入居者募集のためにいろいろ手を打ったが成果が出ない！
そんなご経験をされたオーナー様も多いのではないでしょうか。
- 退去から埋まるまでが長い
- 家賃を下げたくない
- 敷金礼金をなくしたくない
- 稼働率が下がってきた
こんなお悩みをすべて解決していきます！
ポイントを押さえた入居者募集をしていれば、安易な賃料値下げはする必要がありません。
この記事では入居率98%（2022年実績）を誇るさんれいコンサルティングのノウハウを徹底解説していきます。
Strategy
さんれいコンサルティングの
入居者募集戦略
「退去から埋まるまでが長い」「家賃を下げたくない」とお悩みならさんれいコンサルティングにお任せください。
当社は平均空室期間1.4ケ月、家賃アップ交渉成功率80%の実績を誇ります。その秘密をご紹介していきます。
さんれいコンサルティング
3つの実績
-
1.4ヶ月
空室期間
(年間平均) - 98%
入居率
(年間平均) - 80%
家賃アップ
成功率
※2022年年度の実績
お電話での問い合わせ10:00～18:00（水曜定休）
独自の広告ネットワーク
さんれいコンサルティングは独自のネットワークを構築し、平均空室期間を1.4ケ月（2022年度実績）を実現しました。
客付け会社と強烈にタッグを組み、通常の成果報酬の3倍まで弊社の持ち出しで対応します（オーナー様の負担はありません）。こうすることで、入居者が集まりにくい物件や家賃が安く後回しにされやすい物件でも、素早く入居者を決めることができるのです。
丁寧な賃上げ交渉
家賃を下げれば入居率を高めやすくなるのは事実です。しかし、弊社では安易な賃下げは行いません。
周辺物件との比較や物件のセールスポイントを吟味し、家賃の値上げ交渉を行います。交渉成功率は80%の実績（2022年度）を誇り、このため客付け会社への手数料も惜しみなく行えるのです。
物件価値を高める厳格管理
物件の魅力を高め、近隣物件との差別化を図ることは、特に競争の激しいエリアでは重要なポイントです。さんれいコンサルティングでは、厳格な物件管理によって建物の損耗を押さえ、物件の価値を向上します。
ご相談の流れ
- お問い合わせ
まずは、お電話またはお問い合わせフォームよりお問い合わせください。担当者よりご連絡させていただきます。
TEL：03-5322-2893 - 電話打ち合わせ
お打ち合わせの設定をさせていただきます。事前にご不安なことがございましたら、ご遠慮なくお申し付けください。
対面でのお打ち合わせとZoomなどのリモートも対応しています。
対面の場合、場所によりお伺いさせていただきます。 - お打ち合わせ
調査・査定で必要な情報をご共有いただきます。
その他ご希望（家賃を下げたくないなど）がございましたらお気兼ねなくお申し付けください。 - 結果報告
調査・査定の結果をご提出します。ご同意いただける場合、お申込み・契約締結の手続きに進ませていただきます。 - 引き継ぎ
現管理会社のご解約と引き継ぎ（保険や鍵の所在など）・管理会社変更の通知などの手続きなどを行います。 - サービス開始
入居者募集の戦略を実行いたします。
お電話での問い合わせ10:00～18:00（水曜定休）
Point 入居者募集のポイント7つ
物件の強みを打ち出す
入居者を募集する際に、物件の利点を的確に伝えることが重要です。
入居者が重視するポイントは交通アクセスや周辺環境、物件の広さや設備、セキュリティ、駐車場の有無、家賃などです。これらのポイントを競合する付近の物件と比較して差別化を行いましょう。
競合物件との比較を行うためには、オンライン検索や実地調査、口コミやレビューの調査を活用します。
共用部をきれいにする
共用部は入居者全員が利用するエリアであり、清潔感と整頓された状態でなければなりません。清潔で整頓された共用部は、入居者に安心感を与え、快適な生活環境をイメージしやすくなります。
以下に共用部のポイントとその状況をまとめます。
駐輪場
- 自転車が整頓され、乱雑に置かれていないかどうかを確認します。
ゴミ置き場
- ゴミが散乱していないかどうかを確認します。
- ゴミ箱が適切に設置され、定期的に清掃されているかを確認します。
- 分別や廃棄物の管理が適切に行われているかも重要です。
エントランス・ロビー
- 入口やロビーが清潔で整頓されているかを確認します。
- 不用意に置かれた荷物やゴミがないかどうかをチェックします。
- 掃除が行き届いていて清潔感があるかも重要です。
廊下や階段
- 共用廊下や階段が汚れやゴミでないかどうかを確認します。
- 明るく清潔感のある環境であるかをチェックします。
- 照明や手すりなどの設備が整備されているかも重要です。
古すぎる設備交換は交換する
古くなった設備を更新することで、入居者の満足度を向上させ、競合物件との差別化ポイントを生み出すことができます。以下に、更新したほうが良い設備の例を紹介します。
宅配ボックス
自転車が整頓され、乱雑に置かれていないかどうかを確認します。
無料WiFi
インターネットは現代の生活に欠かせないものとなっており、無料WiFiの提供は入居者にとって大きな利点となります。高速で安定したインターネット環境が整っていることは、特にテレワークやオンラインコンテンツの利用が増える中で重要です。競合物件との差別化ポイントとして、無料WiFiを提供することで、入居者のニーズに応え、満足度を高めることができます。
これらの設備を更新することで、入居者により快適な生活環境を提供し、競合物件との差別化を図ることができます。
入居条件を緩める
入居条件を緩めることで、より多くの入居者のニーズに応えることができます。以下に、具体的な例とそのメリットを紹介します。
