空室対策

ポイントを押さえた空室対策をしていれば、安易な賃料値下げは必要がありません。
この記事では入居率98%・平均空室期間1.4ヵ月（2022年度実績）を誇るさんれいコンサルティングのノウハウを徹底解説していきます。

Strategy さんれいコンサルティングの
空室対策戦略

「退去から埋まるまでが長い」「家賃を下げたくない」とお悩みならさんれいコンサルティングにお任せください。
>当社は入居率98%・平均空室期間1.4ケ月の実績を誇ります。その秘密をご紹介していきます。

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退去を防ぐ丁寧な対応

退去理由には、転勤や結婚といったライフステージによる変化など、防ぐことができないものもあります。しかし、GMOの調査によれば、退去理由の51%が、対処可能な問題から発生しています。
特にトラブル対応・騒音トラブル等については、管理会社の責任以外の何物でもありません。

• 前より条件の良い物件を見つけた：18%
• 他の入居者・オーナー・管理会社とのトラブル：14%
• 設備に不満があった：10％
• 騒音問題：9％

[出典]入居者が退去する理由5選｜GMO賃貸DX

さんれいコンサルでは、入居者同士のトラブルや隣人・周辺の騒音トラブルに対し、迅速丁寧な対応により、解消に導きます。 また、入居者様からの要望をヒアリングし設備の更新を行うなど、退去する理由を確実に潰していきます。

物件価値を高める厳格管理

設備への不満や水回りへの不満は退去理由でもよく聞かれるものです。さんれいコンサルティングでは、厳格な物件管理によって建物の損耗を押さえ、物件の価値を向上します。

物件の損耗状況によっては、リフォーム・リノベーションのご提案も適時させていただきます。周辺物件との差別化のために必要な設備やスペックを洗い出し、賃料を高め、オーナー様の収益状況を改善するお手伝いをさせていただきます。

独自の広告ネットワーク

空室対策で最も重要なのは、今ある空室をいち早く埋めることです。さんれいコンサルティングは独自のネットワークを構築し、平均空室期間を1.4ケ月（2022年度実績）を実現しました。

客付け会社と強烈にタッグを組み、通常の成果報酬の3倍まで弊社の持ち出しで対応します（オーナー様の負担はありません）。こうすることで、入居者が集まりにくい物件や家賃が安く後回しにされやすい物件でも、素早く入居者を決めることができるのです。

さんれいコンサルティングの
賃貸管理サービス

1. お問い合わせ
   まずは、お電話またはお問い合わせフォームよりお問い合わせください。担当者よりご連絡させていただきます。
   TEL：03-5322-2893
2. 電話打ち合わせ
   お打ち合わせの設定をさせていただきます。事前にご不安なことがございましたら、ご遠慮なくお申し付けください。
   対面でのお打ち合わせとZoomなどのリモートも対応しています。
   対面の場合、場所によりお伺いさせていただきます。
3. お打ち合わせ
   調査・査定で必要な情報をご共有いただきます。
   その他ご希望（家賃を下げたくないなど）がございましたらお気兼ねなくお申し付けください。
4. 結果報告
   調査・査定の結果をご提出します。ご同意いただける場合、お申込み・契約締結の手続きに進ませていただきます。
5. 引き継ぎ
   現管理会社のご解約と引き継ぎ（保険や鍵の所在など）・管理会社変更の通知などの手続きなどを行います。
6. サービス開始
   入居者募集の戦略を実行いたします。

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Point 空室対策の具体的な方法12選

賃貸経営における空室対策は、大きく「物件の価値を上げること」「入居者募集の成功させること」「退去率を下げること」の3つに分類できます。空室率の低下と収益性の向上に直結する重要な戦略です。それぞれ見ていきましょう。

