戸建ての賃貸管理

戸建てを賃貸に出すことを考えるとき、自主管理で良いのか、賃貸管理会社に任せるのが良いのか、任せるとしたら何を委託できるのか悩む大家さんも多いと思います。

この記事では戸建ての賃貸管理が委託不要といわれる理由や、管理会社に委託するメリット・注意点、管理会社の選び方を解説していきます。

Reason 戸建ては自主管理でよいと
いわれる理由

戸建ては「マンションやアパートと違い、自主管理でも問題ない」と言われることがあります。その理由は、管理業務が比較的少なく、手間がかかりにくいからです。

ここでは、戸建て賃貸が自主管理向きとされる主な理由を紹介します。

関連記事：賃貸管理と
マンション管理の違い

管理業務が比較的少ない

戸建て賃貸は、マンションやアパートに比べて管理業務の負担が少ないのが特徴です。

共用部分の管理が不要

戸建てにはマンションやアパートのような、エントランスや廊下、ゴミ置き場などの共用部分といった設備がありません。そのため、清掃や点検といった共用部分の管理業務が不要になります。

近隣トラブルが少ない

アパートやマンションでは、上下階や隣室との騒音・マナー問題が発生します。しかし、戸建て賃貸では入居者が単独で住むため、近隣トラブルの発生リスクが低いです。

入居者が比較的長く住んでくれる

戸建て賃貸は、入居者がファミリー層中心であるため、比較的長期間住み続ける傾向があります。単身者向けのアパートと比べて頻繁な入退去が少なく、契約手続きや原状回復の負担が軽減されます。

管理費を節約できる

修繕や定期点検を管理会社に任せると、提携業者を利用する関係で割高になるケースがありますが、自分で手配すれば相見積もりを取り、安価な業者を選ぶことができます。特に軽微な修繕であればDIYで対応し、さらなるコスト削減も可能です。

オーナー自身で入居者対応が可能

自主管理では入居者とオーナーが直接やり取りできるため、設備トラブルや契約更新などの対応を迅速に進めやすいです。例えば、水漏れや設備の不具合などの緊急対応も、管理会社を通すよりスピーディーに修理業者を手配できるため、入居者満足度の向上にもつながります。

また、管理会社を介さないので意思決定がスムーズです。例えば、賃料の交渉や更新条件の変更も、オーナー判断で進められるため、柔軟な対応が可能です。

貸し出し条件を柔軟に設定できる

自主管理なら貸し出し条件をオーナーの裁量で自由に決められます。例えば、更新料の有無、ペットの可否、短期貸しの可否など、細かい条件を自分で設定できるため、物件のターゲット層に合わせた運用が可能です。

また、市場の変動に応じて家賃や敷金・礼金の条件を調整できるのもポイントです。管理会社を通すと、標準的な条件に統一されることが多いですが、自主管理なら競合物件の動向を見ながら、タイミングを見て適正な賃料設定ができます。

Work 戸建ての賃貸管理の業務内容

「管理業務が比較的少ない」といっても、管理業務にはさまざまなことがあります。主な内容としては入居者募集・家賃管理・設備維持・退去対応などです。以下に、それぞれ具体的な業務内容を紹介します。

関連記事：賃貸管理の業務内容

入居者募集と契約手続き

入居者を募集するために、家賃、敷金・礼金、契約期間などの募集条件を設定する必要があります。その後、以下の業務が発生します。

• 広告掲載：不動産ポータルサイトやチラシ、管理会社経由で物件をアピール
• 内見対応：問い合わせがあれば、内覧の日程調整や現地案内を実施
• 入居審査：勤務先や収入、保証人の有無などを確認し、入居可否を判断
• 賃貸借契約の締結：契約書の作成・締結、重要事項説明の実施

オーナーが自主管理する場合、これらの手続きをすべて自分で対応する必要があります。

関連記事：入居者募集の
業務内容やポイント

家賃の回収と滞納対応

賃貸経営では、毎月の家賃回収が重要です。特に以下の点に注意が必要です。

• 入居者の銀行振込の確認：期日までに家賃が振り込まれているかチェック
• 滞納時の対応：支払いが遅れた場合、入居者に電話や書面で督促
• 法的手続き：滞納が長期化した場合、内容証明郵便で通知し、最終的には法的措置も必要

