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ポイントを押さえた空室対策をしていれば、安易な賃料値下げは必要がありません。
この記事では入居率98%・平均空室期間1.4ヵ月（2022年度実績）を誇るさんれいコンサルティングのノウハウを徹底解説していきます。

Strategy さんれいコンサルティングの
空室対策戦略

「退去から埋まるまでが長い」「家賃を下げたくない」とお悩みならさんれいコンサルティングにお任せください。
当社は入居率98%・平均空室期間1.4ケ月の実績を誇ります。その秘密をご紹介していきます。

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退去を防ぐ丁寧な対応

退去理由には、転勤や結婚といったライフステージによる変化など、防ぐことができないものもあります。しかし、GMOの調査によれば、退去理由の51%が、対処可能な問題から発生しています。
特にトラブル対応・騒音トラブル等については、管理会社の責任以外の何物でもありません。

• 前より条件の良い物件を見つけた：18%
• 他の入居者・オーナー・管理会社とのトラブル：14%
• 設備に不満があった：10%
• 騒音問題：9%

[出典]入居者が退去する理由5選｜GMO賃貸DX

さんれいコンサルでは、入居者同士のトラブルや隣人・周辺の騒音トラブルに対し、迅速丁寧な対応で解決に導きます。また、入居者様からの要望をヒアリングし設備の更新を行うなど、退去する理由を確実に解消していきます。

物件価値を高める厳格管理

設備への不満や水回りへの不満は退去理由でもよく聞かれるものです。さんれいコンサルティングでは、厳格な物件管理によって建物の損耗を押さえ、物件の価値を向上します。

物件の損耗状況によっては、リフォーム・リノベーションのご提案も適時させていただきます。周辺物件との差別化のために必要な設備やスペックを洗い出し、賃料を高め、オーナー様の収益状況を改善するお手伝いをさせていただきます。

独自の広告ネットワーク

空室対策で最も重要なのは、今ある空室をいち早く埋めることです。さんれいコンサルティングは独自のネットワークを構築し、平均空室期間を1.4ケ月（2022年度実績）を実現しました。

客付け会社と強烈にタッグを組み、通常の成果報酬の3倍まで弊社の持ち出しで対応します（オーナー様の負担はありません）。こうすることで、入居者が集まりにくい物件や家賃が安く後回しにされやすい物件でも、素早く入居者を決めることができるのです。

さんれいコンサルティングの
賃貸管理サービス

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お問合せ・お打合せ

ネットからのお問合せやお電話でのお問合せを頂きましたら、お打合せの日程を調整させていただきます。
弊社にお越しいただく必要はございません。オンラインや出張にも対応しております。
ご都合の良い日時をご指定下さい。

解約通知

お打合せで条件にご納得いただければ、現管理会社様への解約のご連絡をしていただきます。

契約締結

無事ご解約が進みましたら、弊社と管理契約を締結していただきます。
その後、弊社の方で必要事項の引継ぎ・入居者様へ管理会社の変更通知を致します。

手続き完了

全ての手続きが完了しましたら、賃貸経営を安定させるためのあらゆるサポートをさせていただきます。
空室対策ほか、物件の状況や経営の状況を鑑みて迅速に物件の収益化・経営の安定化に取り組んでまいります。

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Point 空室対策の具体的な方法12選

賃貸経営における空室対策は、大きく
「物件の価値を上げること」
「入居者募集の成功させること」
「退去率を下げること」
の3つに分類できます。空室率の低下と収益性の向上に直結する重要な戦略です。それぞれ見ていきましょう。

物件の価値を上げる

賃貸経営において物件の価値を高めることは、空室率を低減し収益を安定させる上で非常に重要です。以下に、物件の価値を向上させるための具体的な対策を紹介します。

入居者に人気の設備を導入する

物件の価値向上で最もわかりやすいのが設備の導入です。費用は掛かりますが、入居者にとって家具をそろえる手間が減ったり、生活が便利になったりします。

• IHコンロの導入：料理のしやすさと掃除の手軽さを提供します。
• 宅配ボックスの設置：在宅でなくても荷物を受け取れる便利さが人気。

リフォーム・リノベーション

築年数が立ちすぎてしまった物件はどうしても人気が落ちてしまいます。

また、最近の入居者はホームインスペクション（住宅診断）を利用する方も増えているようです。現代ではSNSや口コミサイトが普及しています。ガワだけのリフォームだとバレてしまうと、評判が下がりリフォーム・リノベーションの意味がなくなってしまいます。

