空室が埋まらない原因と対策

空室対策は、空室の原因を正しく把握し、的確な対策を講じなければなりません。本記事では、空室が埋まらない原因を大きく「物件自体の問題」「管理会社の対応」「入居者募集の方法」の3つに分けて詳しく解説します。併せて、すぐに実行できる空室対策も紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

Unpopular 空室が埋まりにくい
不人気物件の特徴

空室が長期化する物件には、いくつかの共通点があります。部屋探し中の人に選ばれない理由を把握し、改善策を講じることが空室対策の第一歩です。ここでは、空室が埋まりにくい物件に見られる特徴を紹介します。

外観が古い・老朽化して見える

外壁や屋根、鉄部などの塗装が剥がれていると、見た目の印象が悪くなり、内見前に敬遠されてしまうことがあります。適切な修繕や美観の維持は、入居率に直結する重要な要素です。

共用部などの清掃が行き届いていない

エントランスや共用廊下、ゴミ捨て場などが汚れていると、物件全体の印象が悪化します。管理状況が不十分だと感じたら、他の物件に流れてしまう可能性が高くなります。

間取りがよくない

現代のニーズに合っていない間取り（例：和室中心、収納が少ない、狭すぎるLDKなど）は、内見時の離脱要因になります。ターゲティングとライフスタイルを考慮した間取り設計が求められます。

設備が古い・足りない

洗面化粧台やエアコン、ウォシュレットなど、入居者にとって必須とされる設備が古かったり設置されていなかったりする物件は、選ばれにくくなります。

セキュリティが不足している

モニター付きインターホンやオートロック、防犯カメラといった設備がない場合、特に女性の単身者から敬遠されがちです。セキュリティの充実は集客力の高いポイントです。

競合物件が多い・新築が出てきた

同じエリア内に築浅の競合物件が多いと、比較検討の中で不利になるケースがあります。モニター付きインターホンや宅配ボックスなど、新築物件に標準搭載されている設備に劣っていると、条件面で埋もれてしまうこともあります。

Poor service 管理会社が原因のケース

空室がなかなか埋まらない原因のひとつに、「管理会社の対応が悪い」ことが挙げられます。入居者からの信頼を得られない管理会社は、自然と物件の人気を下げ、空室期間を長引かせます。ここでは、管理会社に起因する空室の原因を解説します。

トラブルを起こす入居者がいる

物件内で騒音やゴミ出しなどのトラブルを繰り返す入居者がいると、他の入居者の満足度が下がり、退去を招きやすくなります。また、口コミやSNSで悪い評判が広がることで、新たな入居希望者からも敬遠される可能性があります。

トラブル対応がよくない

騒音や設備の不具合など、トラブル発生時に管理会社が迅速かつ適切に対応していないと、入居者の不満が蓄積されます。「エアコンが壊れたのに修理に来るまで1週間かかった」「騒音の苦情を伝えても何の対応もなかった」などの対応不備があると、物件の評価は下がり、選ばれにくくなります。

また、対応の悪さは入居者の早期退去にもつながります。居心地の悪い物件に長く住もうとは思わないため、入退去が繰り返され、結果として空室率が高くなるのです。

関連記事：賃貸経営でよくあるクレームと対応方法

管理会社視点：できるだけ連携しよう

空室が埋まらないと、「管理会社の対応が悪いのでは」と考えてしまうオーナー様も少なくありません。しかし、効果的な空室対策を講じるためには、オーナー様と管理会社が「チーム」として連携することが何よりも重要です。

たとえば、管理会社が「家賃の見直し」や「人気設備の導入」といった改善提案をしても、オーナー様がまったく耳を傾けてくれない場合、せっかくの対策も実行に移せません。これでは空室が長期化してしまうのも当然です。

管理会社は、地域の賃貸市場や入居者の動向に関するリアルタイムな情報を持っています。その情報をもとに、物件の魅力を高めるための具体的な施策を提案しているのです。もちろんすべての提案が正解とは限りませんが、まずは管理会社の意見にも耳を傾けてみる姿勢が、空室解消への第一歩になります。

本当に管理会社に問題があるケースも存在しますが、その前に、「自分は管理会社としっかり連携できているか？」を振り返ってみることも大切です。オーナー様と管理会社の両者が歩み寄り、二人三脚で対策を進めることで、より良い結果につながるはずです。

Advertise 募集方法に問題があるケース

空室が長引く原因は、物件そのものや管理会社だけでなく、「入居者募集の方法」にあるケースも少なくありません。どれほど良い物件でも、情報が部屋探し中の人に届いていなければ意味がありません。ここでは、募集方法に起因する空室リスクを紹介します。

