空室対策

空室対策のためにいろいろ手を打ったが成果が出ない！
そんなご経験をされたオーナー様も多いのではないでしょうか。

悩む大家さん
  • 入居者を入れてもすぐ出てしまう
  • 稼働率が下がってきた
  • リノベは意味ある？

こんなお悩みを
すべて解決していきます！

ポイントを押さえた空室対策をしていれば、安易な賃料値下げは必要がありません。
この記事では入居率98%・平均空室期間1.4ヵ月（2022年度実績）を誇るさんれいコンサルティングのノウハウを徹底解説していきます。

目次

Strategy さんれいコンサルティングの
空室対策戦略

「退去から埋まるまでが長い」「家賃を下げたくない」とお悩みならさんれいコンサルティングにお任せください。
当社は入居率98%・平均空室期間1.4ケ月の実績を誇ります。その秘密をご紹介していきます。

さんれいコンサルティング3つの実績

  • 1.4ヶ月空室期間
    (年間平均)
  • 98%入居率
    (年間平均)
  • 80%家賃アップ
    成功率

※2022年年度の実績

相談無料・出張対応可能
ネットでお問い合わせ

お電話での問い合わせ10:00～18:00（水曜定休）

退去を防ぐ丁寧な対応

退去理由には、転勤や結婚といったライフステージによる変化など、防ぐことができないものもあります。しかし、GMOの調査によれば、退去理由の51%が、対処可能な問題から発生しています。
特にトラブル対応・騒音トラブル等については、管理会社の責任以外の何物でもありません。

[出典]入居者が退去する理由5選｜GMO賃貸DX

さんれいコンサルでは、入居者同士のトラブルや隣人・周辺の騒音トラブルに対し、迅速丁寧な対応で解決に導きます。また、入居者様からの要望をヒアリングし設備の更新を行うなど、退去する理由を確実に解消していきます。

物件価値を高める厳格管理

設備への不満や水回りへの不満は退去理由でもよく聞かれるものです。さんれいコンサルティングでは、厳格な物件管理によって建物の損耗を押さえ、物件の価値を向上します。

物件の損耗状況によっては、リフォーム・リノベーションのご提案も適時させていただきます。周辺物件との差別化のために必要な設備やスペックを洗い出し、賃料を高め、オーナー様の収益状況を改善するお手伝いをさせていただきます。

独自の広告ネットワーク

空室対策で最も重要なのは、今ある空室をいち早く埋めることです。さんれいコンサルティングは独自のネットワークを構築し、平均空室期間を1.4ケ月（2022年度実績）を実現しました。

客付け会社と強烈にタッグを組み、通常の成果報酬の3倍まで弊社の持ち出しで対応します（オーナー様の負担はありません）。こうすることで、入居者が集まりにくい物件や家賃が安く後回しにされやすい物件でも、素早く入居者を決めることができるのです。

さんれいコンサルティングの
賃貸管理サービス

ご相談の流れ

お問合せ・お打合せ
お問合せ・お打合せ
ネットからのお問合せやお電話でのお問合せを頂きましたら、お打合せの日程を調整させていただきます。
弊社にお越しいただく必要はございません。オンラインや出張にも対応しております。
ご都合の良い日時をご指定下さい。
解約通知
解約通知
お打合せで条件にご納得いただければ、現管理会社様への解約のご連絡をしていただきます。
契約締結
契約締結
無事ご解約が進みましたら、弊社と管理契約を締結していただきます。
その後、弊社の方で必要事項の引継ぎ・入居者様へ管理会社の変更通知を致します。
手続き完了
手続き完了
全ての手続きが完了しましたら、賃貸経営を安定させるためのあらゆるサポートをさせていただきます。
空室対策ほか、物件の状況や経営の状況を鑑みて迅速に物件の収益化・経営の安定化に取り組んでまいります。

相談無料・出張対応可能
ネットでお問い合わせ

お電話での問い合わせ10:00～18:00（水曜定休）

Point 空室対策の具体的な方法12選

賃貸経営における空室対策は、大きく
「物件の価値を上げること」
「入居者募集の成功させること」
「退去率を下げること」
の3つに分類できます。空室率の低下と収益性の向上に直結する重要な戦略です。それぞれ見ていきましょう。