家賃の回収は、管理会社に委託すると代行してもらえますが、自主管理の場合はオーナー自身で対応する必要があります。

設備の維持管理と修繕対応

建物や設備の劣化は避けられないため、定期的な点検や修繕が必要です。特に以下の業務が発生します。

• エアコンや給湯器などの設備点検・修理
• 雨漏り、外壁補修などの建物維持管理
• 水回りのトラブル（排水詰まり、給水不良など）の対応

小規模な修繕であれば自分で対応できますが、大規模な修繕は業者の手配が必要になるため、手間とコストがかかります。

退去時の原状回復と敷金精算

入居者が退去する際には、室内の状態を確認し、原状回復の対応を行います。具体的には以下の作業が必要です。

• 退去立ち会い：室内の傷や汚れをチェックし、入居者と確認
• 修繕費用の見積もり：貸主・借主の負担割合を決め、原状回復工事を手配
• 敷金の精算：修繕費を差し引いた金額を入居者に返還

原状回復の範囲は借主の善管注意義務（通常の使用で発生する損耗は貸主負担）に基づくため、トラブルになりやすいポイントです。

関連記事：原状回復の
ポイントやよくあるトラブル

近隣住民とのトラブル対応

戸建て賃貸はアパートほど騒音トラブルは起こりにくいですが、それでも近隣との問題が発生する可能性はあります。例えば、以下のようなトラブルがあります。

• 騒音トラブル：深夜の生活音や駐車場でのアイドリング音など
• ゴミ出しルール違反：決められた曜日や分別ルールを守らない入居者への対応
• 近隣住民からのクレーム：植栽の越境や不法駐車など、周囲への影響

関連記事：賃貸経営で
よくあるクレームと対応方法

法改正や契約更新の対応

賃貸経営を継続するためには、契約の更新や法律の改正にも対応しなければなりません。

• 契約更新：契約期間が満了する前に、更新の意向を確認し、必要に応じて契約書を作成
• 賃料の見直し：相場や経済状況を考慮し、賃料改定を検討
• 法改正への対応：賃貸関連の法律が改正された場合、契約内容を適切に変更

特に、敷金・礼金や更新料に関する規制、原状回復のガイドライン変更などは、適宜チェックが必要です。

Merit 賃貸管理会社に戸建てを
委託するメリット

原状回復トラブルを避けられる

賃貸管理会社に委託すれば、退去時の原状回復トラブルを回避しやすくなります。借主には「善管注意義務」（賃借物を通常の注意をもって使用する義務）がありますが、どこまで借主に負担させられるかの交渉は難しく、トラブルになることもおおいです。

管理会社が間に入ることで、法律や過去の事例を踏まえた適切な対応をしてくれます。

入居者募集の手間が減る

賃貸管理会社に委託すると、入居者募集の負担が大幅に軽減されます。特に初めての賃貸経営の場合、仲介会社へのリーシング営業（入居者募集の依頼）は難しく感じられるでしょう。また、専任媒介と一般媒介の違いも理解しなければなりません。

管理会社に任せれば、適切な募集戦略を立ててくれるため、早期の入居者確保が期待できます。

家賃回収や滞納対応を任せられる

毎月の家賃回収は思った以上に手間がかかります。入居者によっては振込を忘れるケースもあり、督促が必要になることもあります。管理会社に依頼すれば、家賃の回収業務を代行してくれるだけでなく、滞納が発生した場合の法的対応もスムーズに進められます。

修繕や設備トラブルの対応が不要

エアコンや給湯器の故障、雨漏りなど、設備のトラブルは突然発生します。自主管理だと、入居者からの連絡を受けて、業者の手配や修理費用の交渉を自分で行わなければなりません。管理会社を利用すれば、こうした対応をすべて代行してもらえるため、手間を省けます。

近隣トラブルの対応も任せられる

入居者の騒音問題やゴミ出しルール違反など、近隣住民とのトラブル対応も管理会社に任せられます。自主管理ではクレームが直接オーナーに来ることもありますが、管理会社が窓口になることで精神的な負担を軽減できます。

さんれいコンサルティングでは戸建ての賃貸管理や管理会社の変更・売却などのサポートをしています。

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強力な客付け力

さんれいコンサルティングは年間平均入居率98%・平均空室期間1.4ヶ月（2022年度）の実績を誇る客付け力があります。

その秘訣は強力なリーシング営業力です。多くの仲介会社と提携をしており、完全成果報酬で互いに競わせることで、早期の入居希望者獲得につなげています。

さらに通常の3倍まで持ち出しで成果報酬を支払います。弊社の持ち出しなのでオーナー様の負担はありません。こうすることで後回しになりがちな、客付けが難しい物件でも入居者を獲得できるのです。

サブリースに対応

さんれいコンサルティングではサブリースに対応しています。設備の修繕やお隣とのトラブルなど、オーナー様の時間を使わなければならない事態が発生しても、全て弊社の方で対応可能です。

