一棟アパート・マンションの賃貸管理

アパート・一棟マンション経営でお悩みの方へ。賃貸管理の見直しや管理会社の変更によって、空室を減らし安定収益を目指すポイントを解説します。

さんれいコンサルティングは東京・神奈川・千葉エリアで、アパートや一棟マンションの賃貸管理・売却や管理会社の変更などのサポートをしています。

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いち早く空室を埋める客付け力

さんれいコンサルティングは2022年度、1年間を通した実績で、平均空室期間1.4ヶ月・入居率98%を達成しました。

その秘訣は当社独自のリーシング営業力。数多くのパートナー企業とタッグを組み、優先的に入居者募集・内見対応を行うことで、迅速に空室を埋めることを可能にしました。

実績に裏打ちされた入居者満足度

さんれいコンサルティングでは定期的な家賃の見直しを実施しています。マーケット状況に合わせているのではありません。オーナー様の収益改善のため、家賃UP交渉を行い、成功率は80%の実績（2022年度）となっています。

戦略的な入居者募集と独自の審査、さらに迅速丁寧なクレーム対応によって、多くのご入居者様の満足を引き出し、賃料のUPにもご理解いただいています。

業界最低水準の手数料

一般的な賃貸管理会社の通量は、月の賃料の3～5%といわれています。さんれいコンサルティングでは、手数料は2000円～最大3%となっています。サブリースなら家賃保証最大100%です。

高い入居率を維持しているので広告や原状回復といった各種手配をしなくてよく、独自の審査基準でトラブルになりにくい入居者様を選別しているので、コストを最大限圧縮しています。

さんれいコンサルティングの
賃貸管理サービス

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Management アパート・一棟マンションの
賃貸管理業務内容

アパート・一棟マンション経営では、入退去対応・入居者対応・建物の維持など、日常的に幅広い管理業務が発生します。日々の管理業務を適切に行うことが、入居者の満足度向上や長期入居、空室対策に直結します。

それぞれの役割を具体的に見ていきましょう。

入退去管理

入居者募集・審査・退去時の対応を行います。

入居者を募集する際には、ターゲットに合わせた賃料設定や広告戦略が重要です。
その後、入居希望者の審査、契約書の作成・締結までを行います。退去時には、立ち会いや原状回復の確認、敷金精算などの対応も行います。

入居者管理

家賃回収・クレーム対応・契約更新などを行います。

家賃の入金確認や滞納時の対応、設備不具合の受付、入居者からの問い合わせ対応など、継続的なサポートが求められます。迅速で丁寧な対応が、入居者からの信頼にも直結します。

建物維持管理

共用部の清掃・インフラ設備の点検・修繕などを行います。ゴミ置き場や共用スペースの管理、給排水・電気設備のトラブル対応、外壁や屋根の点検など、建物の資産価値維持に直結する業務です。

賃貸管理の業務内容についてより詳しい内容は下記ページでも解説しています。

関連記事：賃貸管理の業務内容

Merit アパート・一棟マンションを
賃貸管理会社に委託する
メリットデメリット

賃貸管理会社は、不動産管理の専門家として、入居者対応や建物管理など幅広い業務を担います。法律的な判断が必要な場面では弁護士などの専門家と連携を取りながら、適切に対応します。また、地域の賃貸需要をもとにした戦略的な入居者募集により、空室対策にも大きな効果が期待できます。

アパート・一棟マンションを
賃貸管理会社に委託するメリット

管理戸数が多いため、手間とリスクを大幅に削減できる

アパートや一棟マンションは複数戸を一括で管理するため、入退去手続きや家賃管理、修繕対応など、個人で対応するには非常に煩雑です。管理会社に委託することで、これらを一括して任せることができ、大幅な業務負担の削減が可能です。

空室対策・賃料設定のノウハウが豊富に活かせる

複数戸を管理する物件では、空室率が収益に直結します。管理会社はエリアデータを基に、ターゲット層別の募集戦略や賃料調整を行い、全体の入居率を最大化させる施策を打てる点が大きな強みです。

設備・建物管理が効率化される

共用部（廊下・エントランス・ゴミ置き場など）の清掃や設備点検も、それなりの広さのある物件では手間がかかります。管理会社なら専門業者とのネットワークを活かし、定期清掃やメンテナンスを適切に実施。建物全体の資産価値を効率よく維持できます。

アパート・一棟マンションを
賃貸管理会社に委託するデメリット

管理委託料の負担が大きくなりやすい

一棟で管理戸数が多い場合、手数料率は割安になることもありますが、総額としては高額になりがちです。複数戸の管理手数料を合算すると、大きなコストとなります。

空室対応やメンテナンス品質に差が出やすい

一棟物件では空室や修繕の影響が建物全体の印象に直結します。にもかかわらず、管理会社によっては空室対策が後手に回ったり、共用部管理が不十分になるケースもあり、オーナーの資産価値に悪影響を及ぼすリスクもあります。

全体管理のコントロールが難しくなる

一棟物件は、複数入居者への周知・対応、建物全体の長期修繕計画など、広範な管理が求められます。管理会社任せにしすぎると、オーナー自身が物件状況を把握できず、必要な意思決定が遅れる可能性があります。

