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空室対策は、空室の原因を正しく把握し、的確な対策を講じなければなりません。本記事では、空室が埋まらない原因を大きく「物件自体の問題」「管理会社の対応」「入居者募集の方法」の3つに分けて詳しく解説します。併せて、すぐに実行できる空室対策も紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

Unpopular 空室が埋まりにくい
不人気物件の特徴

空室が長期化する物件には、いくつかの共通点があります。部屋探し中の人に選ばれない理由を把握し、改善策を講じることが空室対策の第一歩です。ここでは、空室が埋まりにくい物件に見られる特徴を紹介します。

外観が古い・老朽化して見える

外壁や屋根、鉄部などの塗装が剥がれていると、見た目の印象が悪くなり、内見前に敬遠されてしまうことがあります。適切な修繕や美観の維持は、入居率に直結する重要な要素です。

共用部などの清掃が行き届いていない

エントランスや共用廊下、ゴミ捨て場などが汚れていると、物件全体の印象が悪化します。管理状況が不十分だと感じたら、他の物件に流れてしまう可能性が高くなります。

間取りがよくない

現代のニーズに合っていない間取り（例：和室中心、収納が少ない、狭すぎるLDKなど）は、内見時の離脱要因になります。ターゲティングとライフスタイルを考慮した間取り設計が求められます。

設備が古い・足りない

洗面化粧台やエアコン、ウォシュレットなど、入居者にとって必須とされる設備が古かったり設置されていなかったりする物件は、選ばれにくくなります。

セキュリティが不足している

モニター付きインターホンやオートロック、防犯カメラといった設備がない場合、特に女性の単身者から敬遠されがちです。セキュリティの充実は集客力の高いポイントです。

競合物件が多い・新築が出てきた

同じエリア内に築浅の競合物件が多いと、比較検討の中で不利になるケースがあります。モニター付きインターホンや宅配ボックスなど、新築物件に標準搭載されている設備に劣っていると、条件面で埋もれてしまうこともあります。

Poor service 管理会社が原因のケース

空室がなかなか埋まらない原因のひとつに、「管理会社の対応が悪い」ことが挙げられます。入居者からの信頼を得られない管理会社は、自然と物件の人気を下げ、空室期間を長引かせます。ここでは、管理会社に起因する空室の原因を解説します。

トラブルを起こす入居者がいる

物件内で騒音やゴミ出しなどのトラブルを繰り返す入居者がいると、他の入居者の満足度が下がり、退去を招きやすくなります。また、口コミやSNSで悪い評判が広がることで、新たな入居希望者からも敬遠される可能性があります。

トラブル対応がよくない

騒音や設備の不具合など、トラブル発生時に管理会社が迅速かつ適切に対応していないと、入居者の不満が蓄積されます。「エアコンが壊れたのに修理に来るまで1週間かかった」「騒音の苦情を伝えても何の対応もなかった」などの対応不備があると、物件の評価は下がり、選ばれにくくなります。

また、対応の悪さは入居者の早期退去にもつながります。居心地の悪い物件に長く住もうとは思わないため、入退去が繰り返され、結果として空室率が高くなるのです。

関連記事：賃貸経営でよくあるクレームと対応方法

管理会社視点：できるだけ連携しよう

空室が埋まらないと、「管理会社の対応が悪いのでは」と考えてしまうオーナー様も少なくありません。しかし、効果的な空室対策を講じるためには、オーナー様と管理会社が「チーム」として連携することが何よりも重要です。

たとえば、管理会社が「家賃の見直し」や「人気設備の導入」といった改善提案をしても、オーナー様がまったく耳を傾けてくれない場合、せっかくの対策も実行に移せません。これでは空室が長期化してしまうのも当然です。

管理会社は、地域の賃貸市場や入居者の動向に関するリアルタイムな情報を持っています。その情報をもとに、物件の魅力を高めるための具体的な施策を提案しているのです。もちろんすべての提案が正解とは限りませんが、まずは管理会社の意見にも耳を傾けてみる姿勢が、空室解消への第一歩になります。

本当に管理会社に問題があるケースも存在しますが、その前に、「自分は管理会社としっかり連携できているか？」を振り返ってみることも大切です。オーナー様と管理会社の両者が歩み寄り、二人三脚で対策を進めることで、より良い結果につながるはずです。

Advertise 募集方法に問題があるケース

空室が長引く原因は、物件そのものや管理会社だけでなく、「入居者募集の方法」にあるケースも少なくありません。どれほど良い物件でも、情報が部屋探し中の人に届いていなければ意味がありません。ここでは、募集方法に起因する空室リスクを紹介します。

自主管理で入居者募集をしている

オーナー自身で募集を行えばコストを抑えられる一方で、情報発信の手段やネットワークが限られるため、部屋探し中の人にリーチしづらい傾向があります。

また、入居者対応や契約業務に不慣れだと、トラブルにつながる可能性もあります。空室を早期に埋めるには、集客力のある管理会社や仲介業者との連携が効果的です。

アパートの情報が人目に触れない

ポータルサイトへの掲載が少ない、情報の写真や間取り図が不十分、周辺環境の説明が弱いなど、掲載内容が不十分だと問い合わせに結びつきません。

今や「お部屋探し」はスマートフォンで検索しています。写真の質や説明文のわかりやすさは、第一印象を左右する重要なポイントです。

相場より家賃が高い

エリアの相場に対して賃料が高すぎる場合、内見すらされずにスルーされてしまいます。「以前はこの家賃で入った」「ローンの支払いがある」といった事情があっても、入居者にとっては関係ありません。

定期的に近隣の競合物件をリサーチし、必要に応じて家賃の見直しを検討しましょう。

入居条件が厳しい

「保証人必須」「外国籍不可」「単身者限定」など、入居条件が厳しすぎると、対象となる入居者層が大幅に狭まってしまいます。

安全性やトラブル防止のためのルールも重要ですが、現代の入居者ニーズに即して条件を見直すことで、空室改善の糸口になる場合もあります。

関連記事：入居者募集のポイント7つ

Prevent vacancy 効果的な空室対策とは

空室を改善するためには、大きく分けて「物件の価値を上げる」「入居者募集を成功させる」「退去率を下げる」という3つの視点から対策を講じる必要があります。それぞれの方向性について、基本的な考え方を確認しておきましょう。

物件の価値を上げる

空室対策の第一歩は、物件そのものの魅力を高めることです。たとえば、インターネット無料や宅配ボックスなど、入居者に人気の設備を導入することで競争力が上がります。

間取りや内装が時代に合っていない場合は、思い切ってリフォームやリノベーションを検討するのも一手です。また、防犯カメラやモニター付きインターホンの設置など、防犯対策を強化すれば女性やファミリー層からの支持も期待できます。

さらに、単身者向けや高齢者向けなど、ターゲット層を再検討し、ニーズに合わせた改修や家賃設定を行うのも有効です。初期費用の軽減やフリーレントの導入など、費用面での配慮もあわせて検討しましょう。

共用部の清掃やメンテナンスを徹底することで、第一印象を向上させることも忘れてはいけません。

入居者募集を成功させる

物件の価値を高めても、ユーザーの目に触れ、かつ魅力が伝わらなければ空室は解消されません。

まずは出稿媒体・状況と募集資料の内容を見直し、写真の撮り方やキャッチコピー、PRポイントを明確にすることが重要です。

また、内見時に好印象を与えられるよう、室内の清掃や照明の工夫、生活感の演出なども欠かせません。

そして、入居者を探してくれる仲介業者の選定も大切な要素です。集客力があり、物件の魅力をしっかり伝えてくれる業者に依頼することで、成約の確率を高められます。

自主管理でうまくいっていない場合は、プロに任せることも検討してみましょう。

退去率を下げる

入居者募集が成功しても、すぐに退去されてしまっては空室は減りません。

長く住んでもらうためには、入居後のフォロー体制も重要です。特に騒音トラブルなど、近隣との人間関係の問題には早めに対応し、安心して暮らせる環境を整える必要があります。

また、エアコンや給湯器といった基本設備に対する不満や故障には、迅速かつ誠実に対応することが信頼につながります。

さらに、入居審査の段階で住民の質を見極めることも、退去率を下げるための重要なポイントです。トラブルを未然に防ぎ、満足度の高い住環境を提供することで、長期入居に結びつきます。

関連記事：空室対策の具体的な方法12選

さんれいコンサルティングは東京・神奈川・千葉エリアで、アパートや一棟マンションの客付け・空室対策や管理会社の変更などのサポートをしています。

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当社では平均空室期間1.4ヶ月、入居率98%という高水準の実績を誇ります。地域の市場動向や入居者ニーズを徹底的に分析し、物件ごとに最適な募集戦略を立案。スピーディーな客付けで、オーナー様の収益最大化をしっかりと支援いたします。

最大100%の空室保証で万が一にもサポート

サブリースプランをご利用いただくことで、空室リスクを最大100%までカバー。万が一、入居者が見つからない場合でも安定収入を確保できます。また、競争力が不足していると判断した場合は、リフォームや賃料見直しなど具体的な改善提案も行い、物件価値の向上と早期成約をサポートします。

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家賃滞納はたまたま忘れていたり、支払の意思はあっても出来なかったりと様々なケースがあります。場合によっては強制退去をさせなければならないケースもあるでしょう。

ここでは、家賃滞納発生から強制退去までの手続きの流れを詳しく解説し、少額訴訟や違法な督促のリスクについても解説します。さらに、家賃滞納を未然に防ぐためのポイントもご紹介します。

Flow 家賃滞納発生から強制退去までの
手続きと流れ

家賃滞納が発生しても、すぐに強制退去を求めることはできません。法的手続きには段階があり、状況に応じた適切な対応が求められます。ここでは、家賃滞納の初期対応から最終的な強制執行までの流れを解説します。

入居者への連絡

まずは入居者本人に対して、家賃滞納について連絡を取りましょう。電話やメール・訪問などの方法で滞納の事実を確認し、支払いを促します。連絡が取れない、あるいは支払いがない場合には、内容証明郵便で督促状を送付しましょう。 ただし、滞納開始から3ヵ月以内では、法的措置を講じるのは難しい場合があるため、慎重な対応が求められます。

家賃保証会社・連帯保証人へ連絡

家賃保証会社を利用している場合は、早い段階で状況を報告しましょう。

連帯保証人への連絡は、入居者の状況を見ながら慎重に行う必要があります。急に連絡が取れなくなった場合には、事故や病気などの可能性もあるため、安否確認の意味でも連絡が必要になることもあります。連絡のタイミングは状況次第で柔軟に判断しましょう。

支払督促

滞納開始から3ヵ月経過しても、入居者から支払いの意思が見られない場合には、「支払督促」の手続きに進むことができます。これは裁判所を通じて滞納家賃の支払いを求める法的手続きで、通常の裁判とは異なり、比較的簡易に行えます。費用も抑えられ、自分で申し立てることが可能です。ただし、相手方が異議を申し立てた場合には通常訴訟に移行します。

建物明渡請求

支払督促や任意の交渉で解決しなければ、建物明渡請求の訴訟を裁判所に申し立てることになります。これは「家賃を支払わない入居者に、退去を命じて物件を明け渡してもらう」ための法的手続きです。弁護士に依頼することもできますが、必要書類をそろえればオーナー自身で申し立ては可能です。判決までには数ヶ月を要することもあります。

強制執行

裁判所が建物明渡しを認める判決を出したにもかかわらず、入居者が退去しない場合は「強制執行」の手続きに移行します。これは裁判所の執行官が物件に立ち入り、入居者を退去させるための最終手段です。家財道具の差し押さえ・搬出や施錠の変更なども行われ、強制的に明け渡しを実現します。

Not recommended 滞納家賃の回収で
少額訴訟はおすすめしない

少額訴訟とは、60万円以下の金銭請求に対して簡易的に行える裁判手続きで、原則として1回の審理で判決が出るという特徴があります。しかし、家賃滞納のケースにおいては、少額訴訟の活用には注意が必要です。

被告の一言で通常訴訟に
移行されてしまう

少額訴訟は、原則1回の審理で即日判決が出るスピーディな制度ですが、被告（入居者）が「通常訴訟にしてほしい」と申し出るだけで、すぐに通常訴訟に切り替わってしまいます。特別な書面や理由の提出は不要で、第一回の審理当日、裁判官に口頭で伝えるだけで成立します。

この制度を利用して、入居者側がわざと訴訟を長引かせることも可能であり、迅速な解決を期待して少額訴訟を選んでも、結局は通常訴訟と同様の時間と手間がかかってしまうリスクがあります。こうした点からも、家賃滞納トラブルには必ずしも少額訴訟が有効とはいえません。

自分でやるにも手間とコストがかかる

少額訴訟は弁護士に依頼せずに自分で手続きを進めることも可能ですが、その場合でも書類の準備や裁判所とのやり取り、証拠の整理など、慣れていない人には相応の手間がかかります。また、収入印紙代や郵券代などの費用も発生するため、コスト的にも無視できません。対応にかかる時間と労力を考慮すると、費用対効果が合わないケースも多いのが実情です。

Template 督促状の書き方

家賃滞納が続いた際、入居者への連絡として内容証明郵便による督促状を送ります。記録が残るため、後の法的手続きでも証拠として活用できます。

内容証明郵便に書くべき内容

滞納家賃の金額と対象期間

例：「2024年12月分から2025年2月分までの家賃計180,000円」

支払期限の明記

明確に「〇月〇日までに」と期限を記載します。

振込先情報の記載

口座番号、名義人名などを正確に。

支払がなされない場合の対応方針

例：「支払がない場合、法的措置を取る可能性があります」

こうした具体的で明確な情報を盛り込むことで、受け取った側にも支払いの必要性を認識させる効果があります。

書いてはいけないこと

感情的な表現や脅迫的な言葉

例：「すぐに払わないと社会的信用を失うぞ」などは逆にトラブルを招く可能性があります。

一方的な契約解除宣言

法的手続きを踏まずに「本状をもって契約を解除する」と書くと違法行為になる恐れがあります。

保証人や他人への無断言及

「連帯保証人に連絡する」などの記載も、本人に了承を得ずに書くのは避けましょう。

督促状はあくまでも冷静かつ事務的に、法に則って作成することが大切です。内容証明郵便として送付する際は、誤字脱字や表現にも細心の注意を払いましょう。

督促状のテンプレート

Caution 滞納者への督促の注意点

家賃滞納が続くと、オーナーとしては一刻も早く解決したいと思うものです。しかし、感情的な対応や過剰な督促は逆にトラブルを悪化させ、違法行為とみなされる恐れがあります。以下に、法的に問題となる代表的な行為を紹介します。

