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「リーシング」とは、もともと商業用不動産の用語です。物件を借りたいテナントや企業を探し物件の賃貸契約を結ぶプロセスを指していました。近頃は住宅用物件でも同様の意味で利用されています。

このページでは、住宅用物件の賃貸管理におけるリーシングに関して、その業務内容やオーナーが対応すべきこと、仲介会社に対するリーシング営業の方法などについてまとめています。

Work リーシングの業務内容

賃貸管理におけるリーシングは、客付けにまつわる様々な業務をまとめた総称です。具体的な業務としては下記があげられます。

• 物件の市場調査
• ターゲット層の選定
• 賃料の適正価格の設定
• 募集計画・広告出稿や集客活動
• 適切な入居者の選定
• 契約後のフォローアップ

ここからは、よく混同される入居者募集や賃貸仲介、プロパティマネジメント（PM）やビルマネジメント（BM）との違いを解説していきます。

入居者募集との違い

入居者募集は、空室物件に対して単に新しい入居者を見つけることを指します。それに対しリーシングは、入居者の確保を含めた、物件の長期的な収益性を高めるための戦略的な取り組みです。

例えば入居者募集が主に「広告を出して入居希望者を見つける」という短期目標にフォーカスしているのに対し、リーシングは、トラブルを起こさない入居者かの審査といったところまで対応します。

つまり、リーシングは「入居者募集」という一部の業務を包括しつつ、より高度な管理と経営判断が求められるプロセスといえるでしょう。

賃貸仲介との違い

賃貸仲介は、入居希望者と物件オーナーをマッチングし、契約を成立させることが主な業務です。具体的には、入居希望者に物件を紹介し、見学や交渉のサポートを行い、契約までのプロセスを円滑に進める役割を担います。

賃貸仲介は、契約成立までのプロセスに重点を置くため、契約が完了した後の管理やフォローアップについては関与しないことが一般的です。

リーシングは、賃貸仲介を含むより広範な業務をカバーします。具体的には、契約後の入居者との関係維持や賃料の見直し、さらには物件のリノベーション提案や価値向上施策までを含めたサポートを行います。

このように、賃貸仲介は契約成立がゴールであるのに対し、リーシングは物件の持続的な運営と収益向上に寄与する、より総合的なサービスといえます。

入居者募集について詳しく

プロパティマネジメント（PM）との違い

プロパティマネジメント（PM）は、物件の管理運営する業務であり、主にオーナーからの依頼を受けて物件を管理する「元付け」の役割を担います。
物件の保守管理や修繕対応・空室対策のためのリフォーム・リノベーション計画といった戦略的な提案も行っており、オーナーにとってみれば「賃貸経営の実務の代行」がPMと言えます。

リーシングは、そんなPM業務のうち、借り手を探す「客付け」の役割を担うものです。これに加え、オーナー・PM会社にとって、賃貸仲介会社や広告会社との調整もリーシングの1つになります。

つまり、PMが「元付け」として物件の安定した運営に焦点を当てるのに対し、リーシングは「客付け」として収益化を目指した活動である点が異なります。

ビルマネジメント（BM）との違い

ビルマネジメント（BM）は、主に物件そのものの物理的な管理を指し、建物の設備維持やメンテナンス、清掃、セキュリティ管理などが中心です。物件の安全性や快適さを保つこと目的となります。

リーシングは、物件の賃貸経営に焦点を当て、空室を埋めるための入居者募集や、賃料の設定、契約に関する業務がメインです。物件の価値向上や収益最大化を目指す点でBMとは異なり、物件の「運用面」に重きを置いている点が大きな違いです。

PM・BM・AM・FMについてはこちら

Merit
Demerit リーシングを仲介会社に依頼する
メリットデメリット

リーシングは客付けに関するあらゆる業務を指します。物件の収益化において入居希望者とのマッチングは生命線といえます。ここではリーシングを仲介会社に依頼するメリットデメリットを解説します。

メリット

専門的な知識とネットワークを
活用できる

賃貸仲介会社は、不動産市場に関する豊富な知識と、入居者や他の不動産業者との強力なネットワークを持っています。これにより、空室が出た場合でも迅速に適切な入居者を見つけることができます。また、地域特性や賃料相場を的確に把握しているため、最適な賃料設定や効果的な募集活動を行えるのが大きなメリットです。

