居者募集から家賃管理まで任せられますが、管理手数料がかかります。
自主管理も可能ですが、手間や専門知識が必要なため、管理の負担を減らしたい場合はプロに依頼するのが安心です。
- 自分で仲介会社を探し、依頼する
- 個人オーナーでも、仲介会社に依頼すれば入居者募集を行うことができます。自分で複数の仲介会社とやり取りし、条件の良いところを選べる点がメリットです。ただし、賃貸借契約の締結や入居後の管理はすべて自分で対応する必要があり、専門知識が求められます。
- 賃貸管理会社に委託し、募集してもらう
- 賃貸管理会社に委託すれば、入居者募集から契約手続き、家賃管理、退去時の対応まで一括で任せられます。管理の手間を省けるのが最大のメリットですが、管理手数料（家賃の5～10%程度）が発生するため、コスト面の負担を考慮する必要があります。
関連記事：賃貸管理のリーシング
Method 分譲マンションの賃貸管理方法
マンションを賃貸に出す際の管理方法には、「自主管理」「管理委託」「サブリース（一括借り上げ）」の3つの選択肢があります。それぞれにメリット・デメリットがあるため、ライフスタイルや管理にかけられる手間を考慮して選びましょう。
関連記事：賃貸管理の種類
自主管理
自主管理は、オーナー自身が入居者対応や家賃回収、トラブル対応などを行う方法です。管理会社に支払う手数料がかからないため、収益性を最大化できる点が大きなメリットです。また、入居者と直接やり取りができるため、柔軟な対応が可能になります。
しかし、すべての管理業務を自分で行う必要があるため、手間がかかるのがデメリットです。家賃滞納が発生した際の督促や、設備トラブルへの対応など、賃貸経営の知識や時間が求められます。また、法律や契約に関する知識がないと、入居者とのトラブルが発生した際に適切に対処できないリスクもあります。
管理委託
管理委託は、不動産管理会社に業務を依頼し、入居者募集から契約、賃料回収、クレーム対応まで任せる方法です。オーナーの負担を大幅に減らせるため、本業が忙しい人や不動産投資に慣れていない人に向いています。特に、滞納督促や退去時の原状回復などのトラブル対応をプロに任せられるのは大きなメリットです。
ただし、管理会社に支払う手数料が発生するため、その分の収益が減る点は注意が必要です。一般的には家賃の3〜5%程度の管理料がかかります。また、管理会社によってサービスの質が異なり、対応が悪い場合は入居者満足度が下がる可能性があるため、慎重に選ぶ必要があります。
サブリース（一括借り上げ）
サブリースは、不動産会社が物件を一括で借り上げ、オーナーに一定の賃料を支払う仕組みです。最大のメリットは、空室リスクがなく、安定した家賃収入を得られる点です。また、入居者対応や管理業務をすべて委託できるため、手間がかかりません。
しかし、サブリースは契約時に設定される賃料が市場相場より低くなることが一般的です。また、契約内容によっては、数年ごとに賃料の減額を求められるリスクがあるため、慎重な契約確認が必要です。契約解除の条件も厳しい場合があるため、事前にしっかりと確認しておくことが重要です。
関連記事：
サブリースの賃料減額請求
サブリース解約の方法
Work 分譲マンションの賃貸管理の業務内容
分譲マンションを賃貸に出す場合、建物管理はマンションの管理組合が委託しているケースがほとんどです。そのため賃貸管理の業務は、主に「入居者とのやり取り」に関するものになります。
具体的には、入居者募集から契約手続き、家賃の管理、トラブル対応まで、多岐にわたる業務を担うことになります。これらをオーナー自身で行うこともできますが、負担が大きいため、多くのオーナーは賃貸管理会社に委託しています。
関連記事：賃貸管理の業務内容
入居者募集と契約手続き
入居者を確保するための募集活動は、賃貸管理の中でも特に重要な業務です。募集条件の設定（家賃、敷金・礼金、契約期間など）を行い、仲介業者に依頼して広告を掲載します。また、内見対応や入居審査、賃貸借契約の締結、重要事項説明などの手続きも必要になります。
関連記事：入居者募集のポイント
家賃の回収と滞納対応
毎月の家賃回収や振込確認を行い、滞納が発生した場合は入居者への督促対応を行います。滞納が続く場合は、法的手続きが必要になることもあり、専門的な対応が求められます。
設備の維持管理と修繕対応
エアコンや給湯器など、室内設備の修理や交換対応も賃貸管理の一環です。また、室内の傷や汚れの修繕、壁紙や床の張り替えなども必要になることがあります。
退去時の原状回復と敷金精算
入居者が退去する際には、立ち会いを行い、室内の状態を確認します。経年劣化による損耗なのか、入居者の過失によるものなのかを判断し、修繕費用を敷金から差し引くなどの精算を行います。