一方的な契約解除・立退き要求

賃貸借契約は法律で強く保護されており、たとえ滞納があってもオーナーが一方的に契約を解除したり、立退きを命じたりすることはできません。必ず支払督促・建物明渡請求といった法的手続きを踏む必要があります。

早朝深夜の連絡

常識的な時間帯を超えた連絡（例：午後9時〜午前8時）は、入居者の私生活を不当に侵害するとして違法になる可能性があります。過度な接触は「嫌がらせ」「ストーカー行為」として法的措置を取られるケースもあります。

執拗な督促

短期間に何度も電話や訪問を繰り返すなど、過剰な督促は「債権回収の適正を逸脱した行為」とみなされ、損害賠償の対象となる場合があります。連絡は冷静に、必要最小限にとどめましょう。

第三者への連絡

滞納の事実を家族や勤務先などの第三者に伝えることは、プライバシーの侵害にあたります。本人の許可なく詳細を共有するのは慎重に判断すべきです。

張り紙や立て看板で督促する

「家賃滞納中」などと記載した張り紙や看板を掲示するのは名誉毀損に該当します。近隣トラブルや法的トラブルに発展するリスクが高いため、絶対に避けましょう。

無断で鍵を交換する

入居者が不在だからといって、オーナーが勝手に鍵を交換するのは違法です。これは「自力救済」と呼ばれ、不法侵入や住居侵害にあたる可能性があります。

無断で入室・部屋に居座る

入居者が滞納していても、賃貸契約が続いている限り、その物件は入居者の居住権に守られています。オーナーが無断で入室したり、室内に居座ったりするのは不法侵入・住居侵害となります。

無断で荷物の撤去をする

滞納が長期化していても、裁判所の許可なく入居者の荷物を処分することはできません。勝手に処分した場合、損害賠償請求を受けるリスクがあります。

Point 家賃滞納を防ぐポイント

家賃滞納は発生してから対応するよりも、事前の予防策が非常に重要です。入居前の審査体制や契約条件、入居後の支払い体制を整えることで、トラブルの発生率を大きく下げることができます。ここでは、家賃滞納を防ぐために押さえておきたい基本的なポイントを紹介します。

入居者審査の基準が高い
管理会社を選ぶ

信頼できる管理会社は、入居者の収入状況・勤務先・家賃負担比率・人柄などを総合的に審査します。入居時のフィルタリングが甘いと滞納リスクが高まるため、管理会社の審査基準の厳しさも重要な判断材料となります。

連帯保証人をつける

契約時には、支払い能力のある連帯保証人を設定することが基本です。滞納が発生した際に法的な請求先が確保できるだけでなく、入居者にとっても「責任のある契約」であるという意識が働き、抑止効果が期待できます。

家賃保証会社をつける

近年では家賃保証会社の利用がスタンダードになりつつあります。入居者が滞納した場合でも、保証会社が代位弁済し、オーナーの収益が保たれる点が大きなメリットです。保証会社の審査を通すことで、入居者の信用確認にもなります。

家賃を自動引き落としにする

家賃の支払い方法は、自動引き落とし（口座振替）に設定するのがベストです。振込忘れを防ぎ、督促の手間も軽減されます。保証会社との契約を活用すれば、自動引き落としと連動させる仕組みも構築しやすくなります。

これらの対策を講じることで、家賃滞納のリスクを大幅に低減できます。「問題が起きてから考える」のではなく、最初から仕組みで防ぐことが賃貸経営の安定につながります。

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アパート・一棟マンション経営でお悩みの方へ。賃貸管理の見直しや管理会社の変更によって、空室を減らし安定収益を目指すポイントを解説します。

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いち早く空室を埋める客付け力

さんれいコンサルティングは2022年度、1年間を通した実績で、平均空室期間1.4ヶ月・入居率98%を達成しました。

その秘訣は当社独自のリーシング営業力。数多くのパートナー企業とタッグを組み、優先的に入居者募集・内見対応を行うことで、迅速に空室を埋めることを可能にしました。

実績に裏打ちされた入居者満足度

さんれいコンサルティングでは定期的な家賃の見直しを実施しています。マーケット状況に合わせているのではありません。オーナー様の収益改善のため、家賃UP交渉を行い、成功率は80%の実績（2022年度）となっています。

戦略的な入居者募集と独自の審査、さらに迅速丁寧なクレーム対応によって、多くのご入居者様の満足を引き出し、賃料のUPにもご理解いただいています。

業界最低水準の手数料

一般的な賃貸管理会社の通量は、月の賃料の3～5%といわれています。さんれいコンサルティングでは、手数料は2000円～最大3%となっています。サブリースなら家賃保証最大100%です。

高い入居率を維持しているので広告や原状回復といった各種手配をしなくてよく、独自の審査基準でトラブルになりにくい入居者様を選別しているので、コストを最大限圧縮しています。

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Management アパート・一棟マンションの
賃貸管理業務内容

アパート・一棟マンション経営では、入退去対応・入居者対応・建物の維持など、日常的に幅広い管理業務が発生します。日々の管理業務を適切に行うことが、入居者の満足度向上や長期入居、空室対策に直結します。

それぞれの役割を具体的に見ていきましょう。

入退去管理

入居者募集・審査・退去時の対応を行います。

入居者を募集する際には、ターゲットに合わせた賃料設定や広告戦略が重要です。
その後、入居希望者の審査、契約書の作成・締結までを行います。退去時には、立ち会いや原状回復の確認、敷金精算などの対応も行います。

入居者管理

家賃回収・クレーム対応・契約更新などを行います。

家賃の入金確認や滞納時の対応、設備不具合の受付、入居者からの問い合わせ対応など、継続的なサポートが求められます。迅速で丁寧な対応が、入居者からの信頼にも直結します。

建物維持管理

共用部の清掃・インフラ設備の点検・修繕などを行います。ゴミ置き場や共用スペースの管理、給排水・電気設備のトラブル対応、外壁や屋根の点検など、建物の資産価値維持に直結する業務です。

賃貸管理の業務内容についてより詳しい内容は下記ページでも解説しています。

関連記事：賃貸管理の業務内容

Merit アパート・一棟マンションを
賃貸管理会社に委託する
メリットデメリット

賃貸管理会社は、不動産管理の専門家として、入居者対応や建物管理など幅広い業務を担います。法律的な判断が必要な場面では弁護士などの専門家と連携を取りながら、適切に対応します。また、地域の賃貸需要をもとにした戦略的な入居者募集により、空室対策にも大きな効果が期待できます。

アパート・一棟マンションを
賃貸管理会社に委託するメリット

管理戸数が多いため、手間とリスクを大幅に削減できる

アパートや一棟マンションは複数戸を一括で管理するため、入退去手続きや家賃管理、修繕対応など、個人で対応するには非常に煩雑です。管理会社に委託することで、これらを一括して任せることができ、大幅な業務負担の削減が可能です。

空室対策・賃料設定のノウハウが豊富に活かせる

複数戸を管理する物件では、空室率が収益に直結します。管理会社はエリアデータを基に、ターゲット層別の募集戦略や賃料調整を行い、全体の入居率を最大化させる施策を打てる点が大きな強みです。

設備・建物管理が効率化される

共用部（廊下・エントランス・ゴミ置き場など）の清掃や設備点検も、それなりの広さのある物件では手間がかかります。管理会社なら専門業者とのネットワークを活かし、定期清掃やメンテナンスを適切に実施。建物全体の資産価値を効率よく維持できます。

アパート・一棟マンションを
賃貸管理会社に委託するデメリット

管理委託料の負担が大きくなりやすい

一棟で管理戸数が多い場合、手数料率は割安になることもありますが、総額としては高額になりがちです。複数戸の管理手数料を合算すると、大きなコストとなります。

空室対応やメンテナンス品質に差が出やすい

一棟物件では空室や修繕の影響が建物全体の印象に直結します。にもかかわらず、管理会社によっては空室対策が後手に回ったり、共用部管理が不十分になるケースもあり、オーナーの資産価値に悪影響を及ぼすリスクもあります。

全体管理のコントロールが難しくなる

一棟物件は、複数入居者への周知・対応、建物全体の長期修繕計画など、広範な管理が求められます。管理会社任せにしすぎると、オーナー自身が物件状況を把握できず、必要な意思決定が遅れる可能性があります。

物件特性に合わない会社を選ぶと失敗リスクが高い

単身向けアパート、ファミリー向けマンションなど、物件ターゲットに応じた募集・管理ノウハウが必要です。自社得意分野とズレた管理会社を選ぶと、空室やトラブルが増える恐れもあるため注意が必要です。

Sign アパート・一棟マンションの
管理会社を変更すべきサインとは？

現在の管理会社に任せ続けるべきか悩んでいるオーナー様も多いのではないでしょうか。実は、いくつかの「サイン」を見逃さなければ、早期の見直しによって空室や収益の改善につながることもあります。ここでは、管理会社の変更を検討すべき代表的なケースをご紹介します。

空室が長期間埋まらない

募集から何ヶ月も経っても入居が決まらない場合、管理会社の募集戦略に問題がある可能性があります。適正な家賃設定がされていない、広告が行き届いていない、仲介会社との連携が弱いなどの理由で、入居希望者へのアプローチが機能していないことが考えられます。

関連記事：賃貸経営の空室対策

対応が遅い・クレームが多い

入居者からの問い合わせやトラブル対応に時間がかかる、対応が不十分といったことが続くと、入居者の満足度が低下し、早期退去や悪い口コミにつながります。結果として空室が増えるリスクが高まり、オーナーにとっても損失となります。

関連記事：賃貸経営のクレーム対応

サービスが管理手数料に
見合っていない

毎月の管理手数料を支払っているにもかかわらず、実際の対応内容が乏しい、提案がない、報告が遅いなど、サービスの質が伴っていない場合は、費用対効果が見合っていないと言えるでしょう。他社との比較をすることで、よりコストパフォーマンスの高い管理を選ぶことが可能です。

関連記事：管理手数料1,000円は安全？

賃貸経営において、現在の入居者の満足度や周辺物件との差別化は重要です。SNSの普及によって悪い口コミはすぐ拡散されてしまいます。逆に珍しい・良い物件もシェアされやすくなっているのです。さんれいコンサルティングは平均空室期間1.4ヶ月・更新率80%の実績（2022年度）があります。管理会社の変更を検討中でしたら、ぜひ一度お話を伺わせてください。

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Select アパート・一棟マンションの
賃貸管理会社の選び方

入居率や収益性を高めるためには、ただ安い会社を選ぶのではなく、実績や対応力、サポートの質などを総合的に見極める必要があります。ここでは、失敗しないためのチェックポイントをご紹介します。

入居率を高める戦略を持っているか

空室対策には、物件ごとの特性や立地、周辺競合を踏まえた戦略が欠かせません。管理会社が、具体的なリーシング（客付け）戦略を持っているか、提案力があるかは大きな選定基準です。提携している仲介会社の数や広告の出稿方法も確認するとよいでしょう。

サポート体制は充実しているか

入居者からの問い合わせや設備トラブルは、昼夜を問わず発生します。24時間対応が可能かどうか、現場でのトラブルに迅速に対応できる体制が整っているかを確認しましょう。オーナーに対する定期報告や提案力も、安心して任せられる管理会社の条件です。

手数料とサービス内容の
バランスが取れているか

管理手数料は安ければよいというものではありません。安価な管理費に惹かれて契約しても、実際の業務がほとんど行われていなかったというケースもあります。手数料に見合った業務内容かどうか、どこまで対応してくれるのかを明確にして、納得できるサービスを選びましょう。

Flow 管理会社の変更手順

いきなり契約を解除してしまうと、入居者対応や管理業務に支障が出るおそれがあります。スムーズに移行するためには、いくつかのステップを押さえておくことが大切です。

契約解除の条件を確認する

まずは現在の管理契約書を見直しましょう。契約期間や解約の申し入れ期限（通常は1～3か月前通知）、違約金の有無など、解除に関する条項を事前に確認することが重要です。また、口頭ではなく書面での解約通知が必要とされるケースもあるため、手続き方法もチェックしておきましょう。

新しい管理会社を決定し、
引き継ぎを行う

新たな管理会社を選定したら、現管理会社からの引き継ぎ作業に移ります。主な引き継ぎ内容は、入居者情報、賃貸借契約書、家賃収支データ、修繕履歴など。重要なデータの漏れがないよう、チェックリストを作成しておくと安心です。

スムーズに管理移行するポイント

管理会社の変更に際しては、既存の入居者にも事前に通知を行うことが大切です。通知内容は、新管理会社の連絡先や今後の手続き方法など。トラブルを防ぐためにも、できるだけ丁寧かつ早めの案内を心がけましょう。新旧の管理会社間での連携体制も、スムーズな移行のカギとなります。

関連記事： 賃貸管理会社の変更方法
賃貸管理会社の変更でよくあるトラブル

アパート・一棟マンション経営において、入居率の低下は収益悪化の大きな要因となります。だからこそ、管理体制の見直しは早めに行うべき重要な判断です。まずは空室が増えた原因を丁寧に分析し、物件に合った管理体制へ切り替えることで、入居率の改善と安定した収益の確保が見込めます。

信頼できる管理会社を選び、的確なサポートを受けることが、長期的なアパート・一棟マンション経営成功への第一歩です。

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マンションの賃貸管理とは、オーナーが所有するマンションを第三者に貸し出し、賃料収入を得るための管理業務全般を指します。入居者募集や契約手続き、家賃の回収、トラブル対応など、多岐にわたる業務が発生します。