せっかくリフォームをするなら、見た目だけでなく、水回りや壁紙の下など見えない部分も直しましょう。最終的な費用対効果を合わせやすいです。

• 水回りのリフォーム：特に古い物件では、キッチンや浴室などの水回りを最新のものに更新し、快適性を向上させる。
• 壁紙の裏：防カビ壁紙に変えるなど。

防犯対策の強化

特に女性向け物件においては、オートロックや防犯カメラの設置が安心材料となります。防犯対策を施すと安心安全な住まいであるとアピールできるようになります。

• オートロック：入居者以外の不審者の侵入を防止し、セキュリティを向上させます。
• 防犯カメラ：犯罪行為の抑止力として、入居者の安心感を向上させます。
• 防犯灯の設置：夜間や暗い場所の明るさを確保し、不審者の侵入や犯罪行為を防止します。
• セキュリティ会社との契約：24時間体制のセキュリティサービスを提供し、物件の警備・監視を強化します。
  不審者の侵入やトラブル時の迅速な対応が可能となり、入居者の安心感を高めます。

ターゲット層の見直し

よりニッチなターゲットに絞ることで周辺の物件と差別化ができます。例えば、ペット可・高齢者OK/外国人OKなどです。

• ペット可：ペットショップや動物病院へのアクセスが近い場合は有効です。また、空きスペースがあれば犬猫用の洗浄スペースやトリミングルームとして開放するなども1つの戦略です。
• 高齢者：段差のない玄関やトイレ、シャワールーム、手すりの設置など、バリアフリー設計にリフォームして高齢者専用とするのも、差別化の方法です。
• 外国人：近年は留学生や技能実習生が増加しています。多言語対応・コミュニティルームや共用スペースでのイベントなどでこうした需要を取り込むことができるでしょう。

入居者の費用負担の軽減

家賃を下げる以外の方法でも、費用感の軽減は可能です。敷金・礼金の値下げ・廃止や、共有スペースの貸出は入居希望者にとって大きな魅力となります。

• 初期費用の割引・無料提供: 入居者が物件に入居する際の初期費用（敷金、礼金、仲介手数料）を割引したり、一部または全部を無料提供することで、入居者の負担を軽減することができます。
• 家具・家電の提供:家具や家電を一部または全部提供することで、入居者が新たに購入する負担を軽減できます。特に、引っ越しに伴う荷物の運搬費用や設置費用も削減できるため、入居者にとって魅力的なオプションとなります。
• 共用施設の提供: 共用施設（フィットネスジム、プール、ラウンジ、コワーキングスペースなど）の提供や無料利用を提供することで、入居者の生活の質を向上させ、費用負担を軽減することができます。

共用部の清掃とメンテナンス

共用部の清掃を怠らないことは、入居者が快適に過ごすための基本であり、物件全体の印象を左右します。

• エントランス・ロビー：ゴミやポスターを定期的に取り除きましょう。玄関マットや植物の配置・明るい照明なども明るく清潔な印象を与えます。
• エレベーター：ボタン・手すり・鏡のアルコール消毒、消臭剤の設置などで清潔な状態を保ちましょう。
• 共有廊下：落ち葉などは可能な限り定期清掃しましょう。室内の共用廊下は、壁にかかる絵画や装飾品は定期的に清掃し、明るい色のクリーニング用品や清潔な装飾を使用して清潔感を高めます。

入居者募集を成功させる

入居者を効果的に募集し、空室問題を解決するためには、以下のような戦略を採用することが重要です。

募集資料の見直し

資料には魅力的な写真や物件の特徴を明確に打ち出し、内見を促すような情報を盛り込みます。ターゲットとする入居者層を意識したマーケティング戦略を取り入れ、募集資料を定期的に更新することで、興味を持ってもらいやすくします。

室内の内見準備

内見時に室内が清潔で整頓されていることは非常に重要です。可能であれば、ホームステージング（販売促進のための室内装飾）を施し、入居希望者が生活をイメージしやすいようにすることが効果的です。

集客力のある仲介業者の利用

地域で集客力のある仲介業者を選び、積極的に連携します。仲介業者は市場の動向やターゲット入居者層のニーズを熟知しているため、物件の魅力を最大限にアピールし、適切な入居者を引き寄せることができます。

入居者募集のノウハウはこちら

退去率を下げる

賃貸経営において、退去率を下げることは収益安定化に直結します。しかし、そのためには退去の主な理由を理解し、適切な対応策を講じることが不可欠です。ここでは、よく上げられる退去理由として「騒音トラブル」「設備の不満」「住民の質」の3点を取り上げ、それぞれの対応策を解説します。

騒音トラブルへの対応

騒音トラブルは、特に集合住宅での生活において避けられない問題の一つです。この問題に効果的に対応するには、まず住民間でのコミュニケーションを促進することが重要です。具体的には、入居時に騒音に関するルールを明確に伝え、住民同士の理解と協力を促します。また、騒音防止のための物理的な対策、例えば防音材の施工やカーペットの使用を推奨することも有効です。