入居者や近隣住民とのトラブル対応
入居者からのクレーム対応や、近隣住民とのトラブル調整も賃貸管理の重要な業務です。騒音やゴミ出しのルール違反、ペットに関するトラブルなど、さまざまな問題が発生することがあります。
契約更新や法改正への対応
契約期間が満了する際には、契約更新の手続きを行う必要があります。また、賃貸借契約に関わる法律が改正されることもあるため、適宜契約内容を見直し、適切に対応することが求められます。
Select 分譲マンションの賃貸管理会社の選び方
分譲マンションの賃貸管理に強い会社を選ぶと、管理組合とのやり取りや分譲特有のルールに精通しているため、スムーズに運用できます。
以下のポイントを参考に、自分のマンションに合った管理会社を選びましょう。
入居者募集の強さをチェックする
空室期間を短くするためには、入居者募集の実績がある会社を選ぶことが重要です。自社で仲介部門を持っている会社や、提携している不動産仲介業者が多い会社は、募集力が高く、早期に入居者を決められる可能性が高くなります。
滞納保証・家賃保証の仕組みを確認する
管理会社によっては、家賃滞納時の保証サービスを提供している場合があります。例えば、「管理会社が家賃を立て替えてくれるのか」「一定期間滞納が続いた場合の対応はどうなっているのか」などを確認し、リスクを最小限に抑えられる会社を選びましょう。
管理手数料とサービス内容を比較する
管理手数料は、一般的に家賃の3～5%程度ですが、料金に含まれるサービスの範囲は会社によって異なります。たとえば、「家賃保証の有無」「設備トラブルの対応範囲」「定期巡回の頻度」などをチェックし、自分のニーズに合ったプランを選びましょう。
管理会社の対応力を確認する
入居者からの問い合わせやトラブル対応のスピードも、管理会社を選ぶ際の重要なポイントです。24時間対応のコールセンターがあるか、修繕の対応スピードはどの程度かなどを事前に確認しておくと、安心して任せることができます。
契約内容や解約条件をしっかり確認する
管理契約を結ぶ前に、「契約期間」「途中解約の条件」「違約金の有無」などをしっかり確認しましょう。長期契約が前提になっている場合や、途中解約に高額な違約金が発生する場合もあるため、慎重に契約内容をチェックすることが大切です。
さんれいコンサルティングは東京・神奈川・千葉の物件に対応しています。最低水準の管理手数料でありながら、賃貸管理に必要な業務は一通りご提供いたします。実費やオプションもございません。分譲マンションの賃貸経営でお悩みならぜひ一度ご相談ください。
Merit 分譲マンションの賃貸管理を委託するメリット
賃貸管理を専門の会社に委託することで、オーナーの負担を大幅に軽減できます。特に分譲マンションを賃貸に出す場合、管理組合との調整や入居者対応などの業務が発生するため、プロに任せることでスムーズな運営が可能になります。
手間がかからず本業やプライベートを優先できる
入居者募集や契約手続き、家賃の回収、修繕対応などをすべて管理会社が代行するため、オーナー自身が細かな業務に関与する必要がなくなります。本業が忙しい人や遠方に住んでいるオーナーにとって、大きなメリットになります。
入居者募集のスピードが早い
管理会社は、不動産仲介業者とのネットワークを活用し、迅速に入居者を募集できます。特に、大手の管理会社であれば、自社で仲介部門を持っていることが多く、広告掲載や内見対応もスムーズに行われるため、空室期間を短縮できます。
家賃滞納リスクを軽減できる
家賃滞納時の督促業務を管理会社が代行してくれるため、オーナーが直接対応する必要がありません。また、滞納保証サービスを提供している管理会社を選べば、万が一の家賃未払い時にも安定した収入を確保できます。
クレームやトラブル対応を任せられる
入居者からの設備トラブルや近隣との騒音問題など、賃貸経営にはさまざまなクレームが発生します。管理会社がこれらの対応を代行してくれるため、オーナーはストレスを感じることなく賃貸経営を続けられます。
法改正や契約書の見直しをサポートしてもらえる
賃貸に関する法律やルールは定期的に変更されます。管理会社を利用すれば、最新の法改正に対応した契約書を作成してもらえるため、違法な契約やトラブルを未然に防ぐことができます。
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分譲マンションの賃貸管理を委託する
デメリット
管理会社に委託すると多くの手間が省ける一方で、コストがかかることや、自分の意向が反映されにくくなるといったデメリットもあります。
管理手数料が発生する