オーナーの負担軽減

リーシング業務は、入居者募集、賃貸契約の調整、入居者の問い合わせ対応など多岐にわたります。賃貸仲介会社にこれらの業務を任せることで、オーナーは自身の本業やプライベートに集中でき、日常的な管理の負担が大幅に軽減されます。特に、複数の物件を所有しているオーナーにとっては、大きな利点となります。

契約手続きのサポートとリスク管理

賃貸仲介会社は、賃貸契約の手続きや法律的な事項についても熟知しています。これにより、契約内容に不備がないか確認し、トラブルやリスクを最小限に抑えるためのアドバイスを提供します。また、入居者の信用調査や審査も代行するため、安心して賃貸経営を行うことができます。

デメリット

仲介手数料が発生する

賃貸仲介会社にリーシング業務を依頼する際には、当然ながら仲介手数料が発生します。この費用は、入居者が決まった時にオーナーが負担する形が一般的で、通常は1ヶ月分の賃料程度です。物件の収益率を考慮すると、コストが高いと感じることもあります。

物件のコントロールが弱くなる可能性

賃貸仲介会社にリーシング業務を任せると、オーナー自身が物件の運用に関与する機会が減ることがあります。賃料設定や入居者選定などの重要な決定を仲介会社に一任することになるため、物件の管理や運営に対するコントロールが弱く感じられる場合もあります。特に、オーナーが独自の賃貸戦略を持っている場合には、この点をデメリットと捉えることがあります。

仲介会社の対応品質に左右される

仲介会社の質によって、サービスの品質が大きく異なることもデメリットの一つです。信頼できる仲介会社を選べば、スムーズなリーシングが期待できますが、対応が遅かったり、入居者のクレーム対応が不十分だったりすると、物件の運営に支障が出ることも考えられます。そのため、仲介会社選びは慎重に行う必要があります。

Select 客付けに強い
会社の選び方

リーシングは客付けに関するあらゆる業務です。賃貸物件の収益化の生命線ともいえるリーシングは、オーナー様や賃貸管理会社にとっては仲介会社・広告会社のマネジメントも含まれます。

特にリーシングに強い管理会社というのは、入居者募集・営業に強い仲介会社とのコネクションを持っているものです。ここからは、リーシングをプロに任せる際に、チェックすべきポイントについて解説していきます。

実績と経験

まず、管理会社のリーシング実績を確認します。過去の入居率や、どれだけ短期間で空室を埋めているかを評価し、実績が豊富な会社を選ぶことが重要です。また、似たような物件の管理経験が豊富な会社であれば、ターゲット層に合わせた効果的なリーシング戦略を期待できます。

地域のマーケット知識

物件が所在するエリアに精通しているかどうかも重要なポイントです。地域特性や賃料相場を把握している会社は、適正な賃料設定や効率的な入居者募集を行うことができ、結果として高い稼働率を維持できます。

マーケティング力

リーシングは単なる入居者募集ではなく、物件の魅力を適切に伝えるマーケティング戦略が必要です。管理会社がどのような広告媒体を利用しているのか、デジタルマーケティングを活用しているかなども確認しましょう。広範なプロモーションを行う会社は、より多くの入居者を引き付けることができます。

物件の取り扱い実績

仲介会社がどれだけの物件を取り扱っているか、その実績を確認します。特に同じエリアや同じタイプの物件を数多く手がけている会社であれば、入居者のニーズを理解し、物件の魅力を的確に伝える力があります。

広範なネットワーク

仲介会社が持つネットワークの広さも重要です。複数の不動産サイトに物件を掲載している、法人向けの斡旋ができる、他の仲介業者との連携が強いといったネットワークがあれば、幅広い入居者層にリーチでき、空室を短期間で埋める可能性が高まります。

営業力と対応の速さ

仲介会社の営業力や対応のスピードも、客付け力に大きく影響します。問い合わせに迅速に対応し、物件を積極的に紹介してくれる会社を選ぶことで、入居者の早期獲得が期待できます。オーナーとしても、仲介会社とスムーズにコミュニケーションを取ることが重要です。