特に分譲マンションを賃貸に出す場合、管理規約の確認や原状回復義務、賃貸借契約の締結方法など、押さえておくべきポイントがいくつかあります。適切な管理方法を知り、自主管理と管理会社への委託のどちらが良いのか検討しましょう。

さんれいコンサルティングでは分譲マンションの賃貸管理・売却や管理会社の変更などのサポートをしています。

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強力な客付け力

さんれいコンサルティングは年間平均入居率98%・平均空室期間1.4ヶ月（2022年度）の実績を誇る客付け力があります。

その秘訣は強力なリーシング営業力です。多くの仲介会社と提携をしており、完全成果報酬で互いに競わせることで、早期の入居希望者獲得につなげています。

さらに通常の3倍まで持ち出しで成果報酬を支払います。弊社の持ち出しなのでオーナー様の負担はありません。こうすることで後回しになりがちな、客付けが難しい物件でも入居者を獲得できるのです。

サブリースに対応

さんれいコンサルティングではサブリースに対応しています。設備の修繕やお隣とのトラブルなど、オーナー様の時間を使わなければならない事態が発生しても、全て弊社の方で対応可能です。

一括借り上げなので空室期間でも賃料を得られるのもメリットです。仲介手数料で収益を得ている格安会社と異なり、入居者様に長く住んでいただくことによる安定収益によって、オーナー様の賃貸経営をサポートします。

管理手数料は2,000円～

弊社の管理委託手数料は2,000円～最大でも3%です。サブリースの場合は空室保証最大100%を提供しています。

最低水準の管理手数料でありながら、賃貸管理に必要な業務は一通りご提供いたします。実費やオプションもございません。

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Rent 分譲マンションを賃貸に出す方法

分譲マンションを賃貸に出すには、「自分で仲介会社に依頼する」か「賃貸管理会社に委託する」方法があります。

自分で仲介会社を探せば条件の良い業者を選べますが、契約手続きや入居後の管理をすべて対応する必要があります。
一方、賃貸管理会社に委託すれば、入居者募集から家賃管理まで任せられますが、管理手数料がかかります。

自主管理も可能ですが、手間や専門知識が必要なため、管理の負担を減らしたい場合はプロに依頼するのが安心です。

自分で仲介会社を探し、依頼する

個人オーナーでも、仲介会社に依頼すれば入居者募集を行うことができます。自分で複数の仲介会社とやり取りし、条件の良いところを選べる点がメリットです。ただし、賃貸借契約の締結や入居後の管理はすべて自分で対応する必要があり、専門知識が求められます。

賃貸管理会社に委託し、募集してもらう

賃貸管理会社に委託すれば、入居者募集から契約手続き、家賃管理、退去時の対応まで一括で任せられます。管理の手間を省けるのが最大のメリットですが、管理手数料（家賃の5～10%程度）が発生するため、コスト面の負担を考慮する必要があります。

関連記事：賃貸管理のリーシング

Method 分譲マンションの賃貸管理方法

マンションを賃貸に出す際の管理方法には、「自主管理」「管理委託」「サブリース（一括借り上げ）」の3つの選択肢があります。それぞれにメリット・デメリットがあるため、ライフスタイルや管理にかけられる手間を考慮して選びましょう。

関連記事：賃貸管理の種類

自主管理

自主管理は、オーナー自身が入居者対応や家賃回収、トラブル対応などを行う方法です。管理会社に支払う手数料がかからないため、収益性を最大化できる点が大きなメリットです。また、入居者と直接やり取りができるため、柔軟な対応が可能になります。

しかし、すべての管理業務を自分で行う必要があるため、手間がかかるのがデメリットです。家賃滞納が発生した際の督促や、設備トラブルへの対応など、賃貸経営の知識や時間が求められます。また、法律や契約に関する知識がないと、入居者とのトラブルが発生した際に適切に対処できないリスクもあります。

管理委託

管理委託は、不動産管理会社に業務を依頼し、入居者募集から契約、賃料回収、クレーム対応まで任せる方法です。オーナーの負担を大幅に減らせるため、本業が忙しい人や不動産投資に慣れていない人に向いています。特に、滞納督促や退去時の原状回復などのトラブル対応をプロに任せられるのは大きなメリットです。

ただし、管理会社に支払う手数料が発生するため、その分の収益が減る点は注意が必要です。一般的には家賃の3〜5%程度の管理料がかかります。また、管理会社によってサービスの質が異なり、対応が悪い場合は入居者満足度が下がる可能性があるため、慎重に選ぶ必要があります。

サブリース（一括借り上げ）

サブリースは、不動産会社が物件を一括で借り上げ、オーナーに一定の賃料を支払う仕組みです。最大のメリットは、空室リスクがなく、安定した家賃収入を得られる点です。また、入居者対応や管理業務をすべて委託できるため、手間がかかりません。

しかし、サブリースは契約時に設定される賃料が市場相場より低くなることが一般的です。また、契約内容によっては、数年ごとに賃料の減額を求められるリスクがあるため、慎重な契約確認が必要です。契約解除の条件も厳しい場合があるため、事前にしっかりと確認しておくことが重要です。

関連記事：
サブリースの賃料減額請求
サブリース解約の方法

Work 分譲マンションの賃貸管理の業務内容

分譲マンションを賃貸に出す場合、建物管理はマンションの管理組合が委託しているケースがほとんどです。そのため賃貸管理の業務は、主に「入居者とのやり取り」に関するものになります。

具体的には、入居者募集から契約手続き、家賃の管理、トラブル対応まで、多岐にわたる業務を担うことになります。これらをオーナー自身で行うこともできますが、負担が大きいため、多くのオーナーは賃貸管理会社に委託しています。

関連記事：賃貸管理の業務内容

入居者募集と契約手続き

入居者を確保するための募集活動は、賃貸管理の中でも特に重要な業務です。募集条件の設定（家賃、敷金・礼金、契約期間など）を行い、仲介業者に依頼して広告を掲載します。また、内見対応や入居審査、賃貸借契約の締結、重要事項説明などの手続きも必要になります。

関連記事：入居者募集のポイント

家賃の回収と滞納対応

毎月の家賃回収や振込確認を行い、滞納が発生した場合は入居者への督促対応を行います。滞納が続く場合は、法的手続きが必要になることもあり、専門的な対応が求められます。

設備の維持管理と修繕対応

エアコンや給湯器など、室内設備の修理や交換対応も賃貸管理の一環です。また、室内の傷や汚れの修繕、壁紙や床の張り替えなども必要になることがあります。

退去時の原状回復と敷金精算

入居者が退去する際には、立ち会いを行い、室内の状態を確認します。経年劣化による損耗なのか、入居者の過失によるものなのかを判断し、修繕費用を敷金から差し引くなどの精算を行います。

関連記事：原状回復でよくあるトラブルと対応のポイント

入居者や近隣住民とのトラブル対応

入居者からのクレーム対応や、近隣住民とのトラブル調整も賃貸管理の重要な業務です。騒音やゴミ出しのルール違反、ペットに関するトラブルなど、さまざまな問題が発生することがあります。

関連記事：賃貸管理でよくあるクレームと対応のポイント

契約更新や法改正への対応

契約期間が満了する際には、契約更新の手続きを行う必要があります。また、賃貸借契約に関わる法律が改正されることもあるため、適宜契約内容を見直し、適切に対応することが求められます。

Select 分譲マンションの賃貸管理会社の選び方

分譲マンションの賃貸管理に強い会社を選ぶと、管理組合とのやり取りや分譲特有のルールに精通しているため、スムーズに運用できます。

以下のポイントを参考に、自分のマンションに合った管理会社を選びましょう。

入居者募集の強さをチェックする

空室期間を短くするためには、入居者募集の実績がある会社を選ぶことが重要です。自社で仲介部門を持っている会社や、提携している不動産仲介業者が多い会社は、募集力が高く、早期に入居者を決められる可能性が高くなります。

滞納保証・家賃保証の仕組みを確認する

管理会社によっては、家賃滞納時の保証サービスを提供している場合があります。例えば、「管理会社が家賃を立て替えてくれるのか」「一定期間滞納が続いた場合の対応はどうなっているのか」などを確認し、リスクを最小限に抑えられる会社を選びましょう。

管理手数料とサービス内容を比較する

管理手数料は、一般的に家賃の3～5%程度ですが、料金に含まれるサービスの範囲は会社によって異なります。たとえば、「家賃保証の有無」「設備トラブルの対応範囲」「定期巡回の頻度」などをチェックし、自分のニーズに合ったプランを選びましょう。

管理会社の対応力を確認する

入居者からの問い合わせやトラブル対応のスピードも、管理会社を選ぶ際の重要なポイントです。24時間対応のコールセンターがあるか、修繕の対応スピードはどの程度かなどを事前に確認しておくと、安心して任せることができます。

契約内容や解約条件をしっかり確認する

管理契約を結ぶ前に、「契約期間」「途中解約の条件」「違約金の有無」などをしっかり確認しましょう。長期契約が前提になっている場合や、途中解約に高額な違約金が発生する場合もあるため、慎重に契約内容をチェックすることが大切です。

さんれいコンサルティングは東京・神奈川・千葉の物件に対応しています。最低水準の管理手数料でありながら、賃貸管理に必要な業務は一通りご提供いたします。実費やオプションもございません。分譲マンションの賃貸経営でお悩みならぜひ一度ご相談ください。

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Merit 分譲マンションの賃貸管理を委託するメリット

賃貸管理を専門の会社に委託することで、オーナーの負担を大幅に軽減できます。特に分譲マンションを賃貸に出す場合、管理組合との調整や入居者対応などの業務が発生するため、プロに任せることでスムーズな運営が可能になります。

手間がかからず本業やプライベートを優先できる

入居者募集や契約手続き、家賃の回収、修繕対応などをすべて管理会社が代行するため、オーナー自身が細かな業務に関与する必要がなくなります。本業が忙しい人や遠方に住んでいるオーナーにとって、大きなメリットになります。

入居者募集のスピードが早い

管理会社は、不動産仲介業者とのネットワークを活用し、迅速に入居者を募集できます。特に、大手の管理会社であれば、自社で仲介部門を持っていることが多く、広告掲載や内見対応もスムーズに行われるため、空室期間を短縮できます。

家賃滞納リスクを軽減できる

家賃滞納時の督促業務を管理会社が代行してくれるため、オーナーが直接対応する必要がありません。また、滞納保証サービスを提供している管理会社を選べば、万が一の家賃未払い時にも安定した収入を確保できます。

クレームやトラブル対応を任せられる

入居者からの設備トラブルや近隣との騒音問題など、賃貸経営にはさまざまなクレームが発生します。管理会社がこれらの対応を代行してくれるため、オーナーはストレスを感じることなく賃貸経営を続けられます。

法改正や契約書の見直しをサポートしてもらえる

賃貸に関する法律やルールは定期的に変更されます。管理会社を利用すれば、最新の法改正に対応した契約書を作成してもらえるため、違法な契約やトラブルを未然に防ぐことができます。

Demerit 分譲マンションの賃貸管理を委託する
デメリット

管理会社に委託すると多くの手間が省ける一方で、コストがかかることや、自分の意向が反映されにくくなるといったデメリットもあります。

管理手数料が発生する

管理会社に委託する場合、家賃の3～5%程度の管理手数料がかかります。年間にすると大きなコストになるため、収支のシミュレーションを事前に行い、管理委託のメリットがコストを上回るかを検討する必要があります。

修繕費用の管理が難しくなる

管理会社を通じて修繕を依頼すると、オーナーが直接業者を手配するよりもコストが高くなることがあります。また、修繕費の見積もりを事前に確認せずに進められるケースもあるため、契約時に修繕の流れや費用負担のルールを確認しておくことが大切です。

管理会社によってサービスの質に差がある

管理会社によって対応のスピードやクオリティに大きな差があります。入居者対応が遅い、修繕の手配がスムーズでないといった問題が発生すると、入居者の満足度が下がり、退去リスクが高まる可能性もあります。

オーナーの意向が反映されにくい

賃貸条件や入居者審査の基準など、オーナーが細かく指定したい場合、管理会社との意見が合わないことがあります。特に、大手の管理会社は画一的な対応をすることが多いため、細かな要望を実現しづらい場合があります。

途中解約に制約があることも

管理契約には、解約時のルールが定められています。長期契約が前提になっている場合や、途中解約に違約金が発生するケースもあるため、契約前にしっかり確認しておくことが重要です。

Caution 分譲マンションの賃貸管理で注意したいこと

マンションの賃貸管理をスムーズに行うためには、契約時に注意すべきポイントを理解しておくことが重要です。特に、管理会社と仲介会社の違いや、契約形態の違いを把握しておくことで、トラブルを未然に防ぐことができます。

管理会社と仲介会社の違い

「管理会社」と「仲介会社」は、どちらも不動産業務に関わりますが、役割が異なります。仲介会社は「入居者を見つけること」が主な業務であり、入居者が決まると契約締結までサポートします。一方、管理会社は「入居後の管理業務」を担当し、家賃回収やトラブル対応、修繕手配などを行います。

そのため、仲介会社に依頼するだけでは、入居後の管理業務はオーナー自身が行う必要があります。賃貸経営の負担を軽減したい場合は、管理会社への委託を検討しましょう。

契約方法（媒介と代理）

管理契約には「媒介契約」と「代理契約」の2種類があり、それぞれオーナーの関与度が異なります。

媒介契約

管理会社がオーナーの代理ではなく、あくまで管理のサポートを行う形です。重要な決定はオーナー自身が行うため、自主管理に近い形となります。

代理契約

管理会社がオーナーの代理として業務を行い、契約更新やクレーム対応、修繕手配などを管理会社の判断で進められます。オーナーの手間は最小限になりますが、細かいコントロールがしにくくなります。

契約を結ぶ際は、自分の管理スタイルに合った契約形態を選ぶことが大切です。

マンション管理と賃貸管理の違い

分譲マンションを賃貸に出す場合、「マンション管理」と「賃貸管理」の違いを理解しておくことが重要です。

マンション管理

建物全体の管理（共用部の清掃、設備の点検、修繕計画など）をマンション管理組合が担い、管理会社が運営をサポートします。

賃貸管理

オーナーが所有する部屋（専有部分）の管理を行い、入居者募集、家賃管理、設備の修繕などを担当します。

オーナーが賃貸管理を委託していても、マンション全体の管理は管理組合のルールに従う必要があります。専有部分のリフォームや設備交換の際は、管理規約を確認するようにしましょう。