物件の価値を上げる

賃貸経営において物件の価値を高めることは、空室率を低減し収益を安定させる上で非常に重要です。以下に、物件の価値を向上させるための具体的な対策を紹介します。

入居者に人気の設備を導入する

物件の価値向上で最もわかりやすいのが設備の導入です。費用は掛かりますが、入居者にとって家具をそろえる手間が減ったり、生活が便利になったりします。

リフォーム・リノベーション

築年数が立ちすぎてしまった物件はどうしても人気が落ちてしまいます。

また、最近の入居者はホームインスペクション（住宅診断）を利用する方も増えているようです。現代ではSNSや口コミサイトが普及しています。ガワだけのリフォームだとバレてしまうと、評判が下がりリフォーム・リノベーションの意味がなくなってしまいます。

せっかくリフォームをするなら、見た目だけでなく、水回りや壁紙の下など見えない部分も直しましょう。最終的な費用対効果を合わせやすいです。

防犯対策の強化

特に女性向け物件においては、オートロックや防犯カメラの設置が安心材料となります。防犯対策を施すと安心安全な住まいであるとアピールできるようになります。

ターゲット層の見直し

よりニッチなターゲットに絞ることで周辺の物件と差別化ができます。例えば、ペット可・高齢者OK/外国人OKなどです。

入居者の費用負担の軽減

家賃を下げる以外の方法でも、費用感の軽減は可能です。敷金・礼金の値下げ・廃止や、共有スペースの貸出は入居希望者にとって大きな魅力となります。

共用部の清掃とメンテナンス

共用部の清掃を怠らないことは、入居者が快適に過ごすための基本であり、物件全体の印象を左右します。

入居者募集を成功させる

入居者を効果的に募集し、空室問題を解決するためには、以下のような戦略を採用することが重要です。

募集資料の見直し

資料には魅力的な写真や物件の特徴を明確に打ち出し、内見を促すような情報を盛り込みます。ターゲットとする入居者層を意識したマーケティング戦略を取り入れ、募集資料を定期的に更新することで、興味を持ってもらいやすくします。

室内の内見準備

内見時に室内が清潔で整頓されていることは非常に重要です。可能であれば、ホームステージング（販売促進のための室内装飾）を施し、入居希望者が生活をイメージしやすいようにすることが効果的です。

集客力のある仲介業者の利用

地域で集客力のある仲介業者を選び、積極的に連携します。仲介業者は市場の動向やターゲット入居者層のニーズを熟知しているため、物件の魅力を最大限にアピールし、適切な入居者を引き寄せることができます。

入居者募集のノウハウはこちら

退去率を下げる

賃貸経営において、退去率を下げることは収益安定化に直結します。しかし、そのためには退去の主な理由を理解し、適切な対応策を講じることが不可欠です。ここでは、よく上げられる退去理由として「騒音トラブル」「設備の不満」「住民の質」の3点を取り上げ、それぞれの対応策を解説します。

騒音トラブルへの対応

騒音トラブルは、特に集合住宅での生活において避けられない問題の一つです。この問題に効果的に対応するには、まず住民間でのコミュニケーションを促進することが重要です。具体的には、入居時に騒音に関するルールを明確に伝え、住民同士の理解と協力を促します。また、騒音防止のための物理的な対策、例えば防音材の施工やカーペットの使用を推奨することも有効です。

設備不満への対応

設備の不満、特に水回りに関する不満は退去の大きな理由となります。これに対処するためには、定期的なメンテナンスと必要に応じたリフォームが欠かせません。水漏れや詰まりが発生した際は迅速に修理を行うこと、古くなった設備は最新のものに更新することで、住み心地の良さを保ちます。また、入居者からの設備に関するフィードバックを積極的に収集し、改善につなげることも大切です。

