賃貸管理とマンション管理

分譲マンションを買った不動産投資家の方は、賃貸管理の業務について自分でやる（自主管理）か、管理会社に委託するかを考えなければなりません。

実は「管理会社」という言葉は、一言でまとめてしまうと思わぬ行き違いがあることもあります。この記事では、賃貸管理業務を行う「賃貸管理」と、マンションそれ自体を管理する「マンション管理」について解説していきます。

Diffelent 賃貸管理とマンション管理の違い

不動産経営にはいくつもの業務がありますが、その中でも重要な業務としてPM（プロパティマネジメント）とBM（ビルマネジメント）があります。賃貸管理はPMにあたり、マンション管理はBMです。

PM・BM・AM・FMについてはこちら

賃貸管理（PM）とマンション管理（BM）の違いは、依頼主と業務の対応範囲です。それぞれ具体的に見ていきましょう。

依頼主の違い

賃貸管理は部屋の所有者・物件のオーナーですが、マンション管理は管理組合が依頼主となります。

依頼主が異なるので当然目的も異なります。賃貸管理はオーナーのために資産価値を維持・向上させていくことが目的です。対してマンション管理は入居者がより住みよくなることを目的としています。

業務の対応範囲の違い

賃貸管理は「部屋と人」に関する業務を行います。すなわち、入居者募集や契約関連・原状回復や修繕といった内容です。

対してマンション管理は「建物」に関しての業務です。例えば共用部の清掃や大規模修繕の計画管理などがあります。

賃貸管理もマンション管理も、不動産経営においては重要な業務の一つです。それぞれの業務の違いについて、理解を深めておきましょう。

PM 賃貸管理とは

賃貸管理会社の役割は、賃貸物件の管理・運営を通じてオーナーが持つ物件の価値を維持・向上していくことです。

物件の価値とは、建物の景観や設備等だけではありません。客付けができているか・家賃の支払いがスムーズにされる入居者を囲っているかといったことが最も重要なポイントです。

賃貸管理の種類

賃貸管理には「自主管理」「委託管理」「サブリース（一括借り上げ）」の3種類の契約形態があります。

詳細は下記ページでも解説しています。

賃貸管理の種類について詳しく

自主管理

自主管理はその名の通りオーナー自らが管理する手法です。委託料がないので利回りは最も高いですが、入居者募集やクレーム対応など全ての業務をこなす必要があります。

委託管理

委託管理は賃貸管理会社に業務を依頼する方法です。通常、家賃の3～5%程度の管理手数料がかかります。

特定の業務のみを依頼したり、ほぼすべての業務を依頼したりとカスタマイズも可能で、専業以外のサラリーマンなどのオーナー様でも賃貸経営ができるようになります。

サブリース（一括借り上げ）

サブリースは管理会社と賃貸契約を結びます。管理会社は転貸（又貸し）することで収益を上げていきます。

管理会社に部屋を貸しているので、空室の有無に関わらず賃料を受け取ることができます。しかし、委託管理に比べ手数料が高い・管理会社は借主として借地借家法で守られるため解約しにくい等のデメリットもあります。

賃貸管理の業務内容

賃貸管理の業務内容は主に入退去者の管理と物件（部屋）の管理の2つがあります。ここでは代表的な業務を紹介していきます。

賃貸管理の業務内容について詳しく

入居者募集

物件の部屋を借りてくれる人を集めます。広告や営業（仲介）会社を通じて集まった希望者を審査にかけ、家賃を払えそうか・トラブルを起こさなそうかチェックして、問題なさそうであればオーナーの物件を借りていただくよう手配します。

さんれいコンサルティングは入居率98%・平均空室期間1.4ヵ月の実績（2022年）がございます。空室でお悩みならぜひお問い合わせください。

入居者募集について詳しく

更新や退去の手続き

一般的な賃貸物件は2年ごとの更新手続きをします。また、退去が決まってしまった場合は速やかに原状回復工事を行い、再度入居者募集を行わなければなりません。

近年、原状回復に関するトラブルは増加傾向にあります。さんれいコンサルティングはトラブルなく速やかに次の入居者を迎えるためのノウハウを有しています。

原状回復について詳しく

室内設備の修理や交換の手配

入居者のクレームには経年劣化による設備の故障や不慮の事故による設備の破損といったモノも含まれています。修繕工事の手配や入居者への対応も賃貸管理の重要な業務です。

こうした対応を迅速に行うことが空室率の改善につながります。家賃アップ成功率80%（2022年度実績）のさんれいコンサルティングの空室対策については以下で詳しく解説しています。

空室対策について詳しく

BM マンション管理とは

マンション管理の役割は、共有部分やマンション全体の設備・建物全体の清掃といった業務を通して、建物の価値を維持していくことです。

建物の価値とは、適切なメンテナンスにより入居者から選ばれる物件となることです。賃貸管理はオーナー向けの業務が含まれますが、マンション管理は住民の快適な生活を維持していくことが主目的になります。

分譲賃貸は管理組合と仕事をする

分譲賃貸とはいわゆる区分マンションのことです。大きなマンションの1室ごとに所有者や貸借人が入居します。

こうした物件の場合、入居者同士で管理組合を組織して建物の管理を行います。このとき、清掃等の実務を依頼されるのがマンション管理会社です。

管理組合がないマンションの場合、一棟それ自体を保有しているオーナーが、賃貸管理とともにマンション管理をしていることもあります。

マンション管理の業務内容

マンション管理の業務内容は主に分譲マンションにおける共用部分の維持や住環境の管理があります。具体例を紹介していきます。

共用部分の清掃・保守

マンションは多くの住人が共同で生活する場所です。廊下やエントランス、ゴミ置き場などの共用部分を定期的に清掃し、清潔に保ちます。

また、エレベーターや防火設備などの定期点検も重要な業務の一つです。これらが滞りなく行われていることで、住民は安心して生活できるようになります。

修繕計画とその実施

長期修繕計画を立て、外壁の補修や給排水設備の交換など、大規模修繕が必要になるタイミングを計画的に管理しています。

マンションは長期間にわたって使用されるため、経年劣化が避けられません。適切な時期に修繕工事が行われることで、建物の寿命が延び、資産価値も保たれます。

管理費と修繕積立金の管理

住民が支払う管理費や修繕積立金は、マンションの維持管理に欠かせない資金です。

管理会社は、この資金を適切に運用し、清掃費用や修繕費用、その他必要な経費に充てています。会計管理も透明性が求められ、定期的に住民に報告されることで信頼関係を築いています。

