賃貸管理の手数料相場

Reason 賃貸管理手数料の種類と相場と根拠

賃貸管理の手数料は、主に委託管理手数料と仲介手数料の2つあります。また、管理手数料に含まれない実費が発生するケースもあります。

ここでは、日本賃貸住宅管理協会の調査をもとに、おおよその管理手数料の相場と、その根拠となる業務内容について紹介していきます。

委託管理手数料の根拠とは

管理委託費は、賃貸管理会社に物件の運営や管理を依頼する際に、毎月定期的に発生する費用です。サポート範囲が広く、日々の管理やトラブル対応が充実している会社ほど、手数料は多く徴収しなければなりません。逆に安く設定しているところは、実費やオプションとして別途請求される場合もあります。

委託管理手数料の相場

日本賃貸住宅管理協会の調査によれば、2023年時点では、9割以上の管理会社が管理手数料として3～5%を設定しています。

管理委託契約の手数料相場
管理手数料	設定している会社の割合
無料	0.8%
1～2%	1.5%
3%	17.6%
4%	8.8%
5%	66.6%
6～9%	3.9%
10%以上	0.8%

※出典：日管協短観（2023年4月～2024年3月）｜日本賃貸住宅管理協会

委託管理手数料の根拠

上記の管理手数料は、オーナー様の物件を適切に管理・運営するために必要なコストとして用いられます。具体的な業務内容について一部紹介していきます。

物件の管理	設備点検・交換・修繕工事（法定点検・任意点検） 長期修繕計画の立案・手配 リフォーム計画の提案・手配 清掃・ゴミの管理 原状回復 各種備品・工事・積立金などの会計管理
入退去者の管理	入居者募集（賃貸仲介・客付け） 家賃回収・滞納者への督促 契約・更新手続き 退去対応・敷金精算 入居者・近隣住民からのクレームやトラブル
オーナーへの 対応	定期報告 滞納者や迷惑な入居者の対応方針相談

賃貸管理会社の業務内容について詳しく解説

上記のような管理業務を適切に遂行するには、管理会社が専門的な知識とノウハウを活用し、多くの時間とリソースを費やす必要があります。そのため、手数料は以下のようなコストに基づいて設定されています。

人的コスト

経験豊富なスタッフが対応することで、賃貸経営の効率化とトラブルの早期解決が可能になります。これには人件費が含まれます。

広告費用

物件の広告を出稿する際の費用や、ポータルサイトへの掲載料が発生します。

業務コスト

日常の管理業務やトラブル対応にかかる通信費や交通費、契約手続きのための事務費用なども含まれます。

専門性の価値

家賃の設定やトラブル解決、法律や税務の知識を持つプロが対応することで、オーナー様は安心して賃貸経営を行えます。

手数料は単なる経費ではなく、賃貸経営を効率化し、リスクを最小化するための投資です。適切な手数料を支払い、信頼できる管理会社を選ぶことで、賃貸経営を安心して任せることができます。

仲介手数料の相場と根拠

仲介手数料は、管理会社が入居者を募集し、新たな契約を結んだ際に発生する成功報酬型の費用です。

法律で上限が定められており、「家賃1か月分＋消費税」が最大金額です。ですので、根拠は法律ということになります。

管理委託費が格安または無料の会社では、この仲介手数料で収益を得ている場合があります。その場合、新規入居者募集の際に、物件オーナーが負担する手数料が大きくなる可能性が考えられます。

仲介手数料が発生するタイミングでコストがかかるため、頻繁に入居者の入れ替えがある場合は注意が必要です。

サブリースの手数料の相場と根拠

サブリースは、オーナーと管理会社が賃貸契約を結び、管理会社から定額の賃料を受け取れるものです。

サブリース契約における手数料は、オーナーが管理会社から受け取る金額と、物件に設定されている家賃の差額です。具体的には、家賃収入の100%から借り上げ料率を差し引いた分が管理会社の収益となります。この借り上げ料率は会社ごとに異なり、2023年の調査では以下の結果が出ています。

サブリース契約の借り上げ料相場
借り上げ料率	設定している会社の割合
79%以下	12.5%
80～84%	22.4%
85～89%	33.2%
90～94%	27.8%
95%以上	4.2%

※出典：日管協短観（2023年4月～2024年3月）｜日本賃貸住宅管理協会

この調査によれば、8割以上の会社が借り上げ料率を80％～94％に設定しています。つまり、賃料の6％～20％が管理会社の手数料となるのです。

たとえば、月額家賃10万円の物件の場合、借り上げ料率が90％であれば、オーナー様に支払われる家賃は9万円で、管理会社の手数料は1万円となります。この手数料率は、管理会社が空室リスクや運営コストを負担する代償として発生するものです。

手数料に含まれない実費の相場と根拠

賃貸管理会社に支払う管理委託費や仲介手数料には、賃貸経営に必要な基本的な業務が含まれています。しかし、それ以外の業務については実費負担が必要となる場合があります。ここでは、主にどのような業務が手数料に含まれないのかを解説します。

原状回復費用

入居者が退去した際、物件を再び募集可能な状態に整えるための原状回復は、オーナー様の負担となります。原状回復で具体的にかかる費用と相場は下記のとおりです。

ハウスクリーニング	ワンルームもしくは1Ｋの部屋で2万円から3万円
畳1枚交換	4,000円前後から3万円
壁紙交換	1㎡あたり850円から1,500円
カーペット交換	1㎡あたり4,500円から8,500円
ハウスクリーニング（ワンルーム〜4LDK）	3〜7万円
壁紙の張り替え	1,000〜1,500円／㎡
フローリング床の傷やへこみ補修	1〜6万円
フローリング床の張り替え	2〜10万円／㎡