関連記事：賃貸管理とマンション管理

管理手数料が安いと業務範囲が狭い

管理会社の手数料は、一般的に家賃の3～5%程度ですが、手数料が極端に安い場合、業務範囲が限定されていることがあります。

例えば、管理手数料が安いプランでは、以下のような業務が別途料金となるケースがあります。

• 家賃滞納時の督促業務
• 退去時の原状回復手配
• 定期清掃や巡回点検
• クレーム対応

「安いからお得」と考えて契約すると、後から追加費用がかかり、結果的にコストが増える可能性があります。契約前に、管理業務の範囲とオプション料金をしっかり確認することが大切です。

関連記事：管理手数料1,000円は安全？

About Us さんれいコンサルティングについて

相談無料・出張対応可能
ネットでお問い合わせ

お電話での問い合わせ10:00～18:00（水曜定休）

戸建てを賃貸に出すことを考えるとき、自主管理で良いのか、賃貸管理会社に任せるのが良いのか、任せるとしたら何を委託できるのか悩む大家さんも多いと思います。

この記事では戸建ての賃貸管理が委託不要といわれる理由や、管理会社に委託するメリット・注意点、管理会社の選び方を解説していきます。

さんれいコンサルティングでは戸建ての賃貸管理・売却や管理会社の変更などのサポートをしています。

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強力な客付け力

さんれいコンサルティングは年間平均入居率98%・平均空室期間1.4ヶ月（2022年度）の実績を誇る客付け力があります。

その秘訣は強力なリーシング営業力です。多くの仲介会社と提携をしており、完全成果報酬で互いに競わせることで、早期の入居希望者獲得につなげています。

さらに通常の3倍まで持ち出しで成果報酬を支払います。弊社の持ち出しなのでオーナー様の負担はありません。こうすることで後回しになりがちな、客付けが難しい物件でも入居者を獲得できるのです。

サブリースに対応

さんれいコンサルティングではサブリースに対応しています。設備の修繕やお隣とのトラブルなど、オーナー様の時間を使わなければならない事態が発生しても、全て弊社の方で対応可能です。

一括借り上げなので空室期間でも賃料を得られるのもメリットです。仲介手数料で収益を得ている格安会社と異なり、入居者様に長く住んでいただくことによる安定収益によって、オーナー様の賃貸経営をサポートします。

管理手数料は最低2,000円

弊社の管理委託手数料は最低2,000円・最大でも3%です。サブリースの場合は空室保証最大100%を提供しています。

最低水準の管理手数料でありながら、賃貸管理に必要な業務は一通りご提供いたします。実費やオプションもございません。

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Reason 戸建ては自主管理でよいと
いわれる理由

戸建ては「マンションやアパートと違い、自主管理でも問題ない」と言われることがあります。その理由は、管理業務が比較的少なく、手間がかかりにくいからです。

ここでは、戸建て賃貸が自主管理向きとされる主な理由を紹介します。

管理業務が比較的少ない

戸建て賃貸は、マンションやアパートに比べて管理業務の負担が少ないのが特徴です。

共用部分の管理が不要

戸建てにはマンションやアパートのような、エントランスや廊下、ゴミ置き場などの共用部分といった設備がありません。そのため、清掃や点検といった共用部分の管理業務が不要になります。

近隣トラブルが少ない

アパートやマンションでは、上下階や隣室との騒音・マナー問題が発生します。しかし、戸建て賃貸では入居者が単独で住むため、近隣トラブルの発生リスクが低いです。

入居者が比較的長く住んでくれる

戸建て賃貸は、入居者がファミリー層中心であるため、比較的長期間住み続ける傾向があります。単身者向けのアパートと比べて頻繁な入退去が少なく、契約手続きや原状回復の負担が軽減されます。

管理費を節約できる

修繕や定期点検を管理会社に任せると、提携業者を利用する関係で割高になるケースがありますが、自分で手配すれば相見積もりを取り、安価な業者を選ぶことができます。特に軽微な修繕であればDIYで対応し、さらなるコスト削減も可能です。

オーナー自身で入居者対応が可能

自主管理では入居者とオーナーが直接やり取りできるため、設備トラブルや契約更新などの対応を迅速に進めやすいです。例えば、水漏れや設備の不具合などの緊急対応も、管理会社を通すよりスピーディーに修理業者を手配できるため、入居者満足度の向上にもつながります。

また、管理会社を介さないので意思決定がスムーズです。例えば、賃料の交渉や更新条件の変更も、オーナー判断で進められるため、柔軟な対応が可能です。

貸し出し条件を柔軟に設定できる

自主管理なら貸し出し条件をオーナーの裁量で自由に決められます。例えば、更新料の有無、ペットの可否、短期貸しの可否など、細かい条件を自分で設定できるため、物件のターゲット層に合わせた運用が可能です。

また、市場の変動に応じて家賃や敷金・礼金の条件を調整できるのもポイントです。管理会社を通すと、標準的な条件に統一されることが多いですが、自主管理なら競合物件の動向を見ながら、タイミングを見て適正な賃料設定ができます。

Work 戸建ての賃貸管理の業務内容

「管理業務が比較的少ない」といっても、管理業務にはさまざまなことがあります。主な内容としては入居者募集・家賃管理・設備維持・退去対応などです。以下に、それぞれ具体的な業務内容を紹介します。

関連記事：賃貸管理の業務内容

入居者募集と契約手続き

入居者を募集するために、家賃、敷金・礼金、契約期間などの募集条件を設定する必要があります。その後、以下の業務が発生します。

• 広告掲載：不動産ポータルサイトやチラシ、管理会社経由で物件をアピール
• 内見対応：問い合わせがあれば、内覧の日程調整や現地案内を実施
• 入居審査：勤務先や収入、保証人の有無などを確認し、入居可否を判断
• 賃貸借契約の締結：契約書の作成・締結、重要事項説明の実施

オーナーが自主管理する場合、これらの手続きをすべて自分で対応する必要があります。

関連記事：入居者募集の
業務内容やポイント

家賃の回収と滞納対応

賃貸経営では、毎月の家賃回収が重要です。特に以下の点に注意が必要です。

• 入居者の銀行振込の確認：期日までに家賃が振り込まれているかチェック
• 滞納時の対応：支払いが遅れた場合、入居者に電話や書面で督促
• 法的手続き：滞納が長期化した場合、内容証明郵便で通知し、最終的には法的措置も必要

家賃の回収は、管理会社に委託すると代行してもらえますが、自主管理の場合はオーナー自身で対応する必要があります。

設備の維持管理と修繕対応

建物や設備の劣化は避けられないため、定期的な点検や修繕が必要です。特に以下の業務が発生します。

• エアコンや給湯器などの設備点検・修理
• 雨漏り、外壁補修などの建物維持管理
• 水回りのトラブル（排水詰まり、給水不良など）の対応

小規模な修繕であれば自分で対応できますが、大規模な修繕は業者の手配が必要になるため、手間とコストがかかります。

退去時の原状回復と敷金精算

入居者が退去する際には、室内の状態を確認し、原状回復の対応を行います。具体的には以下の作業が必要です。

• 退去立ち会い：室内の傷や汚れをチェックし、入居者と確認
• 修繕費用の見積もり：貸主・借主の負担割合を決め、原状回復工事を手配
• 敷金の精算：修繕費を差し引いた金額を入居者に返還

原状回復の範囲は借主の善管注意義務（通常の使用で発生する損耗は貸主負担）に基づくため、トラブルになりやすいポイントです。

関連記事：原状回復の
ポイントやよくあるトラブル

近隣住民とのトラブル対応

戸建て賃貸はアパートほど騒音トラブルは起こりにくいですが、それでも近隣との問題が発生する可能性はあります。例えば、以下のようなトラブルがあります。

• 騒音トラブル：深夜の生活音や駐車場でのアイドリング音など
• ゴミ出しルール違反：決められた曜日や分別ルールを守らない入居者への対応
• 近隣住民からのクレーム：植栽の越境や不法駐車など、周囲への影響

関連記事：賃貸経営で
よくあるクレームと対応方法

法改正や契約更新の対応

賃貸経営を継続するためには、契約の更新や法律の改正にも対応しなければなりません。

• 契約更新：契約期間が満了する前に、更新の意向を確認し、必要に応じて契約書を作成
• 賃料の見直し：相場や経済状況を考慮し、賃料改定を検討
• 法改正への対応：賃貸関連の法律が改正された場合、契約内容を適切に変更

特に、敷金・礼金や更新料に関する規制、原状回復のガイドライン変更などは、適宜チェックが必要です。

Merit 賃貸管理会社に戸建てを
委託するメリット

原状回復トラブルを避けられる

賃貸管理会社に委託すれば、退去時の原状回復トラブルを回避しやすくなります。借主には「善管注意義務」（賃借物を通常の注意をもって使用する義務）がありますが、どこまで借主に負担させられるかの交渉は難しく、トラブルになることもおおいです。

管理会社が間に入ることで、法律や過去の事例を踏まえた適切な対応をしてくれます。

入居者募集の手間が減る

賃貸管理会社に委託すると、入居者募集の負担が大幅に軽減されます。特に初めての賃貸経営の場合、仲介会社へのリーシング営業（入居者募集の依頼）は難しく感じられるでしょう。また、専任媒介と一般媒介の違いも理解しなければなりません。

管理会社に任せれば、適切な募集戦略を立ててくれるため、早期の入居者確保が期待できます。

家賃回収や滞納対応を任せられる

毎月の家賃回収は思った以上に手間がかかります。入居者によっては振込を忘れるケースもあり、督促が必要になることもあります。管理会社に依頼すれば、家賃の回収業務を代行してくれるだけでなく、滞納が発生した場合の法的対応もスムーズに進められます。

修繕や設備トラブルの対応が不要

エアコンや給湯器の故障、雨漏りなど、設備のトラブルは突然発生します。自主管理だと、入居者からの連絡を受けて、業者の手配や修理費用の交渉を自分で行わなければなりません。管理会社を利用すれば、こうした対応をすべて代行してもらえるため、手間を省けます。

近隣トラブルの対応も任せられる

入居者の騒音問題やゴミ出しルール違反など、近隣住民とのトラブル対応も管理会社に任せられます。自主管理ではクレームが直接オーナーに来ることもありますが、管理会社が窓口になることで精神的な負担を軽減できます。

Caution 賃貸管理会社に戸建てを
委託する注意点

賃貸管理会社にはいくつかの種類があり、業務内容も様々です。管理会社に依頼する前に注意したいポイントをまとめました。

仲介会社と賃貸管理会社の違い

賃貸管理会社と仲介会社は役割が異なります。仲介会社は入居者を探して契約を成立させるのが主な業務であり、契約後の管理は行いません。

一方、賃貸管理会社は契約後の家賃回収や修繕対応など、物件の運営全般をサポートします。仲介だけを依頼したいのか、管理も含めて任せたいのかを明確にして、適切な業者を選びましょう。

専任媒介と一般媒介の違い

入居者募集を依頼する際、「専任媒介」と「一般媒介」のどちらを選ぶかも重要です。専任媒介は1社の仲介会社に募集を任せる契約で、管理会社が窓口となるためスムーズに対応できますが、他社への依頼はできません。一般媒介は複数の仲介会社に依頼できますが、窓口が増える分、情報共有が不十分になりやすいデメリットもあります。自分の希望に合った方法を選びましょう。

管理手数料がかかる

賃貸管理会社に委託すると、毎月の管理手数料が発生します。相場は家賃の3～5%ですが、サービス内容によって異なります。

例えば、家賃保証や修繕費の立て替えなどが含まれるプランもあります。何が含まれているのかを確認し、不要なサービスがないか精査することが大切です。

関連記事：賃貸管理の手数料相場

管理会社によってサービス内容が
異なる

管理会社によって、提供するサービスの範囲が異なります。たとえば、修繕対応をオーナーに確認する会社もあれば、一定の金額まで自動対応する会社もあります。また、家賃滞納時の督促や保証の有無も異なるため、契約前に細かいサービス内容をチェックしましょう。

解約条件を確認しておく

賃貸管理契約は、途中で解約すると違約金が発生するケースがあります。特に、管理会社が入居者募集も行っている場合、途中解約時に広告費の負担を求められることもあります。契約前に解約条件を確認し、柔軟に対応できる管理会社を選ぶことが重要です。

Select 戸建てを委託する賃貸管理会社の
選び方

賃貸管理会社を適切に選べば、オーナーの負担を大幅に減らすことができます。しかし、管理会社によってサービス内容や対応の質が異なるため、慎重に選ぶことが大切です。ここでは、戸建ての管理を依頼する際に確認すべきポイントを紹介します。

管理実績が豊富な会社を選ぶ

賃貸管理は、集合住宅と戸建てで運営ノウハウが異なります。戸建て賃貸の管理経験が豊富な会社であれば、戸建て特有のトラブル（修繕対応、近隣住民との関係など）にも柔軟に対応できます。管理実績や取り扱い物件をチェックし、戸建て賃貸に強い会社を選びましょう。

管理範囲と対応力を確認する

管理会社ごとに、どこまで対応してくれるかは異なります。以下のような点を確認しましょう。

• 家賃滞納時の対応：オーナーの代わりに督促してくれるか
• 原状回復の手続き：退去後の修繕費用の精算をスムーズに進めてくれるか
• 修繕対応のルール：一定金額まで管理会社が判断して修繕できるか

これらがしっかりしている会社なら、オーナーの負担が大幅に軽減されます。

料金とサービスのバランスを考える

管理手数料は家賃の5%前後が相場ですが、安すぎる会社には注意が必要です。手数料が安い分、サービスが手薄で、結局オーナーが対応しなければならないこともあります。逆に高額なプランでは不要なサービスが含まれていることも。費用とサービスのバランスを考え、自分に合ったプランを選びましょう。