住民の質に関する問題の対応

住民の質に対する不満は、退去理由として特にデリケートな問題です。この問題に対応するためには、物件管理者として入居者選定に注意を払う必要があります。例えば、入居申込み時に厳格な審査を行い、ルールやマナーを守れる住民を選ぶことが重要です。また、住民同士のトラブルが発生した場合には、中立的な立場から迅速に介入し、問題解決を図ることも必要です。

さんれいコンサルティングは、年間平均空室期間を1.4ヶ月にまで短縮する入居者募集のノウハウや、家賃アップ成功率80%を超える満足度を引き出すノウハウがございます。空室対策でお悩みの方は、弊社の賃貸管理サービスをご検討ください。

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賃貸管理サービス

Notice 空室対策の注意点

賃貸経営において空室対策は非常に重要ですが、時には「やってはいけない」対策も存在します。ここでは、賃貸経営者が陥りがちな3つの間違った空室対策について解説します。

フルリフォームは慎重に

フルリフォームは、物件の価値を大幅に向上させる可能性がありますが、費用対効果を十分に考慮する必要があります。

一般的にリフォーム後の賃料は新築物件の約80%程度が目安とされていますが、投資した費用を回収するためには、物件の残存年数や賃料アップの具体的な見込みを慎重に評価する必要があります。

状況によっては、小規模なリフォームに留めて家賃を維持するか、あるいは建替えを検討する方が賢明な選択となる場合もあります。

入居条件の変更は慎重に

入居条件の変更、例えばペットの受け入れなどは、新たな入居者層を引き寄せる効果がありますが、将来的なトラブルにつながるリスクも伴います。ペットを受け入れる場合、退去後の原状回復費用の増加や、騒音トラブルなどの問題が発生する可能性があります。

これらの問題は結果的に退去率の上昇につながりかねないため、入居条件の変更は慎重に行う必要があります。

下手な賃料値下げは逆効果

賃料の値下げは、短期的には入居者を集めやすくする効果がありますが、長期的な視点で見ると逆効果になることがあります。賃料を相場よりも著しく低く設定すると、「訳あり」の物件と見なされるリスクがあり、結果として物件のイメージダウンを招くことになります。

また、低賃料の入居者層は退去率が高い傾向にあるため、安定した経営を目指す場合は、賃料の適正化に努めることが大切です。

これらのポイントを念頭に置き、効果的かつ持続可能な空室対策を実施することが、賃貸経営の成功への鍵となります。

さんれいコンサルティングの
賃貸管理サービス

About Us さんれいコンサルティングについて

「なぜ、山にのぼるのか。
そこに、山があるからだ」

30代半ばにして世界初・つまり人類初のエベレスト登頂に挑戦した登山家「ジョージ・マロリー」の遺した言葉です。

さんれい（山嶺）とは山のみねを指し、全ての登山家が目指す頂点のことです。さんれいコンサルティングは、登山家のような技術と忍耐力で、皆様の事業をサポートさせていただきます。

会社名さんれいコンサルティング合同会社
免許証番号東京都知事（1）第103003号
所在地東京都新宿区西新宿1-26-2新宿野村ビル32階
営業時間10：00～18：00
電話番号03-5322-2893
定休日水曜日

相談無料・出張対応可能
ネットでお問い合わせ

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入居者募集

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Strategy さんれいコンサルティングの
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さんれいコンサルティング3つの実績

  • 1.4ヶ月空室期間
    (年間平均)
  • 98%入居率
    (年間平均)
  • 80%家賃アップ
    成功率

※2022年年度の実績

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独自の広告ネットワーク

さんれいコンサルティングは独自のネットワークを構築し、平均空室期間を1.4ケ月（2022年度実績）を実現しました。

客付け会社と強烈にタッグを組み、通常の成果報酬の3倍まで弊社の持ち出しで対応します（オーナー様の負担はありません）。こうすることで、入居者が集まりにくい物件や家賃が安く後回しにされやすい物件でも、素早く入居者を決めることができるのです。