Service さんれいコンサルティングの
リーシングサービス

「退去から埋まるまでが長い」「家賃を下げたくない」とお悩みならさんれいコンサルティングにお任せください。

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独自のリーシングネットワーク

さんれいコンサルティングは独自の仲介業者・広告ネットワークを構築しており、入居率98%・平均空室期間1.4ケ月（2022年度）の実績を誇ります。

強烈にタッグを組んだ仲介業者と連携し、駅から遠い・設備が古いといった悪条件の物件でも、丁寧な対応で空室を埋めるために尽力します。

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Point 仲介業者への営業は大切

リーシング営業（仲介業者への営業）とは、賃貸物件のオーナーや管理会社が、物件の入居者募集を仲介業者に依頼する際の営業活動を指します。この営業活動が賃貸経営や空室対策において非常に重要な役割を果たします。

入居者獲得のチャンスが増える

仲介業者は、豊富な顧客リストや不動産のネットワークを持っており、物件の入居者を迅速に見つけることができます。オーナーが積極的に仲介業者に営業をかけ、物件の魅力や最新の情報を提供することで、仲介業者の中で優先的に取り扱われる物件となり、入居者が決まりやすくなります。

空室期間を短縮する

物件の空室期間が長引くと、その間の家賃収入がなくなり、オーナーの収益に大きな影響を与えます。仲介業者に定期的に営業を行い、物件の状況を伝え、物件情報が確実に最新の状態で公開されるようにすることで、空室期間を短縮できます。また、仲介業者との関係性を深めることで、優先的に物件を紹介してもらえる可能性も高まります。

信頼性と魅力を高める

仲介業者との連携は、物件の信頼性や魅力を高めるためにも重要です。定期的に物件の状態や賃料の変更などを連絡することで、仲介業者も物件の価値を正しく理解し、入居者に的確に物件を紹介できるようになります。仲介業者が物件に対して信頼感を持つことで、オーナーと仲介業者の信頼関係も強化され、結果的に物件の稼働率が向上します。

物件を目立たせる

賃貸市場は競争が激しく、同じエリア内で多くの物件が同時に募集されていることも少なくありません。リーシング営業を通じて、仲介業者に物件の強みや差別化ポイントを伝えることで、他の物件に埋もれずに入居者の目に留まる確率が高まります。仲介業者が物件を積極的に紹介するためには、物件のアピールポイントをしっかり伝えることが不可欠です。

Method リーシング営業の手法

リーシング業務において、物件の空室を埋めるためには、効果的な営業活動が不可欠です。ここでは、仲介業者への営業を中心に、リーシング営業のさまざまな手法を紹介します。オーナー様自らが行うことは難しいものもありますが、依頼する管理会社がどの程度までできるかを確認するのに役立ちます。

レインズ（REINS）への登録

レインズは、指定流通機構による不動産流通システムで、物件情報を不動産業者同士で共有するためのデータベースです。物件をレインズに登録することで、広範な仲介業者に情報が行き渡り、物件を紹介してもらえる機会が増えます。特に広いネットワークを持たない仲介業者でも、レインズを通じて物件の情報を得られるため、空室解消の効果が期待できます。

ポータルサイトへ登録

不動産ポータルサイトに物件情報を登録し、広く入居者を募集する手法です。ポータルサイトは、多くの潜在入居者が物件を探すために利用するため、物件を掲載することで高い露出が得られます。詳細な写真や情報を掲載することで、入居者の目に留まりやすくなります。

個別Webページ作成

物件専用のWebページを作成し、物件の詳細情報をオンラインで公開する手法です。写真や動画、周辺環境の情報など、物件の魅力を徹底的に紹介するページを作成することで、興味を持ったユーザーがアクセスしやすくなります。また、SNSや広告を使ってこのWebページにアクセスを集めることで、入居者を効果的に獲得できます。

客付け業者への訪問営業

直接、不動産仲介業者を訪問して物件を紹介する方法です。顔を合わせて物件の魅力を伝えることで、仲介業者との信頼関係が築かれ、優先的に物件を紹介してもらえることが期待できます。物件の最新情報や条件を細かく伝えることで、仲介業者も顧客に物件を紹介しやすくなります。

テレアポ営業

電話を通じて、直接仲介業者や潜在的な入居者に物件の情報を伝える方法です。テレアポ営業では、物件の強みや特徴を口頭で説明できるため、物件に対する興味を引きやすくなります。特に、仲介業者に対して物件の最新情報を定期的に提供する際に有効です。