物件の価値を上げる

賃貸経営において物件の価値を高めることは、空室率を低減し収益を安定させる上で非常に重要です。以下に、物件の価値を向上させるための具体的な対策を紹介します。

入居者に人気の設備を導入する

物件の価値向上で最もわかりやすいのが設備の導入です。費用は掛かりますが、入居者にとって家具をそろえる手間が減ったり、生活が便利になったりします。

• IHコンロの導入：料理のしやすさと掃除の手軽さを提供します。
• 宅配ボックスの設置：在宅でなくても荷物を受け取れる便利さが人気。

リフォーム・リノベーション

築年数が立ちすぎてしまった物件はどうしても人気が落ちてしまいます。

また、最近の入居者はホームインスペクション（住宅診断）を利用する方も増えているようです。現代ではSNSや口コミサイトが普及しています。ガワだけのリフォームだとバレてしまうと、評判が下がりリフォーム・リノベーションの意味がなくなってしまいます。

せっかくリフォームをするなら、見た目だけでなく、水回りや壁紙の下など見えない部分も直しましょう。最終的な費用対効果を合わせやすいです。

• 水回りのリフォーム：特に古い物件では、キッチンや浴室などの水回りを最新のものに更新し、快適性を向上させる。
• 壁紙の裏：防カビ壁紙に変えるなど。

防犯対策の強化

特に女性向け物件においては、オートロックや防犯カメラの設置が安心材料となります。防犯対策を施すと安心安全な住まいであるとアピールできるようになります。

• オートロック：入居者以外の不審者の侵入を防止し、セキュリティを向上させます。
• 防犯カメラ：犯罪行為の抑止力として、入居者の安心感を向上させます。
• 防犯灯の設置：夜間や暗い場所の明るさを確保し、不審者の侵入や犯罪行為を防止します。
• セキュリティ会社との契約：24時間体制のセキュリティサービスを提供し、物件の警備・監視を強化します。
  不審者の侵入やトラブル時の迅速な対応が可能となり、入居者の安心感を高めます。

ターゲット層の見直し

よりニッチなターゲットに絞ることで周辺の物件と差別化ができます。例えば、ペット可・高齢者OK/外国人OKなどです。

• ペット可：ペットショップや動物病院へのアクセスが近い場合は有効です。また、空きスペースがあれば犬猫用の洗浄スペースやトリミングルームとして開放するなども1つの戦略です。
• 高齢者：段差のない玄関やトイレ、シャワールーム、手すりの設置など、バリアフリー設計にリフォームして高齢者専用とするのも、差別化の方法です。
• 外国人：近年は留学生や技能実習生が増加しています。多言語対応・コミュニティルームや共用スペースでのイベントなどでこうした需要を取り込むことができるでしょう。

入居者の費用負担の軽減

家賃を下げる以外の方法でも、費用感の軽減は可能です。敷金・礼金の値下げ・廃止や、共有スペースの貸出は入居希望者にとって大きな魅力となります。

• 初期費用の割引・無料提供: 入居者が物件に入居する際の初期費用（敷金、礼金、仲介手数料）を割引したり、一部または全部を無料提供することで、入居者の負担を軽減することができます。
• 家具・家電の提供:家具や家電を一部または全部提供することで、入居者が新たに購入する負担を軽減できます。特に、引っ越しに伴う荷物の運搬費用や設置費用も削減できるため、入居者にとって魅力的なオプションとなります。
• 共用施設の提供: 共用施設（フィットネスジム、プール、ラウンジ、コワーキングスペースなど）の提供や無料利用を提供することで、入居者の生活の質を向上させ、費用負担を軽減することができます。

共用部の清掃とメンテナンス

共用部の清掃を怠らないことは、入居者が快適に過ごすための基本であり、物件全体の印象を左右します。

• エントランス・ロビー：ゴミやポスターを定期的に取り除きましょう。玄関マットや植物の配置・明るい照明なども明るく清潔な印象を与えます。
• エレベーター：ボタン・手すり・鏡のアルコール消毒、消臭剤の設置などで清潔な状態を保ちましょう。
• 共有廊下：落ち葉などは可能な限り定期清掃しましょう。室内の共用廊下は、壁にかかる絵画や装飾品は定期的に清掃し、明るい色のクリーニング用品や清潔な装飾を使用して清潔感を高めます。

入居者募集を成功させる

入居者を効果的に募集し、空室問題を解決するためには、以下のような戦略を採用することが重要です。

募集資料の見直し

資料には魅力的な写真や物件の特徴を明確に打ち出し、内見を促すような情報を盛り込みます。ターゲットとする入居者層を意識したマーケティング戦略を取り入れ、募集資料を定期的に更新することで、興味を持ってもらいやすくします。