住民間のトラブル対応

マンション管理会社も住民トラブルに対応する場合があります。それは、共用部分に関連するトラブルや、管理規約に基づく問題です。

例えば、駐車場や駐輪場の無断使用・バルコニーでの喫煙や違法なリフォームなどといった内容です。

賃貸管理会社とマンション管理会社のどちらに問い合わせたほうが良いかわからない場合、とりあえずどちらか片方に連絡をすれば対応について教えてもらえます。

総会の運営サポート

マンションの管理運営は、管理組合（住民代表）が中心となって行いますが、その運営をサポートするのも管理会社の役割です。

定期的に開催される総会では、修繕計画や予算案が話し合われ、住民の意見が反映されます。管理会社は、総会の準備や議事録の作成、住民からの意見集約をサポートします。

防災・防犯の管理

防災・防犯もマンション管理の重要な要素です。消火設備の点検や避難訓練の実施、防犯カメラの管理など、住民の安全を守るための防災・防犯対策を行います。災害や不測の事態に備えることで、住民の安心感を高めています。

Point 分譲賃貸を賃貸管理会社に
依頼する際の注意点

購入した区分マンションを分譲賃貸として貸し出す際に、入居者募集などを賃貸管理会社に依頼する場合の注意点を解説します。

管理規約や使用細則の把握が重要

分譲マンションを賃貸に出す際、賃貸管理会社が管理規約や使用細則を十分に把握しているかが重要です。分譲マンションには独自のルールがあり、これを無視するとトラブルの原因になる可能性があります。

リフォーム時のルール確認

マンションのリフォームに関しては、管理規約で定められた手続きを守る必要があります。

例えば、リフォームの計画書を1か月以上前に提出しなければならない場合や、フローリング材の防音性能に関する規定があります。

入居者情報の提出やペット飼育のルール

賃貸に出す際には、入居者情報の提出やペット飼育に関する申請も必要です。
例えば、入居者の情報を管理組合に提出したり、ペット飼育の際には指定書式で申請が必要です。

賃貸管理会社への確認方法

賃貸管理会社が規約や細則を理解しているかを確認するために、リフォームに関する質問をしてみると良いでしょう。「管理規約にはどのような決まりが書いてあるか？」と質問し、具体的な回答があるかどうかで、担当者の理解度を確認できます。

曖昧な回答には注意

「管理規約による」「見てみないと分からない」といった曖昧な回答をする管理会社の場合、管理規約にあまり精通していない可能性があります。精通している会社を選ぶことが、スムーズな賃貸運営のために重要です。

分譲マンションの管理会社の選び方

ここからは不動産オーナーの方向けに、分譲マンションの管理会社の選び方を解説していきます。

集客力

分譲賃貸を行うとき、多くのオーナー様は1室しか物件を持っていないと考えられます。このため、まずその1室が常に収益化されるような集客力が必要です。

賃貸管理会社の中には入居率や空室率を押し出している会社もありますので、実績が確認できる会社を選ぶとよいでしょう。

空室対策・入居者の満足度

入居者が満足して住まうことができなければ、すぐに引っ越しをされてしまい、原状回復・再募集・手続きなどの庶務が増え、コストが増大してしまいます。

物件を適正に管理できるマンション管理会社であること、トラブルには迅速丁寧な対応ができる賃貸管理会社であることが重要です。管理戸数といった実績を確認できる会社に頼むとよいでしょう。

管理手数料

賃貸管理手数料は家賃の5%程度が相場とされています。適正な管理手数料を設定している会社を選びましょう。

中には管理手数料1,000円といった業者も存在しますが、そうした格安業者は清掃や整備といった当然に必要な業務がオプション・実費として請求されてしまいます。

管理手数料1,000円は安全？

Service さんれいコンサルティングの賃貸管理

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平均空室期間1.4ヶ月の実績

一般的に、退去から次の入居が決まるまでの平均空室期間は4.8ヶ月といわれています。さんれいコンサルティングでは、2022年度実績で1.4ヵ月と平均の1/4程度で空室を埋めることができます。

その秘訣は迅速な退去・募集対応にあります。退去の相談を受けたその日に、募集広告の作成・退去前広告まで対応します。退去後の原状回復・リフォーム計画までスムーズに実行します。

入居率98%・家賃アップ成功率80%

さんれいコンサルティングは2022年度実績で年間98%の入居率を達成しました。また、入居者様の満足度を高めることに注力し、更新時期の家賃アップ交渉の成功率も80%を記録しています。

募集物件近隣の住民様へのご挨拶からクレーム対応まで、ご入居者様が安心して住めるように全力サポートをいたします。

管理手数料は3%

さんれいコンサルティングの賃貸管理手数料は、家賃総額の3%に設定しております。礼金・更新料もすべてオーナー様取得です。

こうした対応ができるのは、ひとえに先手必勝の入居者対応をしているからです。なるべく空室を作らず、トラブルを起こさない入居者様を審査し、家賃をアップしていくことで安定した経営を実現しています。

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