一斉FAXの送信

仲介業者に対して、一斉にFAXで物件情報を送信する方法です。FAXは今でも不動産業界で頻繁に使用されており、特に古くからの業者とのコミュニケーションに効果的です。短時間で多くの仲介業者に情報を伝えることができるため、手軽な営業手法として活用されます。

一斉メールの送信

物件の詳細情報をまとめたメールを仲介業者に一斉送信する方法です。メールには物件の写真や説明文、PDF形式のマイソクなどを添付し、より視覚的に物件の魅力を伝えることが可能です。メールを定期的に送信することで、物件情報を仲介業者の頭に残し、タイムリーに物件を紹介してもらえる可能性が高まります。

ポスティング

ポスティングは、物件周辺の住民や企業に対して、物件情報を配布する手法です。物件のエリアや対象とする住民層に応じて、ターゲットを絞って情報を届けることができます。特に、近隣に引っ越しを検討している人や、地元での物件を探している人にアピールするのに効果的です。

マイソクの作成・配布

マイソクとは、アットホーム社が提供している不動産物件の詳細情報をまとめたチラシです。物件の写真や賃料、設備情報、アクセスなどを分かりやすく記載して、仲介業者に配布します。プロフェッショナルなデザインのマイソクを作成することで、物件の魅力が一目で伝わりやすく、仲介業者も入居者に紹介しやすくなります。

ダイレクトメール送付

不動産会社や仲介業者、法人企業などに対して、物件の情報を記載したダイレクトメール（DM）を送付する手法です。物件の特性に応じて、ターゲットを絞ったDMを送付することで、効果的なアプローチが可能です。定期的に送付することで、物件情報を関係者に常に認識してもらうことができます。

募集看板の設置

物件の周辺に募集看板を設置することで、通りかかる人や近隣の住民に対して物件の空室情報を直接伝えられます。看板には物件の特徴や連絡先を記載し、興味を持った人がすぐに問い合わせできるようにすることがポイントです。特に現地での目立つ看板は、地元の住民にアピールする有効な手段です。

オープンルーム・内覧会の実施

実際に物件を公開して、仲介業者や潜在的な入居者に直接見てもらう方法です。内覧会を開くことで、物件の良さを実際に確認してもらえ、他の物件との違いを体感してもらえます。特に新築物件やリノベーション物件で効果的な手法であり、直接見てもらうことで入居を促進することができます。

エンドユーザーへ飛び込み営業

潜在的な入居者や、エンドユーザーに直接アプローチする営業手法です。特に、物件があるエリアで個別訪問を行い、物件の魅力を紹介することで、入居希望者を直接見つけることができます。飛び込み営業は積極的な手法ですが、物件に対する興味がある層を特定することで、効果的な集客が可能です。

Note リーシング営業する際の注意点

オーナー様自らがリーシング営業をする場面も出てくるでしょう。リーシング営業を成功させるためには、仲介業者との良好な関係を築き、効果的に物件情報を伝えることが重要です。ここでは、営業を行う際に特に注意すべきポイントを紹介します。

訪問時間に気を遣う

不動産仲介業者を訪問する際、タイミングは非常に重要です。おすすめの訪問時間は、16時以降です。午前中や昼間は、仲介業者が案内や契約手続きなどで忙しい時間帯です。そのため、訪問するなら比較的余裕がある午後の遅い時間が効果的です。

また、朝やお昼前の訪問は避けるようにしましょう。営業の時間帯を工夫することで、仲介業者に迷惑をかけず、スムーズに話を進められます。

分かりやすく綺麗な図面を持っていく

物件の図面や写真を持参する際は、見やすく、物件の魅力が伝わるように整理されたものを用意しましょう。外観や共用部、内装がわかるカラー写真を使い、物件の特徴を視覚的に伝えられることがポイントです。

また、お菓子やドリンクを一緒に渡すことで、名前や物件を覚えてもらいやすくなります。図面を手渡すだけでなく、丁寧に物件の説明を行うことで、仲介業者に物件を優先的に紹介してもらえる可能性が高まります。

図面だけを置いていかない

ただ図面を置いて帰るのではなく、必ず仲介業者と会話を交わすことが大切です。

不動産業界は「人と人」がつながりを築く業界です。特にリーシング営業では、仲介業者との信頼関係が鍵になります。顔を合わせてコミュニケーションを取り、物件に関する質問や情報提供をすることで、仲介業者に物件の魅力をしっかりと伝えることができます。訪問時には、仲介業者の業務を妨げない範囲で、適度にヒアリングを行い、相手のニーズに応える対応を心がけましょう。