設備不満への対応

設備の不満、特に水回りに関する不満は退去の大きな理由となります。これに対処するためには、定期的なメンテナンスと必要に応じたリフォームが欠かせません。水漏れや詰まりが発生した際は迅速に修理を行うこと、古くなった設備は最新のものに更新することで、住み心地の良さを保ちます。また、入居者からの設備に関するフィードバックを積極的に収集し、改善につなげることも大切です。

住民の質に関する問題の対応

住民の質に対する不満は、退去理由として特にデリケートな問題です。この問題に対応するためには、物%

ポイントを押さえた入居者募集をしていれば、安易な賃料値下げはする必要がありません。
この記事では入居率98%（2022年実績）を誇るさんれいコンサルティングのノウハウを徹底解説していきます。

Strategy さんれいコンサルティングの
入居者募集戦略

「退去から埋まるまでが長い」「家賃を下げたくない」とお悩みならさんれいコンサルティングにお任せください。

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さんれいコンサルティングは独自のネットワークを構築し、平均空室期間を1.4ケ月（2022年度実績）を実現しました。

客付け会社と強烈にタッグを組み、通常の成果報酬の3倍まで弊社の持ち出しで対応します（オーナー様の負担はありません）。こうすることで、入居者が集まりにくい物件や家賃が安く後回しにされやすい物件でも、素早く入居者を決めることができるのです。

丁寧な家賃UP交渉

家賃を下げれば入居率を高めやすくなるのは事実です。しかし、弊社では安易な家賃の値下げは行いません。

周辺物件との比較や物件のセールスポイントを吟味し、家賃の値上げ交渉を行います。交渉成功率は80%の実績（2022年度）を誇り、このため客付け会社への手数料も惜しみなく行えるのです。

物件価値を高める厳格管理

物件の魅力を高め、近隣物件との差別化を図ることは、特に競争の激しいエリアでは重要なポイントです。さんれいコンサルティングでは、厳格な物件管理によって建物の損耗を押さえ、物件の価値を向上します。

さんれいコンサルティングの
賃貸管理サービス

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手続き完了

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空室対策ほか、物件の状況や経営の状況を鑑みて迅速に物件の収益化・経営の安定化に取り組んでまいります。

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Point 入居者募集のポイント7つ

物件の強みを打ち出す

入居者を募集する際に、物件の利点を的確に伝えることが重要です。

入居者が重視するポイントは交通アクセスや周辺環境、物件の広さや設備、セキュリティ、駐車場の有無、家賃などです。これらのポイントを競合する付近の物件と比較して差別化を行いましょう。

競合物件との比較を行うためには、オンライン検索や実地調査、口コミやレビューの調査を活用します。

共用部をきれいにする

共用部は入居者全員が利用するエリアであり、清潔感と整頓された状態でなければなりません。清潔で整頓された共用部は、入居者に安心感を与え、快適な生活環境をイメージしやすくなります。

以下に共用部のポイントとその状況をまとめます。

駐輪場

• 自転車が整頓され、乱雑に置かれていないかどうかを確認します。

ゴミ置き場

• ゴミが散乱していないかどうかを確認します。
• ゴミ箱が適切に設置され、定期的に清掃されているかを確認します。
• 分別や廃棄物の管理が適切に行われているかも重要です。

エントランス・ロビー

• 入口やロビーが清潔で整頓されているかを確認します。
• 不用意に置かれた荷物やゴミがないかどうかをチェックします。
• 掃除が行き届いていて清潔感があるかも重要です。

廊下や階段

• 共用廊下や階段が汚れやゴミでないかどうかを確認します。
• 明るく清潔感のある環境であるかをチェックします。
• 照明や手すりなどの設備が整備されているかも重要です。

古すぎる設備交換は交換する

古くなった設備を更新することで、入居者の満足度を向上させ、競合物件との差別化ポイントを生み出すことができます。以下に、更新したほうが良い設備の例を紹介します。

宅配ボックス

自転車が整頓され、乱雑に置かれていないかどうかを確認します。

無料WiFi

インターネットは現代の生活に欠かせないものとなっており、無料WiFiの提供は入居者にとって大きな利点となります。高速で安定したインターネット環境が整っていることは、特にテレワークやオンラインコンテンツの利用が増える中で重要です。競合物件との差別化ポイントとして、無料WiFiを提供することで、入居者のニーズに応え、満足度を高めることができます。

これらの設備を更新することで、入居者により快適な生活環境を提供し、競合物件との差別化を図ることができます。

入居条件を緩める

入居条件を緩めることで、より多くの入居者のニーズに応えることができます。以下に、具体的な例とそのメリットを紹介します。

外国人OK

日本で就労する外国人の増加に伴い、外国人OKの物件への需要が高まっています。外国人向けに入居条件を緩めることで、市場拡大が見込まれます。また、多様な入居者層を受け入れることで、物件の稼働率向上や長期的な収益性の向上が期待できます。