外国人OK
日本で就労する外国人の増加に伴い、外国人OKの物件への需要が高まっています。外国人向けに入居条件を緩めることで、市場拡大が見込まれます。また、多様な入居者層を受け入れることで、物件の稼働率向上や長期的な収益性の向上が期待できます。
ペット可
ペットを飼育したい入居者が増加しており、ペット可の物件への需要が高まっています。ペット可の条件を設けることで、ペットを飼育したい入居者のニーズに応えるだけでなく、空室リスクの軽減や入居者の長期滞在促進につながります。
学生OK
大学や専門学校の学生向けに、学生OKの物件を提供することで、学生層の需要に応えます。学生は地域の活性化にも貢献し、物件の活気を増すことが期待できます。
初期費用を安くする
初期費用を抑えることで、入居者の負担を軽減し、入居のハードルを下げることができます。敷金や礼金、仲介手数料などの初期費用を最小限にするか、分割支払いやサービス提供などの工夫をすることで、入居希望者の増加を期待できます。
賃料・管理費を相場に抑える
賃料や管理費が相場よりも高い場合、入居者の興味を失わせる可能性があります。競合物件と比較し、適正な価格設定を行うことで、入居者のニーズに合った価値を提供し、募集の成功につなげます。
物件の露出を増やす
物件の露出を増やすことで、より多くの候補者に物件を知ってもらうことができます。不動産ポータルサイトやSNS、チラシやポスターなど、様々な媒体を活用し、広告効果を最大限に引き出すことが重要です。物件の魅力を伝える写真や動画も活用し、入居者の興味を引きます。
Contract 入居者募集の方法と契約
入居者募集を行う方法は、仲介会社に依頼するか、オーナー様自身が見つけてくる（自主客付け又は自己発見取引）かの2つです。
仲介会社に依頼する場合、契約形態は「媒介契約」「代理契約」の2つあります。それぞれ見ていきましょう。
媒介契約
仲介会社（客付け会社）と契約を結び、入居者を探してもらう契約です。複数社と同時に契約可能で、入居者の獲得に成功したら仲介手数料を支払う仕組みとなります。
なお、賃貸仲介においては、専任媒介（1社にのみ依頼する方法）の契約分類は存在しません。媒介契約の場合、複数社に依頼できる一般媒介（一般募集）のみとなります。
※ただし、代理契約では専任媒介と同じような契約内容にすることもできます。
メリット
媒介契約のメリットは仲介会社の数が多いほど窓口が広がり、入居者獲得の可能性が高まるところです。土地の条件が良いなどの人気物件であれば、競争原理が働きより速やかに入居者の獲得ができるでしょう。
デメリット
あくまでも入居者を募集する部分のみを依頼する契約内容のため、鍵の受け渡しや問い合わせ対応・入居審査などの対応はオーナー様自身で行う必要があります。
また、特徴がない・PRしにくいような物件であれば、仲介会社としてはコストパフォーマンスが悪く集客へのインセンティブが働かない可能性もあります。
代理契約
代理契約は仲介会社以外の不動産会社とも契約ができます。代理人として入居者募集のあらゆる業務を代行してもらうことが可能です。物件の管理会社に依頼する場合、「代理および管理委託契約」といった形になります。
メリット
すべての窓口を一本化できるので、カギの管理や問い合わせ対応といった負担がなくなります。また、物件の管理も任せている場合はオーナー様が行うことはほとんどありません。
デメリット
代理契約の場合、契約内容をよくチェックしておく必要があります。専任媒介という契約はありませんが、実質的にそれと同じ内容の契約を結ぶことが可能だからです。
例えば、関連会社以外への仲介・広告出稿をしない不動産会社もあります。一般募集のような競争原理が働かないため、入居者を集めるインセンティブが弱くなり空室期間が長引く恐れがあります。
また、代理店を1つ挟むことによってマージンが発生するので、仲介手数料が高くなってしまうのも大きなデメリットです。
賃貸に専任媒介（専任募集）はない
専任媒介とは、仲介会社1社にのみ募集を依頼する方法です。複数社と依頼することはできません。宅建法第三十四条の二校三号において、「売買又は交換の媒介又は代理」を複数社に依頼できない契約形態を専任媒介と名付けています。
不動産売買において専任媒介は3ヶ月と期間が決められていますが、賃貸の場合そもそも専任媒介という契約が存在しないため、同等の内容になったとしても期間に決まりはありません。
代理契約をする場合、客付け力のある仲介会社がいるかどうか、平均空室期間や入居率といった実績をしっかりと確認しておきましょう。
さんれいコンサルティングは代理店契約にも対応しています。入居率98％・空室期間1.4ヵ月・家賃アップ成功率80%（2022年度年間平均実績）を誇る当社の入居者募集・賃貸管理サービスをぜひご検討ください。
About Us さんれいコンサルティングについて
「なぜ、山にのぼるのか。
そこに、山があるからだ」
30代半ばにして世界初・つまり人類初のエベレスト登頂に挑戦した登山家「ジョージ・マロリー」の遺した言葉です。
さんれい（山嶺）とは山のみねを指し、全ての登山家が目指す頂点のことです。さんれいコンサルティングは、登山家のような技術と忍耐力で、皆様の事業をサポートさせていただきます。
| 会社名 | さんれいコンサルティング合同会社 |
|---|---|
| 免許証番号 | 東京都知事（1）第103003号 |
| 所在地 | 東京都新宿区西新宿1-26-2新宿野村ビル32階 |
| 営業時間 | 10：00～18：00 |
| 電話番号 | 03-5322-2893 |
| 定休日 | 水曜日 |
お電話での問い合わせ10:00～18:00（水曜定休）