物件特性に合わない会社を選ぶと失敗リスクが高い

単身向けアパート、ファミリー向けマンションなど、物件ターゲットに応じた募集・管理ノウハウが必要です。自社得意分野とズレた管理会社を選ぶと、空室やトラブルが増える恐れもあるため注意が必要です。

Sign アパート・一棟マンションの
管理会社を変更すべきサインとは？

現在の管理会社に任せ続けるべきか悩んでいるオーナー様も多いのではないでしょうか。実は、いくつかの「サイン」を見逃さなければ、早期の見直しによって空室や収益の改善につながることもあります。ここでは、管理会社の変更を検討すべき代表的なケースをご紹介します。

空室が長期間埋まらない

募集から何ヶ月も経っても入居が決まらない場合、管理会社の募集戦略に問題がある可能性があります。適正な家賃設定がされていない、広告が行き届いていない、仲介会社との連携が弱いなどの理由で、入居希望者へのアプローチが機能していないことが考えられます。

関連記事：賃貸経営の空室対策

対応が遅い・クレームが多い

入居者からの問い合わせやトラブル対応に時間がかかる、対応が不十分といったことが続くと、入居者の満足度が低下し、早期退去や悪い口コミにつながります。結果として空室が増えるリスクが高まり、オーナーにとっても損失となります。

関連記事：賃貸経営のクレーム対応

サービスが管理手数料に
見合っていない

毎月の管理手数料を支払っているにもかかわらず、実際の対応内容が乏しい、提案がない、報告が遅いなど、サービスの質が伴っていない場合は、費用対効果が見合っていないと言えるでしょう。他社との比較をすることで、よりコストパフォーマンスの高い管理を選ぶことが可能です。

関連記事：管理手数料1,000円は安全？

賃貸経営において、現在の入居者の満足度や周辺物件との差別化は重要です。SNSの普及によって悪い口コミはすぐ拡散されてしまいます。逆に珍しい・良い物件もシェアされやすくなっているのです。さんれいコンサルティングは平均空室期間1.4ヶ月・更新率80%の実績（2022年度）があります。管理会社の変更を検討中でしたら、ぜひ一度お話を伺わせてください。

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Select アパート・一棟マンションの
賃貸管理会社の選び方

入居率や収益性を高めるためには、ただ安い会社を選ぶのではなく、実績や対応力、サポートの質などを総合的に見極める必要があります。ここでは、失敗しないためのチェックポイントをご紹介します。

入居率を高める戦略を持っているか

空室対策には、物件ごとの特性や立地、周辺競合を踏まえた戦略が欠かせません。管理会社が、具体的なリーシング（客付け）戦略を持っているか、提案力があるかは大きな選定基準です。提携している仲介会社の数や広告の出稿方法も確認するとよいでしょう。

サポート体制は充実しているか

入居者からの問い合わせや設備トラブルは、昼夜を問わず発生します。24時間対応が可能かどうか、現場でのトラブルに迅速に対応できる体制が整っているかを確認しましょう。オーナーに対する定期報告や提案力も、安心して任せられる管理会社の条件です。

手数料とサービス内容の
バランスが取れているか

管理手数料は安ければよいというものではありません。安価な管理費に惹かれて契約しても、実際の業務がほとんど行われていなかったというケースもあります。手数料に見合った業務内容かどうか、どこまで対応してくれるのかを明確にして、納得できるサービスを選びましょう。

Flow 管理会社の変更手順

いきなり契約を解除してしまうと、入居者対応や管理業務に支障が出るおそれがあります。スムーズに移行するためには、いくつかのステップを押さえておくことが大切です。

契約解除の条件を確認する

まずは現在の管理契約書を見直しましょう。契約期間や解約の申し入れ期限（通常は1～3か月前通知）、違約金の有無など、解除に関する条項を事前に確認することが重要です。また、口頭ではなく書面での解約通知が必要とされるケースもあるため、手続き方法もチェックしておきましょう。

新しい管理会社を決定し、
引き継ぎを行う

新たな管理会社を選定したら、現管理会社からの引き継ぎ作業に移ります。主な引き継ぎ内容は、入居者情報、賃貸借契約書、家賃収支データ、修繕履歴など。重要なデータの漏れがないよう、チェックリストを作成しておくと安心です。

スムーズに管理移行するポイント

管理会社の変更に際しては、既存の入居者にも事前に通知を行うことが大切です。通知内容は、新管理会社の連絡先や今後の手続き方法など。トラブルを防ぐためにも、できるだけ丁寧かつ早めの案内を心がけましょう。新旧の管理会社間での連携体制も、スムーズな移行のカギとなります。

関連記事： 賃貸管理会社の変更方法
賃貸管理会社の変更でよくあるトラブル

アパート・一棟マンション経営において、入居率の低下は収益悪化の大きな要因となります。だからこそ、管理体制の見直しは早めに行うべき重要な判断です。まずは空室が増えた原因を丁寧に分析し、物件に合った管理体制へ切り替えることで、入居率の改善と安定した収益の確保が見込めます。

信頼できる管理会社を選び、的確なサポートを受けることが、長期的なアパート・一棟マンション経営成功への第一歩です。

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