丁寧な家賃UP交渉

家賃を下げれば入居率を高めやすくなるのは事実です。しかし、弊社では安易な家賃の値下げは行いません。

周辺物件との比較や物件のセールスポイントを吟味し、家賃の値上げ交渉を行います。交渉成功率は80%の実績（2022年度）を誇り、このため客付け会社への手数料も惜しみなく行えるのです。

物件価値を高める厳格管理

物件の魅力を高め、近隣物件との差別化を図ることは、特に競争の激しいエリアでは重要なポイントです。さんれいコンサルティングでは、厳格な物件管理によって建物の損耗を押さえ、物件の価値を向上します。

さんれいコンサルティングの
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手続き完了
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全ての手続きが完了しましたら、賃貸経営を安定させるためのあらゆるサポートをさせていただきます。
空室対策ほか、物件の状況や経営の状況を鑑みて迅速に物件の収益化・経営の安定化に取り組んでまいります。

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Point 入居者募集のポイント7つ

物件の強みを打ち出す

入居者を募集する際に、物件の利点を的確に伝えることが重要です。

入居者が重視するポイントは交通アクセスや周辺環境、物件の広さや設備、セキュリティ、駐車場の有無、家賃などです。これらのポイントを競合する付近の物件と比較して差別化を行いましょう。

競合物件との比較を行うためには、オンライン検索や実地調査、口コミやレビューの調査を活用します。

共用部をきれいにする

共用部は入居者全員が利用するエリアであり、清潔感と整頓された状態でなければなりません。清潔で整頓された共用部は、入居者に安心感を与え、快適な生活環境をイメージしやすくなります。

以下に共用部のポイントとその状況をまとめます。

駐輪場

ゴミ置き場

エントランス・ロビー

廊下や階段

古すぎる設備交換は交換する

古くなった設備を更新することで、入居者の満足度を向上させ、競合物件との差別化ポイントを生み出すことができます。以下に、更新したほうが良い設備の例を紹介します。

宅配ボックス

自転車が整頓され、乱雑に置かれていないかどうかを確認します。

無料WiFi

インターネットは現代の生活に欠かせないものとなっており、無料WiFiの提供は入居者にとって大きな利点となります。高速で安定したインターネット環境が整っていることは、特にテレワークやオンラインコンテンツの利用が増える中で重要です。競合物件との差別化ポイントとして、無料WiFiを提供することで、入居者のニーズに応え、満足度を高めることができます。

これらの設備を更新することで、入居者により快適な生活環境を提供し、競合物件との差別化を図ることができます。

入居条件を緩める

入居条件を緩めることで、より多くの入居者のニーズに応えることができます。以下に、具体的な例とそのメリットを紹介します。

外国人OK

日本で就労する外国人の増加に伴い、外国人OKの物件への需要が高まっています。外国人向けに入居条件を緩めることで、市場拡大が見込まれます。また、多様な入居者層を受け入れることで、物件の稼働率向上や長期的な収益性の向上が期待できます。

ペット可

ペットを飼育したい入居者が増加しており、ペット可の物件への需要が高まっています。ペット可の条件を設けることで、ペットを飼育したい入居者のニーズに応えるだけでなく、空室リスクの軽減や入居者の長期滞在促進につながります。

学生OK

大学や専門学校の学生向けに、学生OKの物件を提供することで、学生層の需要に応えます。学生は地域の活性化にも貢献し、物件の活気を増すことが期待できます。

初期費用を安くする

初期費用を抑えることで、入居者の負担を軽減し、入居のハードルを下げることができます。敷金や礼金、仲介手数料などの初期費用を最小限にするか、分割支払いやサービス提供などの工夫をすることで、入居希望者の増加を期待できます。

賃料・管理費を相場に抑える

賃料や管理費が相場よりも高い場合、入居者の興味を失わせる可能性があります。競合物件と比較し、適正な価格設定を行うことで、入居者のニーズに合った価値を提供し、募集の成功につなげます。

物件の露出を増やす

物件の露出を増やすことで、より多くの候補者に物件を知ってもらうことができます。不動産ポータルサイトやSNS、チラシやポスターなど、様々な媒体を活用し、広告効果を最大限に引き出すことが重要です。物件の魅力を伝える写真や動画も活用し、入居者の興味を引きます。