関連記事：管理手数料1,000円は安全？

オーナーの意向を尊重する会社を選ぶ

管理会社によっては、修繕費用の負担や入居者の審査基準についてオーナーの意見をあまり聞かないところもあります。自分の意向を反映してくれるかどうか、契約前に確認することが大切です。特に、「修繕対応の決定権」「入居者選定の方針」について、どの程度オーナーが関与できるのかをチェックしましょう。

さんれいコンサルティングは東京・神奈川・千葉の物件に対応しています。戸建ての賃貸経営でお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。適正手数料で、オーナー様のご要望に最大限対応したご提案をさせていただきます。

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サブリース契約を結んでいても、サブリース会社から賃料減額を求められるケースは少なくありません。本記事では、賃料減額請求の理由や適法性、拒否する方法、交渉のポイント、裁判になった場合の対処法などを詳しく解説します。

Reduction claim サブリース会社からの
賃料減額請求は止められない？

サブリース契約では、物件の所有者（オーナー）が貸主、サブリース会社が借主という立場になります。そのため、サブリース会社は借地借家法の適用を受け、法律上強い立場で保護されており、正当な自由さえあれば賃料減額請求を行うことができます。

借地借家法による「借主」の保護

借地借家法第32条では、賃料が経済事情や周辺相場と比べて不相当になった場合、借主は賃料の減額を請求できると定められています。サブリース会社もこの「借主」に該当するため、契約期間中であっても法的に賃料減額請求を行うことが可能です。

契約で「減額しない」と定めても無効

オーナーが「賃料減額はしない」という特約を契約に含めたとしても、借地借家法は強行規定（当事者間での合意よりも法律の効力が優先されるルール）のため、この特約自体が無効と判断されるケースがあります。過去の裁判例でも、「賃料減額請求を一切認めない」とする特約は無効とされた事例があります。

サブリース契約を結ぶ際は、「賃料減額請求は避けられない」という前提を理解し、どのように対応するかを考えておくことが重要です。

Reason サブリース会社から賃料減額請求が
来るのはどんなとき？

契約期間中にサブリース会社から賃料の減額請求が行われるのは、単なる一方的な要求ではなく、契約や法律上の根拠を持つ場合があります。

正当な理由が認められれば、オーナーは交渉に応じる必要があります。ここでは、賃料減額請求が起こる主な理由について解説します。

賃貸市場の変動

サブリース契約において、賃料減額請求が行われる最大の理由の一つが「市場環境の変化」です。具体的には、以下のような状況が減額請求の根拠となります。

空室率の上昇

地域の賃貸需要が低下し、空室率が高くなると、サブリース会社は満室を維持することが難しくなります。その結果、収益が悪化し、オーナーに対して賃料の減額を求めるケースがあります。

家賃相場の下落

近隣の競合物件の家賃が下がった場合、サブリース会社は市場に合わせるために賃料を引き下げざるを得ません。この状況が続くと、サブリース会社は契約しているオーナーへの支払い賃料も見直そうとする可能性があります。

サブリース会社の経営悪化

サブリース会社自体の経営が悪化すると、賃料の支払いが困難になり、減額請求につながることがあります。

財務状況の悪化

サブリース会社が赤字経営や資金繰りの悪化に直面すると、コスト削減の一環としてオーナーに対する支払い賃料を引き下げる動きが出てきます。特に、複数のオーナーと契約している場合、一斉に減額請求を行うケースもあります。

サブリース会社の経営戦略変更

事業の縮小や再編により、特定のエリアや物件の賃貸事業から撤退を進める際に、まずは賃料減額を求め、オーナー側が応じない場合には契約解除を申し出ることもあります。

オーナーとしては、サブリース会社の経営状況にも注意を払い、必要であれば財務状況を確認することが重要です。

契約に基づく賃料見直し条項の存在

サブリース契約には、契約期間中の賃料改定について定めた「賃料改定条項」が含まれている場合があります。この条項がある場合、サブリース会社は契約内容に従って賃料減額を請求できます。

契約書の内容を確認する

賃料改定条項には、「市場相場の変動に応じて賃料を見直す」などの文言が記載されていることがあります。

この条項がある場合、たとえ「空室家賃保証100%」などのサービスだったとしても、市場の状況を根拠に減額を求めることが可能になります。

改定の条件や手続き

契約によっては、賃料改定の際に事前通知の義務があったり、一定の協議期間が必要だったりする場合があります。オーナーは、サブリース会社の請求が契約の条件に沿ったものかを慎重に確認し、必要に応じて専門家のアドバイスを受けることが重要です。

賃料改定条項の有無や内容を把握しておくことで、サブリース会社からの減額請求に適切に対応することができます。

Rejection 賃料減額請求を拒否できる
ケースとは？

賃料減額請求は借地借家法によって強行規定とされており、サブリース会社からの請求に対して「話し合いをしない」といった対応は難しいのが実情です。

しかし、すべての減額請求に応じる必要があるわけではなく、契約内容や法的根拠によっては拒否する余地があります。ここでは、減額請求を拒否できる主なケースについて解説します。

契約上の賃料保証期間内である場合

サブリース契約には、一定期間賃料が固定される「賃料保証期間」が設定されていることがあります。この期間内であれば、サブリース会社が市場環境の変化などを理由に賃料減額を求めても、契約に基づいて拒否することが可能です。

契約書の確認が重要

賃料保証期間が「○年間は減額しない」と明記されていれば、その期間中は減額請求を受ける必要がありません。ただし、保証期間終了後は改定条項に基づき、賃料見直しが可能になることが一般的です。

保証期間の有無を事前に把握

サブリース契約を締結する際、保証期間の有無や期間の長さをしっかり確認しておくことが重要です。

また、期間が明記されていない場合は、サブリース会社との交渉で「○年間は減額しない」といった取り決めをしておくと、将来的なトラブルを回避できます。

一方的な減額請求に
法的根拠がない場合

サブリース会社の減額請求がすべて正当化されるわけではありません。特に、以下のようなケースでは、減額の法的根拠が不十分であり、拒否できる可能性があります。

「経営が厳しい」という理由だけでは認められない

サブリース会社が経営不振を理由に減額を求めても、それだけでは法的に正当な理由とはなりません。借地借家法では、「経済事情の変動」や「近隣家賃の相場下落」など、客観的な事情がある場合に限り、減額請求の正当性が認められます。

契約書に「賃料改定条項」がない場合

そもそも契約書に「賃料改定条項」がない場合、オーナーが賃料減額請求に応じる義務はありません。契約で「○年間固定」と定めている場合は、その期間中は減額交渉に応じる必要がないため、しっかり契約内容を確認しましょう。

交渉の余地があるかを判断

賃料減額請求を完全に拒否することが難しい場合でも、サブリース会社との交渉によって有利な条件を引き出せる可能性があります。

契約違反がないか精査する

サブリース会社が契約違反（例：家賃の未払い、管理業務の不履行）をしている場合、減額交渉に応じる前にその点を指摘し、交渉の主導権を握ることができます。特に、管理業務の不備がある場合は、「適切な管理が行われていない状況での減額交渉には応じられない」と主張することも可能です。

サブリース会社の経営リスクを考慮する

サブリース会社の経営状態が悪化し、将来的に倒産のリスクがある場合、オーナー側も状況を見極めたうえで交渉を進める必要があります。無理に減額を拒否してサブリース会社が撤退してしまうと、空室リスクを抱えることになるため、慎重な判断が求められます。

一部の減額を受け入れる代わりに
条件を提示

例えば、「賃料の減額には応じるが、その代わりに契約期間を短縮して自由に解約できるようにする」といった条件交渉も考えられます。交渉の際は、ただ拒否するのではなく、オーナーにとって有利な条件を引き出すことが重要です。

サブリース会社からの賃料減額請求に対して、無条件に応じる必要はありません。契約の保証期間や法的根拠をしっかり確認し、場合によっては交渉の余地を探ることで、オーナーにとって最適な対応をとることができます。

Judgment case サブリース会社と賃料減額請求の
裁判事例

サブリース契約における賃料減額請求に関する裁判は数多くあります。それだけ多くのオーナー様が管理会社とのトラブルを抱えているということです。ここでは特にトラブルになりそうな事例を紹介します。

一方的な連絡でも形成的効力が認められた事例

本事例により、サブリース会社が賃料減額請求を行う際、オーナーが拒否した場合でも法的に減額が認められる可能性があることが示されました。

サブリース会社（借主）がオーナー（貸主）に対し、一方的に賃料の減額を通知したにもかかわらず、その請求が「形成的効力」を持つと判断され、裁判所によって賃料が減額される結果となりました。

裁判の概要

• 借主（サブリース会社）が貸主（オーナー）に対し、借家法7条に基づく賃料の減額請求を行った。
• 減額請求は書面による通知という形で行われ、貸主はこれを拒否。
  貸主側は「減額請求には合意が必要であり、一方的な通知では賃料を変更できない」と主張。
• 裁判所は借主の請求に「形成的効力」があると認定し、貸主の同意なしに賃料減額を認めた。

裁判所の判断

旧借家法7条は、賃料が「経済事情の変動」や「近隣家賃の相場変動」によって不相当になった場合、借主からの請求によって賃料が適正な水準に変更されることを認めています。

この規定に基づき、裁判所は「賃料減額請求は貸主の合意がなくても有効であり、一定の条件を満たせば、裁判所が適正な賃料に変更できる」と判断しました。

（※）参照：最高裁昭和36年2月24日判決│裁判所

サブリース会社の収支悪化による
賃料減額請求を巡る裁判事例

サブリース会社からの支払い減額請求に対し、オーナーが拒否と遅延損害金を求めた裁判です。

オーナーがマンションを建築後、サブリース会社と建物の一部をサブリース契約。この時、3年ごとに賃料を10％づつ値上げしていく契約を結んでいます。急激なインフレ・その他経済事情の著しい変動等により、値上げ率及び敷金が不相当になったときは、双方合意の上で値上げ率を変更するようにしていました。

その後、不動産市場・経営状況が悪化してしまい、サブリース会社はオーナーに対して賃料の減額を要請しました。同時にオーナーへの支払額も減額した金額のみを支払うようになっています。

これに対しオーナーは、契約にのっとり損害遅延金を敷金から補充。敷金の充当及び未払い家賃の支払を求め裁判を起こします。

最高裁判所は賃料減額請求を、「急激なインフレ・その他経済事情の著しい変動があった」としてその合理性を認めています。このため高裁へと差戻し、減額の交渉をするように命令しています。

（※）参照：平成16年11月8日（最高裁判所判決）｜裁判所

Point サブリース会社と交渉する際の
ポイント

サブリース契約では、経済状況の変動や市場価格の下落を理由に、サブリース会社から賃料減額請求が行われることは避けられません。借地借家法の適用により、減額請求には形成的効力が認められる場合もあり、オーナーの合意なしに賃料が下がるケースもあります。

しかし、賃料減額を全面的に受け入れる必要はなく、交渉の余地を探ることが重要です。適切な対応を取ることで、オーナーにとって不利な条件を回避し、可能な限り有利な合意を得ることができます。ここでは、サブリース会社と交渉する際に押さえておくべきポイントを紹介します。

契約書を精査する

賃料減額請求を受けた際、まず契約書を確認しましう。

賃料改定条項 があるか

契約書に「市場変動に応じて賃料を改定できる」などの文言が含まれている場合、その内容を精査し、サブリース会社の減額請求が契約の範囲内かどうかを確認。

賃料保証期間の有無

一定期間、賃料を固定するとした特約があれば、その期間内の減額請求は拒否できる可能性がある。

減額の条件が具体的に定められているか

「著しい市場変動」などの抽象的な表現ではなく、具体的な条件が定められているか確認し、交渉時の材料とする。

契約書に明確な賃料減額条項がない場合、法的根拠を主張しながら交渉を進めることができます。

第三者の専門家に相談する

サブリース会社との交渉は、法律や契約の専門知識が求められるため、弁護士や不動産コンサルタントに相談するのが有効です。

専門家に相談するメリット

• サブリース会社の減額請求が 法的に正当なものか判断できる
• 過去の判例をもとに、減額を拒否できる可能性があるかアドバイスを受けられる
• 交渉の戦略を立てる ことで、不利な条件を回避できる

特に、弁護士に相談することで、交渉が決裂した際の法的リスクを把握し、適切な対応が可能になります。また、不動産コンサルタントに依頼すると、 近隣相場のデータをもとに適正賃料を算出し、交渉材料として活用 することができます。

減額に応じる場合の条件を決める

賃料減額を完全に拒否するのが難しい場合でも、オーナーにとって 不利にならない条件を提示する ことで、交渉の主導権を握ることができます。

交渉で提示できる条件の例としては以下のようなものがあげられます。

期間限定の減額を提案する

一定期間のみ賃料を下げ、その後は元の賃料に戻す特約を設ける。

別の条件と引き換えに減額を認める

たとえば、「賃料を下げる代わりに、契約満了時の更新料を増額する」などの条件を交渉材料にする。

新たな契約を締結する

減額に応じる代わりに、サブリース契約の期間を短縮し、オーナーが将来的に契約を見直せるようにする。

こうした条件を交渉に盛り込むことで、一方的に不利な条件を押し付けられるのを防ぐことができます。

About Us さんれいコンサルティングについて

相談無料・出張対応可能
ネットでお問い合わせ

お電話での問い合わせ10:00～18:00（水曜定休）

賃貸管理会社を変更したいと考えたら、手続きや必要書類、注意点を正しく理解することが重要です。

Flow 賃貸管理会社を変更する
手続きと流れ

管理会社変更の具体的な流れをステップごとに解説します。

現状の問題点と要望の整理

現在の管理会社に対する不満や課題を明確にしましょう。管理費の高さ・サービスの質・入居者対応の遅さなど、問題点を洗い出し、次の管理会社への要望・要件をリストアップしておきます。

新しい賃貸管理会社を探す

理想の条件に合った管理会社を探します。複数の会社に見積りを依頼し、料金やサービス内容を比較しましょう。また、過去の実績や口コミも確認し、信頼できる会社を選ぶことが重要です。