自主管理で入居者募集をしている

オーナー自身で募集を行えばコストを抑えられる一方で、情報発信の手段やネットワークが限られるため、部屋探し中の人にリーチしづらい傾向があります。

また、入居者対応や契約業務に不慣れだと、トラブルにつながる可能性もあります。空室を早期に埋めるには、集客力のある管理会社や仲介業者との連携が効果的です。

アパートの情報が人目に触れない

ポータルサイトへの掲載が少ない、情報の写真や間取り図が不十分、周辺環境の説明が弱いなど、掲載内容が不十分だと問い合わせに結びつきません。

今や「お部屋探し」はスマートフォンで検索しています。写真の質や説明文のわかりやすさは、第一印象を左右する重要なポイントです。

相場より家賃が高い

エリアの相場に対して賃料が高すぎる場合、内見すらされずにスルーされてしまいます。「以前はこの家賃で入った」「ローンの支払いがある」といった事情があっても、入居者にとっては関係ありません。

定期的に近隣の競合物件をリサーチし、必要に応じて家賃の見直しを検討しましょう。

入居条件が厳しい

「保証人必須」「外国籍不可」「単身者限定」など、入居条件が厳しすぎると、対象となる入居者層が大幅に狭まってしまいます。

安全性やトラブル防止のためのルールも重要ですが、現代の入居者ニーズに即して条件を見直すことで、空室改善の糸口になる場合もあります。

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Prevent vacancy 効果的な空室対策とは

空室を改善するためには、大きく分けて「物件の価値を上げる」「入居者募集を成功させる」「退去率を下げる」という3つの視点から対策を講じる必要があります。それぞれの方向性について、基本的な考え方を確認しておきましょう。

物件の価値を上げる

空室対策の第一歩は、物件そのものの魅力を高めることです。たとえば、インターネット無料や宅配ボックスなど、入居者に人気の設備を導入することで競争力が上がります。

間取りや内装が時代に合っていない場合は、思い切ってリフォームやリノベーションを検討するのも一手です。また、防犯カメラやモニター付きインターホンの設置など、防犯対策を強化すれば女性やファミリー層からの支持も期待できます。

さらに、単身者向けや高齢者向けなど、ターゲット層を再検討し、ニーズに合わせた改修や家賃設定を行うのも有効です。初期費用の軽減やフリーレントの導入など、費用面での配慮もあわせて検討しましょう。

共用部の清掃やメンテナンスを徹底することで、第一印象を向上させることも忘れてはいけません。

入居者募集を成功させる

物件の価値を高めても、ユーザーの目に触れ、かつ魅力が伝わらなければ空室は解消されません。

まずは出稿媒体・状況と募集資料の内容を見直し、写真の撮り方やキャッチコピー、PRポイントを明確にすることが重要です。

また、内見時に好印象を与えられるよう、室内の清掃や照明の工夫、生活感の演出なども欠かせません。

そして、入居者を探してくれる仲介業者の選定も大切な要素です。集客力があり、物件の魅力をしっかり伝えてくれる業者に依頼することで、成約の確率を高められます。

自主管理でうまくいっていない場合は、プロに任せることも検討してみましょう。

退去率を下げる

入居者募集が成功しても、すぐに退去されてしまっては空室は減りません。

長く住んでもらうためには、入居後のフォロー体制も重要です。特に騒音トラブルなど、近隣との人間関係の問題には早めに対応し、安心して暮らせる環境を整える必要があります。

また、エアコンや給湯器といった基本設備に対する不満や故障には、迅速かつ誠実に対応することが信頼につながります。

さらに、入居審査の段階で住民の質を見極めることも、退去率を下げるための重要なポイントです。トラブルを未然に防ぎ、満足度の高い住環境を提供することで、長期入居に結びつきます。

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当社では平均空室期間1.4ヶ月、入居率98%という高水準の実績を誇ります。地域の市場動向や入居者ニーズを徹底的に分析し、物件ごとに最適な募集戦略を立案。スピーディーな客付けで、オーナー様の収益最大化をしっかりと支援いたします。

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サブリースプランをご利用いただくことで、空室リスクを最大100%までカバー。万が一、入居者が見つからない場合でも安定収入を確保できます。また、競争力が不足していると判断した場合は、リフォームや賃料見直しなど具体的な改善提案も行い、物件価値の向上と早期成約をサポートします。

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