Contract 入居者募集の方法と契約

入居者募集を行う方法は、仲介会社に依頼するか、オーナー様自身が見つけてくる（自主客付け又は自己発見取引）かの2つです。

仲介会社に依頼する場合、契約形態は「媒介契約」「代理契約」の2つあります。それぞれ見ていきましょう。

媒介契約

仲介会社（客付け会社）と契約を結び、入居者を探してもらう契約です。複数社と同時に契約可能で、入居者の獲得に成功したら仲介手数料を支払う仕組みとなります。

なお、賃貸仲介においては、専任媒介（1社にのみ依頼する方法）の契約分類は存在しません。媒介契約の場合、複数社に依頼できる一般媒介（一般募集）のみとなります。
※ただし、代理契約では専任媒介と同じような契約内容にすることもできます。

メリット

媒介契約のメリットは仲介会社の数が多いほど窓口が広がり、入居者獲得の可能性が高まるところです。土地の条件が良いなどの人気物件であれば、競争原理が働きより速やかに入居者の獲得ができるでしょう。

デメリット

あくまでも入居者を募集する部分のみを依頼する契約内容のため、鍵の受け渡しや問い合わせ対応・入居審査などの対応はオーナー様自身で行う必要があります。

また、特徴がない・PRしにくいような物件であれば、仲介会社としてはコストパフォーマンスが悪く集客へのインセンティブが働かない可能性もあります。

代理契約

代理契約は仲介会社以外の不動産会社とも契約ができます。代理人として入居者募集のあらゆる業務を代行してもらうことが可能です。物件の管理会社に依頼する場合、「代理および管理委託契約」といった形になります。

メリット

すべての窓口を一本化できるので、鍵の管理や問い合わせ対応といった負担がなくなります。また、物件の管理も任せている場合はオーナー様が行うことはほとんどありません。

デメリット

代理契約の場合、契約内容をよくチェックしておく必要があります。専任媒介という契約はありませんが、実質的にそれと同じ内容の契約を結ぶことが可能だからです。
例えば、関連会社以外への仲介・広告出稿をしない不動産会社もあります。一般募集のような競争原理が働かないため、入居者を集めるインセンティブが弱くなり空室期間が長引く恐れがあります。

また、代理店を1つ挟むことによってマージンが発生するので、仲介手数料が高くなってしまうのも大きなデメリットです。

賃貸に専任媒介（専任募集）はない

専任媒介とは、仲介会社1社にのみ募集を依頼する方法です。複数社と依頼することはできません。宅建法第三十四条の二校三号において、「売買又は交換の媒介又は代理」を複数社に依頼できない契約形態を専任媒介と名付けています。

e-Gov│宅地建物取引業法

不動産売買において専任媒介は3ヶ月と期間が決められていますが、賃貸の場合そもそも専任媒介という契約が存在しないため、同等の内容になったとしても期間に決まりはありません。
代理契約をする場合、客付け力のある仲介会社がいるかどうか、平均空室期間や入居率といった実績をしっかりと確認しておきましょう。

さんれいコンサルティングは代理契約にも対応しています。入居率98％・空室期間1.4ヵ月・家賃アップ成功率80%（2022年度年間平均実績）を誇る当社の入居者募集・賃貸管理サービスをぜひご検討ください。

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About Us さんれいコンサルティングについて

「なぜ、山にのぼるのか。
そこに、山があるからだ」

30代半ばにして世界初・つまり人類初のエベレスト登頂に挑戦した登山家「ジョージ・マロリー」の遺した言葉です。

さんれい（山嶺）とは山のみねを指し、全ての登山家が目指す頂点のことです。さんれいコンサルティングは、登山家のような技術と忍耐力で、皆様の事業をサポートさせていただきます。