管理会社に委託する場合、家賃の3～5%程度の管理手数料がかかります。年間にすると大きなコストになるため、収支のシミュレーションを事前に行い、管理委託のメリットがコストを上回るかを検討する必要があります。
修繕費用の管理が難しくなる
管理会社を通じて修繕を依頼すると、オーナーが直接業者を手配するよりもコストが高くなることがあります。また、修繕費の見積もりを事前に確認せずに進められるケースもあるため、契約時に修繕の流れや費用負担のルールを確認しておくことが大切です。
管理会社によってサービスの質に差がある
管理会社によって対応のスピードやクオリティに大きな差があります。入居者対応が遅い、修繕の手配がスムーズでないといった問題が発生すると、入居者の満足度が下がり、退去リスクが高まる可能性もあります。
オーナーの意向が反映されにくい
賃貸条件や入居者審査の基準など、オーナーが細かく指定したい場合、管理会社との意見が合わないことがあります。特に、大手の管理会社は画一的な対応をすることが多いため、細かな要望を実現しづらい場合があります。
途中解約に制約があることも
管理契約には、解約時のルールが定められています。長期契約が前提になっている場合や、途中解約に違約金が発生するケースもあるため、契約前にしっかり確認しておくことが重要です。
Caution 分譲マンションの賃貸管理で注意したいこと
マンションの賃貸管理をスムーズに行うためには、契約時に注意すべきポイントを理解しておくことが重要です。特に、管理会社と仲介会社の違いや、契約形態の違いを把握しておくことで、トラブルを未然に防ぐことができます。
管理会社と仲介会社の違い
「管理会社」と「仲介会社」は、どちらも不動産業務に関わりますが、役割が異なります。仲介会社は「入居者を見つけること」が主な業務であり、入居者が決まると契約締結までサポートします。一方、管理会社は「入居後の管理業務」を担当し、家賃回収やトラブル対応、修繕手配などを行います。
そのため、仲介会社に依頼するだけでは、入居後の管理業務はオーナー自身が行う必要があります。賃貸経営の負担を軽減したい場合は、管理会社への委託を検討しましょう。
契約方法（媒介と代理）
管理契約には「媒介契約」と「代理契約」の2種類があり、それぞれオーナーの関与度が異なります。
- 媒介契約
- 管理会社がオーナーの代理ではなく、あくまで管理のサポートを行う形です。重要な決定はオーナー自身が行うため、自主管理に近い形となります。
- 代理契約
- 管理会社がオーナーの代理として業務を行い、契約更新やクレーム対応、修繕手配などを管理会社の判断で進められます。オーナーの手間は最小限になりますが、細かいコントロールがしにくくなります。
契約を結ぶ際は、自分の管理スタイルに合った契約形態を選ぶことが大切です。
マンション管理と賃貸管理の違い
分譲マンションを賃貸に出す場合、「マンション管理」と「賃貸管理」の違いを理解しておくことが重要です。
- マンション管理
- 建物全体の管理（共用部の清掃、設備の点検、修繕計画など）をマンション管理組合が担い、管理会社が運営をサポートします。
- 賃貸管理
- オーナーが所有する部屋（専有部分）の管理を行い、入居者募集、家賃管理、設備の修繕などを担当します。
オーナーが賃貸管理を委託していても、マンション全体の管理は管理組合のルールに従う必要があります。専有部分のリフォームや設備交換の際は、管理規約を確認するようにしましょう。
関連記事：賃貸管理とマンション管理
管理手数料が安いと業務範囲が狭い
管理会社の手数料は、一般的に家賃の3～5%程度ですが、手数料が極端に安い場合、業務範囲が限定されていることがあります。
例えば、管理手数料が安いプランでは、以下のような業務が別途料金となるケースがあります。
- 家賃滞納時の督促業務
- 退去時の原状回復手配
- 定期清掃や巡回点検
- クレーム対応
「安いからお得」と考えて契約すると、後から追加費用がかかり、結果的にコストが増える可能性があります。契約前に、管理業務の範囲とオプション料金をしっかり確認することが大切です。
関連記事：管理手数料1,000円は安全？
About Us さんれいコンサルティングについて
「なぜ、山にのぼるのか。
そこに、山があるからだ」
30代半ばにして世界初・つまり人類初のエベレスト登頂に挑戦した登山家「ジョージ・マロリー」の遺した言葉です。
さんれい（山嶺）とは山のみねを指し、全ての登山家が目指す頂点のことです。さんれいコンサルティングは、登山家のような技術と忍耐力で、皆様の事業をサポートさせていただきます。
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