設備の修繕・交換

物件に設置されているエアコンや給湯器などの設備が故障した場合、その修繕や交換にかかる費用もオーナー負担です。設備やメーカーによって費用はばらつきがありますが、エアコンなどは安くても5万円～は必要になるでしょう。

また、15年程度を目安に大規模修繕や外壁塗装といった工事が必要になります。場合によっては数百万円かかることもあります。これらは管理手数料とは別に、修繕積立金として支払っていたりすることもあります。

リフォーム・リノベーション

物件の価値を高めるためのリフォームやリノベーションの費用も、管理手数料には含まれていません。これらは物件の競争力を高めるための投資であり、オーナー様が計画的に実施する必要があります。こちらも内容や時期、物件の築年数や造りによってピンキリです。いくつかの業者に相見積もりをするとよいでしょう。

Caution 格安管理会社の注意点

ここまで見てきたとおり、管理手数料にはそれなりのワケがあります。しかし、「管理費無料」や「手数料1,000円」といった格安の管理会社があることも事実です。

ここでは、格安会社を利用する際の注意点について解説していきます。オーナー様の状況や賃貸経営の方針によっては、そうした業者に依頼したほうがうまくいく場合もあるので、参考にしながら選んでください。

管理手数料1,000円は安全？

高額な実費の設定

格安管理会社では、表面上の管理手数料が安くても、本来であれば管理手数料内で行われるべき業務がすべて有料の実費で設定されていることがあります。たとえば、入居者対応、簡易な修繕や点検業務など、通常の管理会社では基本サービスとして提供されるものが、格安管理会社では追加費用として請求されるケースがあります。

さらに、これらの実費は相場より高額に設定されていることもあり、結果として想定以上のコストが発生する可能性があります。たとえば、「初期費用が安い」と思って選んだ格安管理会社に、トラブル対応や広告作成を依頼していくうちに、最終的に通常の管理会社よりも高額な負担となる恐れがあります。

入居者満足度の低下による空室率悪化

格安管理会社では、低コスト運営のために入居者対応の質が低下することがあります。入居者からのクレームや設備トラブルへの対応が遅れたり、不十分な清掃やメンテナンスが行われたりすることが原因で、入居者の満足度が低下する恐れがあります。

入居者満足度が下がれば、当然長く住み続けてくれる可能性も下がります。結果として更新率の低下や空室率の悪化につながります。一度空室になると、再募集までに時間がかかり、結果としてオーナーの収益を大きく損なう可能性があります。

オーナーと利益相反

格安会社はビジネスの構造上、オーナーとの利益相反に陥る可能性があります。

例えば、管理手数料を抑えている一方で仲介手数料を主要な収益源としている場合、空室を意図的に作ることが戦略となってしまう可能性があるのです。賃貸物件が空室になるたびに仲介手数料が発生するため、管理会社にとっては頻繁に入居者が入れ替わることが利益につながるためです。

その結果、入居者の長期居住を促進せず、むしろ退去を歓迎するような対応をとるケースもあります。これはオーナーにとって収益の安定化を妨げる要因となり、賃貸経営のリスクを増大させます。

また、早期の空室解消を優先するあまり、賃料を大幅に引き下げて入居者を決定することもあります。この場合、オーナーは十分な収益を得られないばかりか、物件の価値自体が低下するリスクも伴います。

Select 賃貸管理会社の選び方

適切な管理会社を選ぶことは、賃貸経営の成功に直結します。自身の物件や経営スタイルに合った管理会社を見つけましょう。ここからは良い管理会社を選ぶポイントについて解説していきます。

対応業務の範囲

管理会社が提供する対応業務の範囲として、管理手数料に何が含まれているかを事前に確認しましょう。家賃の集金やクレーム対応、広告作成などの基本業務が含まれているかはもちろん、修繕手配や原状回復費用の負担割合が明確かも重要です。

対応業務が多い管理会社ほど、オーナー様の負担が軽減されるため、安心して賃貸経営を任せることができます。

管理業務の質

入居者からのクレーム対応や、トラブル時のスピード感など、管理業務の質をチェックしましょう。ただし、対応スピードやトラブル対応力のような内部的な要素は、実際に依頼してみないと分からないことも多いです。外から確認できるポイントに注目しましょう。

例えば、時間があればすでに管理している物件を見て、共用部分の清掃やメンテナンスの状況を確認することもできます。さらに、地域の口コミや紹介から評判を調べたり、問い合わせ時のスタッフ対応の丁寧さを見るのも判断材料となります。

入居率などの実績

良い管理会社を選ぶポイントの一つに、実績データの確認があります。2023年の日管協短観によれば、全国の賃貸物件の平均入居率は95.8%です。できれば96%以上の入居率を維持している管理会社を選びましょう。

入居率の高さは、入居者募集やトラブル対応がスムーズであることの証明となり、オーナー様の収益安定につながります。また、更新率や空室期間についてもデータを確認することで、その管理会社の実力をより具体的に把握できます。

実績を開示できない会社は、対応力に不安がある場合もあるため注意が必要です。

総額いくらになるか

「安い手数料」に惹かれて契約を結んだ結果、追加費用が重なり最終的にコストが高くなることは避けたいものです。管理手数料や仲介手数料、修繕費用などのトータルコストを事前に確認し、総額いくらかかるのかを把握しておきましょう。

特に格安管理会社の場合、追加料金が頻繁に発生するケースがあります。一方で、やや手数料が高くても、トータルコストが抑えられる会社を選ぶほうが、結果的に賃貸経営の安定につながる場合もあります。

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