解約通知書の送付

現在の管理会社に対して、契約解除の意思を伝えるために解約通知書を送ります。解約通知の期限は契約書に記載されていますので、期限内に余裕を持って手続きを行えるようにしましょう。

解約通知書の書き方はこちら

新しい管理会社と契約締結

新しい管理会社を選定したら、契約を締結します。契約内容をしっかり確認し、不明な点があれば納得できるまで説明を求めましょう。契約開始日を明確にしておくことも重要です。

管理会社内の引継ぎ

旧管理会社と新管理会社の間で、物件情報や入居者に関するデータの引継ぎが行われます。トラブル防止のため、必要な情報が正確に伝達されているか確認することが大切です。

入居者に通知

最後に、管理会社の変更について入居者に通知します。新しい管理会社の連絡先や、家賃支払い方法の変更など、入居者にとって必要な情報を分かりやすく伝えましょう。この通知をスムーズに行うことで、入居者の混乱を防ぐことができます。

Documents 賃貸管理会社変更の必要書類

賃貸管理会社を変更する際には、物件や入居者の情報を引き継ぐために多くの書類が必要になります。それぞれの書類の内容や入手方法を事前に確認しておきましょう。

管理委託契約書

管理委託契約書は、現在の管理会社との契約内容を明確に記した重要な書類です。特に契約解除や引継ぎに関わるポイントを確認することが大切です。具体的な確認ポイントを解説します。

契約期間と更新条件

まずは契約期間を確認しましょう。

• 自動更新の有無：契約期間が終了すると自動的に更新される場合があります。解約をスムーズに進めるため、更新時期を把握しておきましょう。
• 更新条件：更新料や更新時の変更可能項目が記載されていることが多いです。これも併せて確認してください。

解約通知の期限

解約する際に、事前に通知すべき期限が記載されています。一般的には契約終了の1～3か月前までに通知することが必要です。この期限を守らないと、解約が遅れたり追加費用が発生したりする可能性があるため、注意しましょう。

解約条件とペナルティ

契約を途中で解約する場合、違約金や追加費用が発生する場合があります。以下の点をチェックしてください。

• 短期解約違約金：契約後すぐの解約に違約金が発生するケースがあります。
• 通知遅延のペナルティ：解約通知が期限を過ぎた場合に、翌月分の管理費が請求される可能性。
• 損害補填費用：管理会社が新たに発生した費用（広告費や手数料など）を請求する場合もあります。

管理業務の範囲

管理会社が具体的にどのような業務を行っているかを把握しておくことは、新しい管理会社を選ぶ際の参考になります。契約書には以下のような業務が記載されています

• 家賃の集金や督促
• 建物の定期清掃や設備管理
• 修繕対応の範囲と負担割合

現行のサービス内容をしっかり理解し、新しい管理会社に必要な条件を伝えられるようにしましょう。

費用の内訳と精算方法

管理費やその他の手数料についても確認しましょう。特に、以下のポイントが重要です。

• 管理費の精算タイミング：解約時の月割りや日割り計算が明記されているか。
• 追加費用の有無：通常の管理費以外に、解約時に発生する追加費用がないかを確認してください。

トラブル対応の条項

入居者とのトラブルや設備修繕の費用負担など、問題が発生した際の対応方針が記載されています。特に、責任分担が明確になっているかどうかを確認することが大切です。

賃貸借契約書

物件ごとの賃貸契約内容をまとめた書類で、入居者との契約条件が記載されています。オーナー様が保管している場合もありますが、もし手元になければ管理会社に写しを確認しましょう。

レントロール/家賃収支報告書

賃貸物件の収益状況を一覧にした書類です。物件ごとの賃料や空室情報が記載されています。通常、管理会社が作成・管理しているため、変更時に提供を依頼します。

入居者の申込書

入居時に入居者が記入した申込書で、入居者の基本情報や緊急連絡先が記載されています。管理会社が保管しており、コピーの提供を受ける形となります。

住民住民票や本人確認書類（写し）

住民本人元確認に必要な書類です。変更の際は管理会社から住民票や免許証などの写しを引き継ぎます。

入居者が加入する保険内容

入居者が契約している火災保険や損害保険の内容を記載した書類です。保険契約が有効であることを確認し、新管理会社にも伝えます。

入居者が加入する家賃保証会社の契約書

家賃保証会社との契約内容を記した書類です。家賃滞納対応時などに関わるため、内容を詳細に確認してから行きましょう。

保証人承諾書

入居者が契約時に提出した保証人の承諾書です。保証人の連絡先や関係性が記載されているため、変更後も正確な情報が必要です。

保証人の印鑑証明書

保証人の法的な同意を証明する書類です。入居時に取得されていることが多いため、管理会社から引き継ぎます。

建物管理業務報告書

管理会社がこれまで行ってきた建物管理の記録です。清掃やメンテナンスの内容が記載されています。現在の管理会社が保管しているため、直接依頼して入手できます。

リフォーム履歴報告書

物件のリフォームや修繕の履歴を記録した書類です。変更後の管理にも影響するため、正確な情報を引き継ぐことが重要です。

法定の定期検査報告書

建物の安全性を確認するための定期検査の記録です。管理会社が提案している場合が多く、変更確認しておきましょう。

滞納履歴管理表

過去の家賃滞納状況を記録した書類です。未回収分の家賃や今後の対応を把握するために必要です。

Trouble 賃貸管理の変更でよくあるトラブル

賃貸管理会社の変更を進める際、手続きが複雑であることからトラブルが発生する場合があります。ここでは、よくある問題とその具体例を解説します。

賃貸管理会社の変更に伴うトラブルについて詳しく見る

解約通知後から業務がずさんになる

解約通知を出した途端、現行の管理会社が業務を適切に行わなくなるケースがあります。具体的な例としては以下のようなものがあります。

• 修繕依頼を無視されたり、対応が遅くなったりする。
• 入居者からの問い合わせに対する対応が不十分になる。
• 定期報告書の作成や送付が行われなくなる。
• 清掃や点検業務が手抜きされる。

これらの行為は、オーナーだけでなく入居者にも影響を及ぼし、退去希望者が増える原因にもなり得ます。

入居者から不満の声があがる

管理会社変更のプロセスで、入居者に十分な情報共有が行われないと、次のような問題が生じます。

• 「新しい管理会社の連絡先がわからない」といった混乱。
• 引継ぎ不備で修繕やクレーム対応が遅れる。
• 突然の通知により、「管理が行き届いていないのではないか」という不信感を抱く。
• 家賃の支払先変更がスムーズに行われず、入金トラブルが発生する。

入居者の不満が大きくなると、管理会社変更後の収益にも影響を及ぼす可能性があります。

サブリースのため解約できない

サブリース契約（家賃保証契約）がある物件の場合、オーナーの意思だけで解約が進められないことがあります。以下はよくある事例です。

• 「契約期間中は途中解約不可」と契約書に明記されている。
• サブリース解除には多額の違約金が発生する。
• サブリース会社が解約を拒否し、交渉が長期化する。

サブリースの解約方法について詳しく見る

特に契約内容を十分に確認せずに解約を進めると、法的なトラブルに発展する場合もあります。

違約金がかかった

契約内容によっては、管理会社変更に際して違約金や追加費用が発生することがあります。主な例は以下の通りです。

• 通知期限を過ぎて解約した場合、翌月分の管理料が発生。
• 契約期間内の解約により、短期解約違約金が請求される。
• 「管理業務準備費用」などの名目で、予想外の費用を請求される。

これらの費用が発生すると、変更後の利益を圧迫する可能性があるため注意が必要です。

Poiunts 賃貸管理会社をトラブルなく
変更する
ポイント

賃貸管理会社を変更する際には、事前準備や細やかな対応が重要です。以下のポイントを押さえておくことで、スムーズな変更を実現できます。

各種保証の継続有無をチェック

管理会社を変更すると、これまで利用していた保証が継続されない場合があります。以下の保証について必ず確認しましょう。

• 入居者の滞納保証会社の保証：入居者が利用している家賃保証会社との契約が、新しい管理会社に引き継がれるか確認が必要です。
• サブリース保証：サブリース契約がある場合、管理会社変更によって契約が解除される可能性があります。新しい管理会社との契約で、同等の保証内容が提供されるか確認しましょう。
• 工事の保証：これまでの管理会社が行った修繕工事の保証期間や内容を確認し、新しい管理会社にも共有しておくことが重要です。

家賃振込先口座の変更

管理会社変更後、家賃の振込先口座が変更になることを入居者に周知しましょう。

振込先変更の連絡が不十分だと、旧管理会社に誤って振り込まれる可能性があります。振込先変更の案内文を作成し、期日や振込方法を明記してください。

必要書類を可能な限り揃え
新管理会社へ要望を細かく伝える

新しい管理会社がスムーズに業務を開始できるよう、必要書類をあらかじめ準備しておきます。

管理委託契約書、レントロール、入居者の情報などを揃えましょう。物件の詳細や希望する管理内容を伝えることで、管理品質の向上が期待できます。

管理会社変更のメリットを
入居者へ伝える

管理会社が変更になると、入居者は不安を感じることがあります。変更のメリットを具体的に伝え、安心感を与えましょう。

修繕対応の迅速化やサービス向上など、入居者にとってのメリットを強調します。説明会や書面、メールなどでしっかり情報を共有してください。

契約期間と違約金の有無をチェック

現在の管理会社との契約内容を確認し、以下の点を明確にしておきましょう。

契約期間が残っている場合、途中解約に違約金が発生する可能性があります。違約金の条件や金額を把握し、計画的に解約通知を出すことが重要です。

融資元の銀行にも変更を伝えておく

物件に関して融資を受けている場合、管理会社変更の情報を融資元の銀行にも伝える必要があります。

管理会社が変更されると、融資条件に影響を及ぼす場合があります。銀行に連絡を入れ、必要な手続きがないか確認しましょう。

Independent 自主管理に変更したい場合

賃貸管理会社を介さず、自主管理に切り替える場合は、いくつかの手続きを行う必要があります。

開業届の提出

賃貸収入が一定以上になる場合、税務署へ開業届を提出する必要があります。

融資を受けている銀行への説明

管理方法の変更が融資契約に影響を与える可能性があるため、銀行へ事前に相談しましょう。

入居者への通知

管理会社変更時と同様に、家賃の振込先や緊急連絡先の変更を入居者へ案内する必要があります。

契約書や重要書類の管理

賃貸借契約書やレントロール、入居者の保険や保証会社の契約書など、管理業務に必要な書類を一括管理できる状態に整えます。

保険契約の見直し

建物や設備に関する保険契約が管理会社経由で結ばれている場合、自主管理移行後に更新・再契約が必要です。

緊急対応の体制整備

修繕業者や鍵業者、清掃業者など、必要時にすぐ連絡できる協力業者をリストアップしておくことが重要です。

Case 賃貸管理会社変更を
検討すべきケース

賃貸管理会社を変更する際は、単に「管理費用が安くなる」という理由だけで判断するのはおすすめできません。以下では、具体的に変更を検討すべきケースを紹介します。

空室が3ヶ月以上埋まらない

空室が長期間続く場合、現行の管理会社の客付け力やマーケティングが不足している可能性があります。例えば、適切な家賃設定ができていない、物件の魅力を引き出す提案が不十分であるなど、改善の余地がある場合は管理会社の変更を検討すべきです。

管理費用が合計で5%を超える

通常、賃貸管理費用は家賃の3～5%程度が相場とされています。これを大幅に超える場合、コストパフォーマンスに疑問が生じることがあります。ただし、単に費用を下げることだけを目的にすると、サービスの質が低下する可能性もあるため注意が必要です。

管理会社の質が悪く本業に影響がある

「管理会社の対応が遅い」「連絡が取れない」「トラブル解決が不十分」など、質の低いサービスが継続すると、オーナー自身の時間やストレスが増加し、本業に影響を与えることもあります。こうした状況が続く場合は、別の管理会社への変更を視野に入れるべきです。

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独自の広告ネットワーク

さんれいコンサルティングは独自のネットワークを構築し、平均空室期間を1.4ケ月（2022年度実績）を実現しました。

客付け会社と強烈にタッグを組み、通常の成果報酬の3倍まで弊社の持ち出しで対応します（オーナー様の負担はありません）。こうすることで、入居者が集まりにくい物件や家賃が安く後回しにされやすい物件でも、素早く入居者を決めることができるのです。

丁寧な家賃UP交渉

家賃を下げれば入居率を高めやすくなるのは事実です。しかし、弊社では安易な家賃の値下げは行いません。

周辺物件との比較や物件のセールスポイントを吟味し、家賃の値上げ交渉を行います。交渉成功率は80%の実績（2022年度）を誇り、このため客付け会社への手数料も惜しみなく行えるのです。

物件価値を高める厳格管理

物件の魅力を高め、近隣物件との差別化を図ることは、特に競争の激しいエリアでは重要なポイントです。さんれいコンサルティングでは、厳格な物件管理によって建物の損耗を押さえ、物件の価値を向上します。

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賃貸管理会社の変更は適切に行えないと様々なトラブルに発展します。こちらの記事では、管理会社変更に伴う様々なトラブル事例は予防方法について解説していきます。

Company 管理会社とのトラブル

賃貸管理会社を変更する際、いくつかのトラブルに直面することがあります。ここでは、具体的なトラブル内容を詳しく解説します。

解約できない

「契約期間内は解約不可」という条件が理由で、希望するタイミングで管理会社を変更できないことがあります。特にサブリース契約では、「最低契約期間」が設定されている場合が多く、解約希望を伝えても受け付けてもらえないケースが発生しています。このため、変更を進められず、空室対策や管理費削減が停滞することも。

違約金を請求された

管理会社の変更を申し出たところ、「契約期間途中の解約」として違約金を請求されることがあります。特に、契約書の中で高額な違約金が設定されていた場合、オーナーにとって大きな負担となります。金額が不明確なまま請求されるケースや、予想外に高額な請求が来ることもあります。

引継ぎ内容の相違

管理会社同士の情報共有が不十分な場合、トラブルが起こります。例えば、入居者の連絡先が古いまま引き継がれたり、未処理の修繕依頼が新しい管理会社に伝わっていないことがあります。結果として、入居者へのサービスが滞り、クレームが発生する原因となります。