ペット可

ペットを飼育したい入居者が増加しており、ペット可の物件への需要が高まっています。ペット可の条件を設けることで、ペットを飼育したい入居者のニーズに応えるだけでなく、空室リスクの軽減や入居者の長期滞在促進につながります。

学生OK

大学や専門学校の学生向けに、学生OKの物件を提供することで、学生層の需要に応えます。学生は地域の活性化にも貢献し、物件の活気を増すことが期待できます。

初期費用を安くする

初期費用を抑えることで、入居者の負担を軽減し、入居のハードルを下げることができます。敷金や礼金、仲介手数料などの初期費用を最小限にするか、分割支払いやサービス提供などの工夫をすることで、入居希望者の増加を期待できます。

賃料・管理費を相場に抑える

賃料や管理費が相場よりも高い場合、入居者の興味を失わせる可能性があります。競合物件と比較し、適正な価格設定を行うことで、入居者のニーズに合った価値を提供し、募集の成功につなげます。

物件の露出を増やす

物件の露出を増やすことで、より多くの候補者に物件を知ってもらうことができます。不動産ポータルサイトやSNS、チラシやポスターなど、様々な媒体を活用し、広告効果を最大限に引き出すことが重要です。物件の魅力を伝える写真や動画も活用し、入居者の興味を引きます。

Contract 入居者募集の方法と契約

入居者募集を行う方法は、仲介会社に依頼するか、オーナー様自身が見つけてくる（自主客付け又は自己発見取引）かの2つです。

仲介会社に依頼する場合、契約形態は「媒介契約」「代理契約」の2つあります。それぞれ見ていきましょう。

媒介契約

仲介会社（客付け会社）と契約を結び、入居者を探してもらう契約です。複数社と同時に契約可能で、入居者の獲得に成功したら仲介手数料を支払う仕組みとなります。

なお、賃貸仲介においては、専任媒介（1社にのみ依頼する方法）の契約分類は存在しません。媒介契約の場合、複数社に依頼できる一般媒介（一般募集）のみとなります。
※ただし、代理契約では専任媒介と同じような契約内容にすることもできます。

メリット

媒介契約のメリットは仲介会社の数が多いほど窓口が広がり、入居者獲得の可能性が高まるところです。土地の条件が良いなどの人気物件であれば、競争原理が働きより速やかに入居者の獲得ができるでしょう。

デメリット

あくまでも入居者を募集する部分のみを依頼する契約内容のため、鍵の受け渡しや問い合わせ対応・入居審査などの対応はオーナー様自身で行う必要があります。

また、特徴がない・PRしにくいような物件であれば、仲介会社としてはコストパフォーマンスが悪く集客へのインセンティブが働かない可能性もあります。

代理契約

代理契約は仲介会社以外の不動産会社とも契約ができます。代理人として入居者募集のあらゆる業務を代行してもらうことが可能です。物件の管理会社に依頼する場合、「代理および管理委託契約」といった形になります。

メリット

すべての窓口を一本化できるので、鍵の管理や問い合わせ対応といった負担がなくなります。また、物件の管理も任せている場合はオーナー様が行うことはほとんどありません。

デメリット

代理契約の場合、契約内容をよくチェックしておく必要があります。専任媒介という契約はありませんが、実質的にそれと同じ内容の契約を結ぶことが可能だからです。
例えば、関連会社以外への仲介・広告出稿をしない不動産会社もあります。一般募集のような競争原理が働かないため、入居者を集めるインセンティブが弱くなり空室期間が長引く恐れがあります。

また、代理店を1つ挟むことによってマージンが発生するので、仲介手数料が高くなってしまうのも大きなデメリットです。

賃貸に専任媒介（専任募集）はない

専任媒介とは、仲介会社1社にのみ募集を依頼する方法です。複数社と依頼することはできません。宅建法第三十四条の二校三号において、「売買又は交換の媒介又は代理」を複数社に依頼できない契約形態を専任媒介と名付けています。

e-Gov│宅地建物取引業法

不動産売買において専任媒介は3ヶ月と期間が決められていますが、賃貸の場合そもそも専任媒介という契約が存在しないため、同等の内容になったとしても期間に決まりはありません。
代理契約をする場合、客付け力のある仲介会社がいるかどうか、平均空室期間や入居率といった実績をしっかりと確認しておきましょう。

さんれいコンサルティングは代理契約にも対応しています。入居率98％・空室期間1.4ヵ月・家賃アップ成功率80%（2022年度年間平均実績）を誇る当社の入居者募集・賃貸管理サービスをぜひご検討ください。

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