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定休日水曜日

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手数料1000円はやばい？

賃貸管理会社を探していると「手数料1000円」「管理費0円」などの広告を見る機会もあるかと思います。

悩む大家さん
  • 手残りを少しでも増やしたい
  • どうせサービスに差はないだろうし

そのお考えは危険かもしれません

賃貸管理の適正相場は、月々の家賃の3～5%程度とされ、家賃5万円の物件でも2,500円の管理手数料がかかります。サービスを続けていくうえで利益は不可欠ですが、こうした企業はどのようにして利益を確保しているのでしょうか。
その仕組みを入居率98%（2022年実績）を誇る不動産会社が解説します。

Scheme 格安管理会社が儲かる仕組み

格安管理会社は必要な業務を削ったり、複雑で高額な実費の設定により収益を上げている場合がほとんどです。詳しく見ていきましょう。

対応業務を絞りコスト削減

賃貸管理会社の業務内容は「物件のメンテナンス」や「入居者トラブルの対応」など多岐にわたります。格安の管理会社は、定期点検やメンテナンスの頻度を減らしたり、入居者対応を最小限に抑えることでコストを削減しているのです。

また、法務や契約管理の省略、原状回復の手抜きも見受けられます。これにより、設備の劣化や入居者とのトラブルが発生しやすくなるリスクがあります。

入居者の退去サイクルが早まるだけでなく、物件の資産価値もすり減らされてしまう可能性があります。

高額な実費の設定

格安管理会社の特徴の1つとして、業務ごとに細分化された料金設定があります。
例えば、共有部分の清掃や家賃回収など、各対応業務ごとに実費と称して個別の料金が設定され、これによって利益を上げる仕組みです。

通常の管理会社では、これらの業務は一括で提供されますが、料金が実費で請求される場合、家賃の8％を超える費用が発生することがあります。

このような料金形態では、オーナー様が最初に提示される管理費用と実際の費用との間にギャップが生じ、予想外の追加費用が発生する可能性があります。契約書をよく確認し、実費料金がどのように設定されているかを確認しておきましょう。

賃貸管理手数料の相場はこちら

入居者募集の成果報酬

成果報酬制を謳っている格安管理会社もあります。具体的には、入居者募集の成果報酬などです。

この場合、管理会社は入居者を積極的に回転させることで収益が上がることになります。そのため、空室を積極的に作ることが戦略の一部となるのです。

例えば更新時期になると、管理会社から入居者に対して「仲介手数料が安くなる」などと引っ越しをすすめるようなケースもあります。オーナー様にとっては退去が促進され、仲介手数料をとられ続ける状況となってしまいます。

成果報酬の管理会社の場合、その運営方針について注意が必要です。

Service さんれいコンサルティングの
賃貸管理サービス

創業以来、多くのオーナー様に管理を任せていただいてきました。さんれいコンサルティングの賃貸管理サービスについて解説していきます。

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安定経営を実現できる運営ノウハウ

さんれいコンサルティングの年間平均入居率は98%と、ほぼ満室状態をキープしております。

なお、新規のお客様の中に空室率改善のご依頼もあり、それらの対応があるため年間100%というわけにはいきませんでした。しかし、弊社にお任せいただければ平均空室期間1.4ヶ月を誇る入居者募集戦略がございますので、ご安心してお任せいただけます。

入居者募集戦略についてはこちら

適正な管理手数料と幅広い業務範囲

これらの実績を出しながらも、料金は適正相場内で収まるように設計しています。

管理代行業務は賃料の3%～と相場の中では最低水準ながら、賃貸管理で必要な業務範囲をほぼすべてカバーしています。
一例でいえば、鍵交換・家賃の集金や督促対応・原状回復・入居者募集などです。必要に応じてカスタマイズ可能ですので、ご相談いただければと思います。

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「なぜ、山にのぼるのか。
そこに、山があるからだ」

30代半ばにして世界初・つまり人類初のエベレスト登頂に挑戦した登山家「ジョージ・マロリー」の遺した言葉です。

さんれい（山嶺）とは山のみねを指し、全ての登山家が目指す頂点のことです。さんれいコンサルティングは、登山家のような技術と忍耐力で、皆様の事業をサポートさせていただきます。

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