保険会社の変更トラブル

管理会社変更に伴い、既存の火災保険や家賃保証契約が利用できなくなるケースがあります。たとえば、オーナーが新たに保険契約を結ぶ必要が生じた際に、手続きが複雑になったり、以前の契約より条件が悪化する場合があります。また、入居者に負担が生じ、不満が募ることもあります。

家賃保証に関するトラブル

管理会社変更に伴い家賃保証も終了する場合があります。この場合、家賃の支払いが滞納されていたり、これまで実は滞納されていたという事実が浮き彫りになる場合があります。

原状回復や敷金等の金銭トラブル

前の管理会社が敷金や修繕費用の記録を適切に管理していない場合、トラブルが発生する可能性があります。例えば、解約後に敷金が返還されない、修繕費用の負担が不明瞭になるといった問題が挙げられます。入居者からもクレームが寄せられることがあり、対応が複雑になるケースがあります。

Resident 入居者も関わるトラブル

賃貸管理会社の変更は、オーナーだけでなく入居者にも影響を及ぼす可能性があります。ここでは、入居者が関わる具体的なトラブルについて解説します。

管理の質が低下した

管理会社変更に伴い、現行の管理会社が解約通知後に業務を手抜きするケースがあります。例えば、清掃や修繕対応が遅れる、問い合わせへの応答が悪くなるなどです。この結果、入居者の生活に支障が出ることがあります。

業務範囲の相違によるトラブル

新しい管理会社が、以前の管理会社で対応していた業務を「業務範囲外」として対応しない場合があります。たとえば、24時間対応の緊急サービスがなくなるなど、入居者が不便を感じるケースがあります。

賃料振込に関するトラブル

管理会社変更時に、家賃の振込先口座が変更されます。この情報が入居者に適切に伝わらない場合、旧口座に家賃を振り込んでしまうミスが発生します。これが未払い扱いとなり、トラブルに発展することがあります。

個人情報の漏洩・紛失トラブル

管理会社変更に伴い、入居者の個人情報が新しい管理会社に引き継がれる過程で、情報漏洩や紛失のリスクが発生します。たとえば、契約書や住民票の写しが適切に保管されていない場合、入居者が被害を受ける可能性があります。

鍵管理のトラブル

新しい管理会社への引継ぎが不十分だと、鍵の本数や管理状況が不明瞭になる場合があります。最悪の場合、紛失や不正利用が発生し、入居者のセキュリティが脅かされることがあります。

入居者加入の保険トラブル

入居者が加入している火災保険や家財保険が、新しい管理会社の指定する保険に切り替えを求められることがあります。これにより、入居者に追加の費用や手間がかかり、不満が生じるケースがあります。

家賃の値上げに関するトラブル

新しい管理会社が就任した後、家賃を値上げするケースがあります。管理業務のコストが増加した場合などに行われますが、事前に十分な説明がなければ入居者の反発を招き、トラブルの原因となります。

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Prevention 管理会社変更のトラブルを
予防する方法

管理会社変更の伴うトラブルを予防し、スムーズに手続きを進める方法を解説します。
管理会社変更の手続きについてはこちらのページで詳しく解説しています。

賃貸管理会社の変更方法はこちら

今の管理会社との契約書を確認

変更に先立ち、現在の管理会社との契約書をしっかり確認することが重要です。

サブリース契約の場合

サブリース契約では、解約が制限されている場合があります。「オーナーチェンジ」が必要になるケースもあるため、契約書内の解約条件や手続き方法を詳しく確認しましょう。

サブリースの解約方法はこちら

解約通知日と違約金の取り決め

解約通知は、契約書に明記されている期限を守る必要があります。また、契約途中で解約する場合に発生する違約金の有無や金額についても確認しましょう。

要望の明確化

現在の管理会社に対する不満点や課題を整理し、それを基に新しい管理会社に求める条件をリストアップしましょう。

不満点の例：対応が遅い、空室が埋まらない、修繕費用が高額すぎるなど。

要件リスト例：入居者への迅速な対応、空室対策の強化、明確な収支報告など。

具体的な要望を伝えることでトラブルを防げます。

各種保証の継続有無をチェック

管理会社変更により、以下の保証が引き継げるか確認しましょう。

家賃保証

滞納保証会社が新しい管理会社の契約に対応しているか確認。

サブリース保証

サブリース契約の引継ぎ条件を確認。

工事や修繕の保証

保証期間内の工事や修繕内容が、新しい管理会社でも適用されるか確認してください。

入居者への周知を徹底する

管理会社変更は、入居者に大きな影響を及ぼします。以下の点について十分に周知することが重要です。

振込先の変更

振込先口座が変わる場合、混乱を避けるため事前に詳細を伝えましょう。間違った口座に振り込むトラブルを防げます。

管理会社変更のメリットを伝える

新しい管理会社に変更することで、入居者にとってどのような利点があるのかを説明することで、信頼を得られます。
例：「対応スピードが向上する」「緊急対応サービスが拡充される」など。

契約内容の確認や要望の整理、入居者への配慮を徹底することで、管理会社変更に伴うトラブルを未然に防ぐことができます。

Troubleshooting トラブルが起こってしまった時の
対処法

どれだけ予防策を講じても、管理会社変更時には思わぬトラブルが発生する可能性があります。一部の悪質な管理会社が意図的に引継ぎを遅らせるケースも報告されています。ここからは、実際にトラブルが起きてしまった場合の具体的な対処法を解説します。

解約手続きを拒否された場合の対処法

一部の管理会社は解約通知を受けても手続きを進めないことがあります。

契約書を確認

解約通知の期限や条件を再確認し、違反がないか確認します。

内容証明郵便で再通知

解約意思を証明するために、内容証明郵便を使って再度通知を送ります。法的効力を持たせるための有効な手段です。

専門家への相談

弁護士や行政書士などの専門家に相談し、交渉や法的手続きの準備を進めましょう。

引継ぎを遅らせられた場合の対処法

旧管理会社が新管理会社への引継ぎを意図的に遅らせるケースもあります。

引継ぎ内容を文書で明確化

資料や情報の引継ぎ内容を明確に文書化し、双方の合意を得た上でスケジュールを設定します。

期限の設定と催促

期限を設定した書面を送付し、引継ぎが遅延すると損害賠償を請求する可能性があることを通知します。

第三者を交えた対応

信用できる第三者（弁護士や不動産関連団体）を交えて、スムーズな引継ぎを促します。

入居者トラブルが発生した場合の
対処法

管理会社変更が入居者に混乱を招く場合があります。

入居者への直接対応

入居者からの連絡には速やかに対応し、不安を取り除きましょう。

入居者向けの緊急説明会

トラブルが複数発生した場合、説明会を開催し直接説明することで信頼回復を図ります。

新管理会社へのフィードバック

新しい管理会社に問題点を共有し、迅速に改善策を講じるよう依頼します。

敷金や滞納家賃のトラブルへの対処法

敷金や滞納家賃の処理が曖昧な場合、金銭トラブルに発展することがあります。

記録を確認する

敷金の明細や家賃の支払い履歴を確認し、正確な情報を把握します。

法的措置の検討

正当な権利が認められる場合、法的措置を検討します。弁護士に依頼し、少額訴訟などの手続きを進めると良いでしょう。

保険契約や保証トラブルの対処法

新管理会社への変更により、保険や保証が適用されない場合があります。

保険会社に直接連絡

保険の継続可否を確認し、必要に応じて新規加入を検討します。

保証会社への対応

家賃保証会社に連絡し、保証が切れる場合は入居者と共に新たな保証契約を締結しましょう。

トラブルが発生した際は、迅速かつ冷静に対応することが重要です。契約書や関連資料を活用し、必要に応じて専門家を頼ることで、問題を円滑に解決できる可能性が高まります。

「管理会社の変更でトラブルになり、結局解約できなかった」という方は、ぜひ一度さんれいコンサルティングにご相談ください。

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賃貸の「解約通知書」は、契約終了を正式に通知するための重要な書類です。入居者が退去する場合や、オーナーが賃貸管理会社を変更する場合に必要となります。本記事では、それぞれの場面に応じた解約通知書の書き方や注意点を解説します。適切な準備をしてスムーズな手続きを進めましょう。

For Owners 【オーナー様向け】
管理会社の変更における解約通知書

「解約通知書」は法的な観点で言えば提出の義務はありません。しかし、円滑に契約終了しトラブルを防止したい場合は必要となる可能性があります。本記事では、解約通知書の書き方や提出時の注意点について詳しく解説します。

賃貸管理会社を変更する流れ

賃貸管理会社を変更する際は、以下のような流れで手続きを進めます。

現在の管理会社との契約内容を確認

管理会社との契約を解約する際には、以下の点を重点的に確認しましょう

解約通知の期限

契約書には、解約通知を行う期限（例：1か月前、3か月前など）が明記されています。期限を過ぎると契約が自動更新される場合もあるため、早めの確認が重要です。

違約金や解約手数料

契約途中で解約する場合に違約金が発生することがあります。具体的な金額や条件を事前に把握しておきましょう。

契約更新の有無

自動更新の条件や期間について確認し、次回更新タイミングに合わせた解約が可能かを検討します。

入居者対応の引き継ぎ条件

入居者への通知や管理情報の引き継ぎについての責任範囲が契約に含まれている場合があります。

管理業務内容の詳細

現在の管理業務の範囲を改めて確認し、新しい管理会社との比較材料にすることも重要です。

新しい管理会社を選定

信頼できる管理会社を選び、サービス内容や条件を比較します。

解約通知書を提出

今の管理会社に解約通知書を提出し、契約終了日を調整します。

引き継ぎ手続き

物件や入居者情報を新しい管理会社に引き継ぎます。

詳しい手順や注意点については、以下の記事で詳しく解説しています。

賃貸管理会社の変更方法はこちら

解約通知書の書き方

解約通知書を正確かつ簡潔に作成することで、不要なトラブルを防ぐことができます。ここでは、解約通知書の構成や記載例を詳しく解説します。

解約通知書に記載すべき基本情報

解約通知書を作成する際は、以下の項目を必ず記載しましょう。

• 宛先：解約通知書を送付する管理会社の正式名称
• 送付者情報：オーナーの氏名、住所、連絡先
• 物件情報：物件名、住所、契約番号（契約書に記載）
• 解約内容：契約終了の意思、終了希望日
• 通知日：通知書の作成日

これらを明確に記載することで、誤解や手続きの遅れを防ぎます。

【オーナー様向け】
解約通知書のサンプルフォーマット

以下は、実際に使用できる解約通知書のサンプルです。ワードなどでコピペしてご利用いただけます。

解約通知書提出時の注意点

内容証明郵便の利用

解約通知の提出日を証明するため、内容証明郵便で送ることを推奨します。

提出期限の確認

契約書に記載された通知期限を守らないと、契約延長や違約金が発生する場合があります。

書類の控えを保管

提出した解約通知書のコピーや送付履歴を保管しておきましょう。トラブル防止につながります。

For Residents 【入居者様向け】
退去したいときの解約通知書
（退去届）

賃貸物件を去る際、「解約通知書（退去届）」の提出は法律で義務づけられているわけではありません。 ただし、書面で通知を行うことには多くのメリットがあります。

解約通知書方法は郵送、メール、FAX提出など柔軟に対応可能です。 本記事では、解約通知書を作成する際のポイントや注意点を理解わかりやすく解説します。

解約通知書（退去届）は
どこでもらえる？

解約通知書（退去届）は、賃貸契約時に交わした契約書に付属していることが多いです。まずは契約書一式を確認し、解約通知書が含まれているかを確認しましょう。

もし見つからない場合や、契約書に付属していない場合は、今の管理会社に連絡を取りましょう。解約の意思を伝えるとともに、解約通知書の送付を依頼してください。管理会社によっては、専用のフォーマットを郵送やメールで送ってくれる場合があります。

解約通知書（退去届）の書き方

解約通知書（退去届）は管理会社から指定のフォーマットをもらえればそちらに沿って記入するのみで問題ありません。
提供されない場合でも、自分で簡単に作成することができます。ここでは、記入すべき内容や作成のポイントを詳しく解説します。

記入する基本情報

解約通知書には、以下の基本情報を必ず含めるようにしましょう

• 宛先：管理会社や物件オーナーの正式な名称を記載します。
• 通知者情報：入居者の氏名、住所、連絡先を明記します。
• 物件情報：賃貸物件の住所や物件名を記載します。契約番号が分かる場合は記載するとよりスムーズです。
• 解約意思：契約を解約したい旨と、希望する退去日を具体的に記載します。
• 通知日：書類を作成した日付を記入します。

【入居者様向け】
解約通知書のサンプルフォーマット

以下は、自分で作成する際のシンプルな例です。ワードなどにコピーしてご利用ください。

注意点と提出方法

内容証明郵便を活用

解約通知書はトラブル防止のため、内容証明郵便で送付することをおすすめします。これにより、通知日を証明することが可能です。

管理会社とのやり取りを記録

書類送付前後の管理会社とのやり取りは、メールやメモで記録に残しておきましょう。

フォーマットがわからない場合でも焦らない

指定フォーマットがなくても、上記の内容を含めて作成すれば十分対応可能です。

退去の流れ

まず、退去希望日の1か月前までに管理会社またはオーナーに解約通知をしましょう。本来は口頭でもOKですが、書面を出しておくことでトラブルを回避できます。

その後、退去日を調整し、鍵の返却や立ち会いの日程を確定します。引っ越し後は、室内を整理・清掃し、契約終了時に敷金の精算が行われます。

退去時の注意点

賃貸物件を退去する際には、スムーズに手続きを進めるためにいくつか注意すべきポイントがあります。契約内容を確認し、トラブルを未然に防ぐことが大切です。ここでは、退去時に押さえておくべき事項を詳しく解説します。

解約通知書（退去届）には提出期日がある

解約通知書は、契約書に記載された期日内に提出する必要があります。一般的には退去希望日の1～2か月前までの提出が求められます。期日を過ぎると余分な家賃が発生することもあるため、早めの準備を心がけましょう。