営業マンと仲良くなる

不動産業界は「人の業界」であり、営業マンと良好な関係を築くことがリーシングの成功につながります。仲介業者の営業マンと仲良くなるためのテクニックをいくつか紹介します。

• 定期的な訪問
  一度きりの訪問で終わるのではなく、定期的に顔を出すことで親しみを持ってもらえます。
• 相手の名前を覚えて呼ぶ
  営業マンの名前を覚えて親しみやすい態度で接することは、信頼関係を深める効果的な手法です。
• 物件以外の話題で打ち解ける
  物件情報だけでなく、相手の趣味や最近の出来事など、ビジネス以外の話題にも触れることで、関係を深めることができます。
• 感謝の気持ちを表す
  紹介してくれたことに対する感謝や、些細なサポートに対してもお礼を伝えることで、好印象を与えます。

営業マンと良好な関係を築くことで、物件を積極的に紹介してもらいやすくなり、リーシング活動がよりスムーズに進むようになります。

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分譲マンションを買った不動産投資家の方は、賃貸管理の業務について自分でやる（自主管理）か、管理会社に委託するかを考えなければなりません。

実は「管理会社」という言葉は、一言でまとめてしまうと思わぬ行き違いがあることもあります。この記事では、賃貸管理業務を行う「賃貸管理」と、マンションそれ自体を管理する「マンション管理」について解説していきます。

Diffelent 賃貸管理とマンション管理の違い

不動産経営にはいくつもの業務がありますが、その中でも重要な業務としてPM（プロパティマネジメント）とBM（ビルマネジメント）があります。賃貸管理はPMにあたり、マンション管理はBMです。

PM・BM・AM・FMについてはこちら

賃貸管理（PM）とマンション管理（BM）の違いは、依頼主と業務の対応範囲です。それぞれ具体的に見ていきましょう。

依頼主の違い

賃貸管理は部屋の所有者・物件のオーナーですが、マンション管理は管理組合が依頼主となります。

依頼主が異なるので当然目的も異なります。賃貸管理はオーナーのために資産価値を維持・向上させていくことが目的です。対してマンション管理は入居者がより住みよくなることを目的としています。

業務の対応範囲の違い

賃貸管理は「部屋と人」に関する業務を行います。すなわち、入居者募集や契約関連・原状回復や修繕といった内容です。

対してマンション管理は「建物」に関しての業務です。例えば共用部の清掃や大規模修繕の計画管理などがあります。

賃貸管理もマンション管理も、不動産経営においては重要な業務の一つです。それぞれの業務の違いについて、理解を深めておきましょう。

PM 賃貸管理とは

賃貸管理会社の役割は、賃貸物件の管理・運営を通じてオーナーが持つ物件の価値を維持・向上していくことです。

物件の価値とは、建物の景観や設備等だけではありません。客付けができているか・家賃の支払いがスムーズにされる入居者を囲っているかといったことが最も重要なポイントです。

賃貸管理の種類

賃貸管理には「自主管理」「委託管理」「サブリース（一括借り上げ）」の3種類の契約形態があります。

詳細は下記ページで解説しています。

賃貸管理の種類について詳しく

自主管理

自主管理はその名の通りオーナー自らが管理する手法です。委託料がないので利回りは最も高いですが、入居者募集やクレーム対応など全ての業務をこなす必要があります。

委託管理

委託管理は賃貸管理会社に業務を依頼する方法です。通常、家賃の3～5%程度の管理手数料がかかります。

特定の業務のみを依頼したり、ほぼすべての業務を依頼したりとカスタマイズも可能で、専業以外のサラリーマンなどのオーナー様でも賃貸経営ができるようになります。

サブリース（一括借り上げ）

サブリースは管理会社と賃貸契約を結びます。管理会社は転貸（又貸し）することで収益を上げていきます。

管理会社に部屋を貸しているので、空室の有無に関わらず賃料を受け取ることができます。しかし、委託管理に比べ手数料が高い・管理会社は借主として借地借家法で守られるため解約しにくい等のデメリットもあります。