一括借り上げなので空室期間でも賃料を得られるのもメリットです。仲介手数料で収益を得ている格安会社と異なり、入居者様に長く住んでいただくことによる安定収益によって、オーナー様の賃貸経営をサポートします。

管理手数料は最低2,000円

弊社の管理委託手数料は最低2,000円・最大でも3%です。サブリースの場合は空室保証最大100%を提供しています。

最低水準の管理手数料でありながら、賃貸管理に必要な業務は一通りご提供いたします。実費やオプションもございません。

さんれいコンサルティングの
賃貸管理サービス

• 東京の
  賃貸管理
• 神奈川の
  賃貸管理
• 千葉の
  賃貸管理

Caution 賃貸管理会社に戸建てを
委託する注意点

賃貸管理会社にはいくつかの種類があり、業務内容も様々です。管理会社に依頼する前に注意したいポイントをまとめました。

仲介会社と賃貸管理会社の違い

賃貸管理会社と仲介会社は役割が異なります。仲介会社は入居者を探して契約を成立させるのが主な業務であり、契約後の管理は行いません。

一方、賃貸管理会社は契約後の家賃回収や修繕対応など、物件の運営全般をサポートします。仲介だけを依頼したいのか、管理も含めて任せたいのかを明確にして、適切な業者を選びましょう。

専任媒介と一般媒介の違い

入居者募集を依頼する際、「専任媒介」と「一般媒介」のどちらを選ぶかも重要です。専任媒介は1社の仲介会社に募集を任せる契約で、管理会社が窓口となるためスムーズに対応できますが、他社への依頼はできません。一般媒介は複数の仲介会社に依頼できますが、窓口が増える分、情報共有が不十分になりやすいデメリットもあります。自分の希望に合った方法を選びましょう。

管理手数料がかかる

賃貸管理会社に委託すると、毎月の管理手数料が発生します。相場は家賃の3～5%ですが、サービス内容によって異なります。

例えば、家賃保証や修繕費の立て替えなどが含まれるプランもあります。何が含まれているのかを確認し、不要なサービスがないか精査することが大切です。

関連記事：賃貸管理の手数料相場

管理会社によってサービス内容が
異なる

管理会社によって、提供するサービスの範囲が異なります。たとえば、修繕対応をオーナーに確認する会社もあれば、一定の金額まで自動対応する会社もあります。また、家賃滞納時の督促や保証の有無も異なるため、契約前に細かいサービス内容をチェックしましょう。

解約条件を確認しておく

賃貸管理契約は、途中で解約すると違約金が発生するケースがあります。特に、管理会社が入居者募集も行っている場合、途中解約時に広告費の負担を求められることもあります。契約前に解約条件を確認し、柔軟に対応できる管理会社を選ぶことが重要です。

Select 戸建てを委託する賃貸管理会社の
選び方

賃貸管理会社を適切に選べば、オーナーの負担を大幅に減らすことができます。しかし、管理会社によってサービス内容や対応の質が異なるため、慎重に選ぶことが大切です。ここでは、戸建ての管理を依頼する際に確認すべきポイントを紹介します。

管理実績が豊富な会社を選ぶ

賃貸管理は、集合住宅と戸建てで運営ノウハウが異なります。戸建て賃貸の管理経験が豊富な会社であれば、戸建て特有のトラブル（修繕対応、近隣住民との関係など）にも柔軟に対応できます。管理実績や取り扱い物件をチェックし、戸建て賃貸に強い会社を選びましょう。

管理範囲と対応力を確認する

管理会社ごとに、どこまで対応してくれるかは異なります。以下のような点を確認しましょう。

• 家賃滞納時の対応：オーナーの代わりに督促してくれるか
• 原状回復の手続き：退去後の修繕費用の精算をスムーズに進めてくれるか
• 修繕対応のルール：一定金額まで管理会社が判断して修繕できるか

これらがしっかりしている会社なら、オーナーの負担が大幅に軽減されます。

料金とサービスのバランスを考える

管理手数料は家賃の5%前後が相場ですが、安すぎる会社には注意が必要です。手数料が安い分、サービスが手薄で、結局オーナーが対応しなければならないこともあります。逆に高額なプランでは不要なサービスが含まれていることも。費用とサービスのバランスを考え、自分に合ったプランを選びましょう。

関連記事：管理手数料1,000円は安全？

オーナーの意向を尊重する会社を選ぶ

管理会社によっては、修繕費用の負担や入居者の審査基準についてオーナーの意見をあまり聞かないところもあります。自分の意向を反映してくれるかどうか、契約前に確認することが大切です。特に、「修繕対応の決定権」「入居者選定の方針」について、どの程度オーナーが関与できるのかをチェックしましょう。

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