二重家賃を発生させないようにする

新居の入居日と退去日を調整し、二重家賃が発生しないようにスケジュールを組みましょう。退去日と新居の契約開始日がなるべく重ならないように計画することが重要です。

解約月の家賃計算

賃貸契約によっては、解約月の家賃が日割り計算になる場合と月割り計算になる場合があります。契約書を確認し、不明点は管理会社に問い合わせて正確な精算方法を確認してください。

返却する鍵の種類と本数

退去時には、物件の鍵をすべて返却する必要があります。部屋の鍵以外にも、ポストやゴミ置き場、共有スペースの鍵なども含まれる場合があるため、最初に受け取った本数を確認しておきましょう。

違約金や原状回復について確認

解約時に違約金が発生する場合や、原状回復費用の負担が求められることがあります。特に短期解約の場合は違約金が発生することがあるため、契約内容を事前に確認しておきましょう。

駐車場の解約手続き

物件と一緒に駐車場を契約している場合は、駐車場の解約手続きも忘れずに行いましょう。別契約の場合、解約通知の期日が異なることがあるため、管理会社や駐車場オーナーに確認が必要です。

退去手続きのキャンセルについて

解約通知を提出した後に「やっぱり住み続けたい」と思った場合は、早急に管理会社やオーナーに連絡を入れましょう。解約通知後の時間が経つほど、新しい入居者募集や契約解除手続きが進んでしまい、キャンセルが難しくなります。特に、次の入居者が決まってしまった場合や退去日の近くでは、取り消しができない場合もあります。状況によっては、改めて新規契約が必要になることもあるため、早めの相談が重要です。

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Flow 賃貸管理会社を変更する
手続きと流れ

管理会社変更の具体的な流れをステップごとに解説します。

現状の問題点と要望の整理

現在の管理会社に対する不満や課題を明確にしましょう。管理費の高さ・サービスの質・入居者対応の遅さなど、問題点を洗い出し、次の管理会社への要望・要件をリストアップしておきます。

新しい賃貸管理会社を探す

理想の条件に合った管理会社を探します。複数の会社に見積りを依頼し、料金やサービス内容を比較しましょう。また、過去の実績や口コミも確認し、信頼できる会社を選ぶことが重要です。

解約通知書の送付

現在の管理会社に対して、契約解除の意思を伝えるために解約通知書を送ります。解約通知の期限は契約書に記載されていますので、期限内に余裕を持って手続きを行えるようにしましょう。

解約通知書の書き方はこちら

新しい管理会社と契約締結

新しい管理会社を選定したら、契約を締結します。契約内容をしっかり確認し、不明な点があれば納得できるまで説明を求めましょう。契約開始日を明確にしておくことも重要です。

管理会社内の引継ぎ

旧管理会社と新管理会社の間で、物件情報や入居者に関するデータの引継ぎが行われます。トラブル防止のため、必要な情報が正確に伝達されているか確認することが大切です。

入居者に通知

最後に、管理会社の変更について入居者に通知します。新しい管理会社の連絡先や、家賃支払い方法の変更など、入居者にとって必要な情報を分かりやすく伝えましょう。この通知をスムーズに行うことで、入居者の混乱を防ぐことができます。

Documents 賃貸管理会社変更の必要書類

賃貸管理会社を変更する際には、物件や入居者の情報を引き継ぐために多くの書類が必要になります。それぞれの書類の内容や入手方法を事前に確認しておきましょう。

管理委託契約書

管理委託契約書は、現在の管理会社との契約内容を明確に記した重要な書類です。特に契約解除や引継ぎに関わるポイントを確認することが大切です。具体的な確認ポイントを解説します。

契約期間と更新条件

まずは契約期間を確認しましょう。

• 自動更新の有無：契約期間が終了すると自動的に更新される場合があります。解約をスムーズに進めるため、更新時期を把握しておきましょう。
• 更新条件：更新料や更新時の変更可能項目が記載されていることが多いです。これも併せて確認してください。

解約通知の期限

解約する際に、事前に通知すべき期限が記載されています。一般的には契約終了の1～3か月前までに通知することが必要です。この期限を守らないと、解約が遅れたり追加費用が発生したりする可能性があるため、注意しましょう。

解約条件とペナルティ

契約を途中で解約する場合、違約金や追加費用が発生する場合があります。以下の点をチェックしてください。

• 短期解約違約金：契約後すぐの解約に違約金が発生するケースがあります。
• 通知遅延のペナルティ：解約通知が期限を過ぎた場合に、翌月分の管理費が請求される可能性。
• 損害補填費用：管理会社が新たに発生した費用（広告費や手数料など）を請求する場合もあります。

管理業務の範囲

管理会社が具体的にどのような業務を行っているかを把握しておくことは、新しい管理会社を選ぶ際の参考になります。契約書には以下のような業務が記載されています

• 家賃の集金や督促
• 建物の定期清掃や設備管理
• 修繕対応の範囲と負担割合

現行のサービス内容をしっかり理解し、新しい管理会社に必要な条件を伝えられるようにしましょう。

費用の内訳と精算方法

管理費やその他の手数料についても確認しましょう。特に、以下のポイントが重要です。

• 管理費の精算タイミング：解約時の月割りや日割り計算が明記されているか。
• 追加費用の有無：通常の管理費以外に、解約時に発生する追加費用がないかを確認してください。

トラブル対応の条項

入居者とのトラブルや設備修繕の費用負担など、問題が発生した際の対応方針が記載されています。特に、責任分担が明確になっているかどうかを確認することが大切です。

賃貸借契約書

物件ごとの賃貸契約内容をまとめた書類で、入居者との契約条件が記載されています。オーナー様が保管している場合もありますが、もし手元になければ管理会社に写しを確認しましょう。

レントロール/家賃収支報告書

賃貸物件の収益状況を一覧にした書類です。物件ごとの賃料や空室情報が記載されています。通常、管理会社が作成・管理しているため、変更時に提供を依頼します。

入居者の申込書

入居時に入居者が記入した申込書で、入居者の基本情報や緊急連絡先が記載されています。管理会社が保管しており、コピーの提供を受ける形となります。

住民住民票や本人確認書類（写し）

住民本人元確認に必要な書類です。変更の際は管理会社から住民票や免許証などの写しを引き継ぎます。

入居者が加入する保険内容

入居者が契約している火災保険や損害保険の内容を記載した書類です。保険契約が有効であることを確認し、新管理会社にも伝えます。

入居者が加入する家賃保証会社の契約書

家賃保証会社との契約内容を記した書類です。家賃滞納対応時などに関わるため、内容を詳細に確認してから行きましょう。

保証人承諾書

入居者が契約時に提出した保証人の承諾書です。保証人の連絡先や関係性が記載されているため、変更後も正確な情報が必要です。

保証人の印鑑証明書

保証人の法的な同意を証明する書類です。入居時に取得されていることが多いため、管理会社から引き継ぎます。

建物管理業務報告書

管理会社がこれまで行ってきた建物管理の記録です。清掃やメンテナンスの内容が記載されています。現在の管理会社が保管しているため、直接依頼して入手できます。

リフォーム履歴報告書

物件のリフォームや修繕の履歴を記録した書類です。変更後の管理にも影響するため、正確な情報を引き継ぐことが重要です。

法定の定期検査報告書

建物の安全性を確認するための定期検査の記録です。管理会社が提案している場合が多く、変更確認しておきましょう。

滞納履歴管理表

過去の家賃滞納状況を記録した書類です。未回収分の家賃や今後の対応を把握するために必要です。

Trouble 賃貸管理の変更でよくあるトラブル

賃貸管理会社の変更を進める際、手続きが複雑であることからトラブルが発生する場合があります。ここでは、よくある問題とその具体例を解説します。

解約通知後から業務がずさんになる

解約通知を出した途端、現行の管理会社が業務を適切に行わなくなるケースがあります。具体的な例としては以下のようなものがあります。

• 修繕依頼を無視されたり、対応が遅くなったりする。
• 入居者からの問い合わせに対する対応が不十分になる。
• 定期報告書の作成や送付が行われなくなる。
• 清掃や点検業務が手抜きされる。

これらの行為は、オーナーだけでなく入居者にも影響を及ぼし、退去希望者が増える原因にもなり得ます。

入居者から不満の声があがる

管理会社変更のプロセスで、入居者に十分な情報共有が行われないと、次のような問題が生じます。

• 「新しい管理会社の連絡先がわからない」といった混乱。
• 引継ぎ不備で修繕やクレーム対応が遅れる。
• 突然の通知により、「管理が行き届いていないのではないか」という不信感を抱く。
• 家賃の支払先変更がスムーズに行われず、入金トラブルが発生する。

入居者の不満が大きくなると、管理会社変更後の収益にも影響を及ぼす可能性があります。

サブリースのため解約できない

サブリース契約（家賃保証契約）がある物件の場合、オーナーの意思だけで解約が進められないことがあります。以下はよくある事例です。

• 「契約期間中は途中解約不可」と契約書に明記されている。
• サブリース解除には多額の違約金が発生する。
• サブリース会社が解約を拒否し、交渉が長期化する。

特に契約内容を十分に確認せずに解約を進めると、法的なトラブルに発展する場合もあります。

違約金がかかった

契約内容によっては、管理会社変更に際して違約金や追加費用が発生することがあります。主な例は以下の通りです。

• 通知期限を過ぎて解約した場合、翌月分の管理料が発生。
• 契約期間内の解約により、短期解約違約金が請求される。
• 「管理業務準備費用」などの名目で、予想外の費用を請求される。

これらの費用が発生すると、変更後の利益を圧迫する可能性があるため注意が必要です。

賃貸管理会社の変更に伴うトラブルについてさらに詳しく見る

Poiunts 賃貸管理会社をトラブルなく
変更するポイント

賃貸管理会社を変更する際には、事前準備や細やかな対応が重要です。以下のポイントを押さえておくことで、スムーズな変更を実現できます。

各種保証の継続有無をチェック

管理会社を変更すると、これまで利用していた保証が継続されない場合があります。以下の保証について必ず確認しましょう。

• 入居者の滞納保証会社の保証：入居者が利用している家賃保証会社との契約が、新しい管理会社に引き継がれるか確認が必要です。
• サブリース保証：サブリース契約がある場合、管理会社変更によって契約が解除される可能性があります。新しい管理会社との契約で、同等の保証内容が提供されるか確認しましょう。
• 工事の保証：これまでの管理会社が行った修繕工事の保証期間や内容を確認し、新しい管理会社にも共有しておくことが重要です。

家賃振込先口座の変更

管理会社変更後、家賃の振込先口座が変更になることを入居者に周知しましょう。

振込先変更の連絡が不十分だと、旧管理会社に誤って振り込まれる可能性があります。振込先変更の案内文を作成し、期日や振込方法を明記してください。

必要書類を可能な限り揃え
新管理会社へ要望を細かく伝える

新しい管理会社がスムーズに業務を開始できるよう、必要書類をあらかじめ準備しておきます。

管理委託契約書、レントロール、入居者の情報などを揃えましょう。物件の詳細や希望する管理内容を伝えることで、管理品質の向上が期待できます。

管理会社変更のメリットを
入居者へ伝える

管理会社が変更になると、入居者は不安を感じることがあります。変更のメリットを具体的に伝え、安心感を与えましょう。

修繕対応の迅速化やサービス向上など、入居者にとってのメリットを強調します。説明会や書面、メールなどでしっかり情報を共有してください。

契約期間と違約金の有無をチェック

現在の管理会社との契約内容を確認し、以下の点を明確にしておきましょう。

契約期間が残っている場合、途中解約に違約金が発生する可能性があります。違約金の条件や金額を把握し、計画的に解約通知を出すことが重要です。

融資元の銀行にも変更を伝えておく

物件に関して融資を受けている場合、管理会社変更の情報を融資元の銀行にも伝える必要があります。

管理会社が変更されると、融資条件に影響を及ぼす場合があります。銀行に連絡を入れ、必要な手続きがないか確認しましょう。

Independent 自主管理に変更したい場合

賃貸管理会社を介さず、自主管理に切り替える場合は、いくつかの手続きを行う必要があります。

開業届の提出

賃貸収入が一定以上になる場合、税務署へ開業届を提出する必要があります。

融資を受けている銀行への説明

管理方法の変更が融資契約に影響を与える可能性があるため、銀行へ事前に相談しましょう。

入居者への通知

管理会社変更時と同様に、家賃の振込先や緊急連絡先の変更を入居者へ案内する必要があります。

契約書や重要書類の管理

賃貸借契約書やレントロール、入居者の保険や保証会社の契約書など、管理業務に必要な書類を一括管理できる状態に整えます。

保険契約の見直し

建物や設備に関する保険契約が管理会社経由で結ばれている場合、自主管理移行後に更新・再契約が必要です。

緊急対応の体制整備

修繕業者や鍵業者、清掃業者など、必要時にすぐ連絡できる協力業者をリストアップしておくことが重要です。

Case 賃貸管理会社変更を
検討すべきケース

賃貸管理会社を変更する際は、単に「管理費用が安くなる」という理由だけで判断するのはおすすめできません。以下では、具体的に変更を検討すべきケースを紹介します。

空室が3ヶ月以上埋まらない

空室が長期間続く場合、現行の管理会社の客付け力やマーケティングが不足している可能性があります。例えば、適切な家賃設定ができていない、物件の魅力を引き出す提案が不十分であるなど、改善の余地がある場合は管理会社の変更を検討すべきです。

管理費用が合計で5%を超える

通常、賃貸管理費用は家賃の3～5%程度が相場とされています。これを大幅に超える場合、コストパフォーマンスに疑問が生じることがあります。ただし、単に費用を下げることだけを目的にすると、サービスの質が低下する可能性もあるため注意が必要です。

管理会社の質が悪く本業に影響がある

「管理会社の対応が遅い」「連絡が取れない」「トラブル解決が不十分」など、質の低いサービスが継続すると、オーナー自身の時間やストレスが増加し、本業に影響を与えることもあります。こうした状況が続く場合は、別の管理会社への変更を視野に入れるべきです。

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