賃貸管理の業務内容

賃貸管理の業務内容は主に入退去者の管理と物件（部屋）の管理の2つがあります。詳細は下記ページでも解説しています。

賃貸管理の業務内容について詳しく

入居者募集

物件の部屋を借りてくれる人を集めます。広告や営業（仲介）会社を通じて集まった希望者を審査にかけ、家賃を払えそうか・トラブルを起こさなそうかチェックして、問題なさそうであればオーナーの物件を借りていただくよう手配します。

さんれいコンサルティングは入居率98%・平均空室期間1.4ヵ月の実績（2022年）がございます。空室でお悩みならぜひお問い合わせください。

入居者募集について詳しく

更新や退去の手続き

一般的な賃貸物件は2年ごとの更新手続きをします。また、退去が決まってしまった場合は速やかに原状回復工事を行い、再度入居者募集を行わなければなりません。

近年、原状回復に関するトラブルは増加傾向にあります。さんれいコンサルティングはトラブルなく速やかに次の入居者を迎えるためのノウハウを有しています。

原状回復について詳しく

入居者からのクレーム対応

2019年の国土交通省によれば、「借主間、近隣住民との間の苦情対応」が最も対応困難なトラブルであるという調査結果もあるほど、賃貸管理・賃貸経営にとって重要なのが「入居者からのクレーム対応」です。

境界トラブルや騒音といった「人対人」とのトラブルも、賃貸管理会社が間に入って調整します。

入居者からのクレーム対応について詳しく

室内設備の修理や交換の手配

入居者のクレームには経年劣化による設備の故障や不慮の事故による設備の破損といったモノも含まれています。修繕工事の手配や入居者への対応も賃貸管理の重要な業務です。

こうした対応を迅速に行うことが空室率の改善につながります。家賃アップ成功率80%（2022年度実績）のさんれいコンサルティングの空室対策については以下で詳しく解説しています。

空室対策について詳しく

BM マンション管理とは

マンション管理の役割は、共有部分やマンション全体の設備・建物全体の清掃といった業務を通して、建物の価値を維持していくことです。

建物の価値とは、適切なメンテナンスにより入居者から選ばれる物件となることです。賃貸管理はオーナー向けの業務が含まれますが、マンション管理は住民の快適な生活を維持していくことが主目的になります。

分譲賃貸は管理組合と仕事をする

分譲賃貸とはいわゆる区分マンションのことです。大きなマンションの1室ごとに所有者や貸借人が入居します。

こうした物件の場合、入居者同士で管理組合を組織して建物の管理を行います。このとき、清掃等の実務を依頼されるのがマンション管理会社です。

管理組合がないマンションの場合、一棟それ自体を保有しているオーナーが、賃貸管理とともにマンション管理をしていることもあります。

マンション管理の業務内容

マンション管理の業務内容は主に分譲マンションにおける共用部分の維持や住環境の管理があります。具体例を紹介していきます。

共用部分の清掃・保守

マンションは多くの住人が共同で生活する場所です。廊下やエントランス、ゴミ置き場などの共用部分を定期的に清掃し、清潔に保ちます。

また、エレベーターや防火設備などの定期点検も重要な業務の一つです。これらが滞りなく行われていることで、住民は安心して生活できるようになります。

修繕計画とその実施

長期修繕計画を立て、外壁の補修や給排水設備の交換など、大規模修繕が必要になるタイミングを計画的に管理しています。

マンションは長期間にわたって使用されるため、経年劣化が避けられません。適切な時期に修繕工事が行われることで、建物の寿命が延び、資産価値も保たれます。

管理費と修繕積立金の管理

住民が支払う管理費や修繕積立金は、マンションの維持管理に欠かせない資金です。

管理会社は、この資金を適切に運用し、清掃費用や修繕費用、その他必要な経費に充てています。会計管理も透明性が求められ、定期的に住民に報告されることで信頼関係を築いています。

住民間のトラブル対応

マンション管理会社も住民トラブルに対応する場合があります。それは、共用部分に関連するトラブルや、管理規約に基づく問題です。

例えば、駐車場や駐輪場の無断使用・バルコニーでの喫煙や違法なリフォームなどといった内容です。

賃貸管理会社とマンション管理会社のどちらに問い合わせたほうが良いかわからない場合、とりあえずどちらか片方に連絡をすれば対応について教えてもらえます。

総会の運営サポート

マンションの管理運営は、管理組合（住民代表）が中心となって行いますが、その運営をサポートするのも管理会社の役割です。

定期的に開催される総会では、修繕計画や予算案が話し合われ、住民の意見が反映されます。管理会社は、総会の準備や議事録の作成、住民からの意見集約をサポートします。

防災・防犯の管理

防災・防犯もマンション管理の重要な要素です。消火設備の点検や避難訓練の実施、防犯カメラの管理など、住民の安全を守るための防災・防犯対策を行います。災害や不測の事態に備えることで、住民の安心感を高めています。