室内の内見準備

内見時に室内が清潔で整頓されていることは非常に重要です。可能であれば、ホームステージング（販売促進のための室内装飾）を施し、入居希望者が生活をイメージしやすいようにすることが効果的です。

集客力のある仲介業者の利用

地域で集客力のある仲介業者を選び、積極的に連携します。仲介業者は市場の動向やターゲット入居者層のニーズを熟知しているため、物件の魅力を最大限にアピールし、適切な入居者を引き寄せることができます。

入居者募集のノウハウはこちら

退去率を下げる

賃貸経営において、退去率を下げることは収益安定化に直結します。しかし、そのためには退去の主な理由を理解し、適切な対応策を講じることが不可欠です。ここでは、よく上げられる退去理由として「騒音トラブル」「設備の不満」「住民の質」の3点を取り上げ、それぞれの対応策を解説します。

騒音トラブルへの対応

騒音トラブルは、特に集合住宅での生活において避けられない問題の一つです。この問題に効果的に対応するには、まず住民間でのコミュニケーションを促進することが重要です。具体的には、入居時に騒音に関するルールを明確に伝え、住民同士の理解と協力を促します。また、騒音防止のための物理的な対策、例えば防音材の施工やカーペットの使用を推奨することも有効です。

設備不満への対応

設備の不満、特に水回りに関する不満は退去の大きな理由となります。これに対処するためには、定期的なメンテナンスと必要に応じたリフォームが欠かせません。水漏れや詰まりが発生した際は迅速に修理を行うこと、古くなった設備は最新のものに更新することで、住み心地の良さを保ちます。また、入居者からの設備に関するフィードバックを積極的に収集し、改善につなげることも大切です。

住民の質に関する問題の対応

住民の質に対する不満は、退去理由として特にデリケートな問題です。この問題に対応するためには、物件管理者として入居者選定に注意を払う必要があります。例えば、入居申込み時に厳格な審査を行い、ルールやマナーを守れる住民を選ぶことが重要です。また、住民同士のトラブルが発生した場合には、中立的な立場から迅速に介入し、問題解決を図ることも必要です。

さんれいコンサルティングは、年間平均空室期間を1.4ヶ月にまで短縮する入居者募集のノウハウや、家賃アップ成功率80%を超える満足度を引き出すノウハウがございます。空室対策でお悩みの方は、弊社の賃貸管理サービスをご検討ください。

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Notice 空室対策の注意点

賃貸経営において空室対策は非常に重要ですが、時には「やってはいけない」対策も存在します。ここでは、賃貸経営者が陥りがちな3つの間違った空室対策について解説します。

フルリフォームは慎重に

フルリフォームは、物件の価値を大幅に向上させる可能性がありますが、費用対効果を十分に考慮する必要があります。

一般的にリフォーム後の賃料は新築物件の約80%程度が目安とされていますが、投資した費用を回収するためには、物件の残存年数や賃料アップの具体的な見込みを慎重に評価する必要があります。

状況によっては、小規模なリフォームに留めて家賃を維持するか、あるいは建替えを検討する方が賢明な選択となる場合もあります。

入居条件の変更は慎重に

入居条件の変更、例えばペットの受け入れなどは、新たな入居者層を引き寄せる効果がありますが、将来的なトラブルにつながるリスクも伴います。ペットを受け入れる場合、退去後の原状回復費用の増加や、騒音トラブルなどの問題が発生する可能性があります。

これらの問題は結果的に退去率の上昇につながりかねないため、入居条件の変更は慎重に行う必要があります。

下手な賃料値下げは逆効果

賃料の値下げは、短期的には入居者を集めやすくする効果がありますが、長期的な視点で見ると逆効果になることがあります。賃料を相場よりも著しく低く設定すると、「訳あり」の物件と見なされるリスクがあり、結果として物件のイメージダウンを招くことになります。

また、低賃料の入居者層は退去率が高い傾向にあるため、安定した経営を目指す場合は、賃料の適正化に努めることが大切です。

これらのポイントを念頭に置き、効果的かつ持続可能な空室対策を実施することが、賃貸経営の成功への鍵となります。

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