Point 分譲賃貸を賃貸管理会社に
依頼する際の注意点

購入した区分マンションを分譲賃貸として貸し出す際に、入居者募集などを賃貸管理会社に依頼する場合の注意点を解説します。

管理規約や使用細則の把握が重要

分譲マンションを賃貸に出す際、賃貸管理会社が管理規約や使用細則を十分に把握しているかが重要です。分譲マンションには独自のルールがあり、これを無視するとトラブルの原因になる可能性があります。

リフォーム時のルール確認

マンションのリフォームに関しては、管理規約で定められた手続きを守る必要があります。

例えば、リフォームの計画書を1か月以上前に提出しなければならない場合や、フローリング材の防音性能に関する規定があります。

入居者情報の提出やペット飼育のルール

賃貸に出す際には、入居者情報の提出やペット飼育に関する申請も必要です。
例えば、入居者の情報を管理組合に提出したり、ペット飼育の際には指定書式で申請が必要です。

賃貸管理会社への確認方法

賃貸管理会社が規約や細則を理解しているかを確認するために、リフォームに関する質問をしてみると良いでしょう。「管理規約にはどのような決まりが書いてあるか？」と質問し、具体的な回答があるかどうかで、担当者の理解度を確認できます。

曖昧な回答には注意

「管理規約による」「見てみないと分からない」といった曖昧な回答をする管理会社の場合、管理規約にあまり精通していない可能性があります。精通している会社を選ぶことが、スムーズな賃貸運営のために重要です。

Select 分譲マンションの管理会社の選び方

ここからは不動産オーナーの方向けに、分譲マンションの管理会社の選び方を解説していきます。

集客力

分譲賃貸を行うとき、多くのオーナー様は1室しか物件を持っていないと考えられます。このため、まずその1室が常に収益化されるような集客力が必要です。

賃貸管理会社の中には入居率や空室率を押し出している会社もありますので、実績が確認できる会社を選ぶとよいでしょう。

空室対策・入居者の満足度

入居者が満足して住まうことができなければ、すぐに引っ越しをされてしまい、原状回復・再募集・手続きなどの庶務が増え、コストが増大してしまいます。

物件を適正に管理できるマンション管理会社であること、トラブルには迅速丁寧な対応ができる賃貸管理会社であることが重要です。管理戸数といった実績を確認できる会社に頼むとよいでしょう。

管理手数料

賃貸管理手数料は家賃の5%程度が相場とされています。適正な管理手数料を設定している会社を選びましょう。

中には管理手数料1,000円といった業者も存在しますが、そうした格安業者は清掃や整備といった当然に必要な業務がオプション・実費として請求されてしまいます。

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管理手数料1,000円は安全？

Service さんれいコンサルティングの賃貸管理

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平均空室期間1.4ヶ月の実績

一般的に、退去から次の入居が決まるまでの平均空室期間は4.8ヶ月といわれています。さんれいコンサルティングでは、2022年度実績で1.4ヵ月と平均の1/4程度で空室を埋めることができます。

その秘訣は迅速な退去・募集対応にあります。退去の相談を受けたその日に、募集広告の作成・退去前広告まで対応します。退去後の原状回復・リフォーム計画までスムーズに実行します。

入居率98%・家賃アップ成功率80%

さんれいコンサルティングは2022年度実績で年間98%の入居率を達成しました。また、入居者様の満足度を高めることに注力し、更新時期の家賃アップ交渉の成功率も80%を記録しています。

募集物件近隣の住民様へのご挨拶からクレーム対応まで、ご入居者様が安心して住めるように全力サポートをいたします。

管理手数料は3%

さんれいコンサルティングの賃貸管理手数料は、家賃総額の3%に設定しております。礼金・更新料もすべてオーナー様取得です。

こうした対応ができるのは、ひとえに先手必勝の入居者対応をしているからです。なるべく空室を作らず、トラブルを起こさない入居者様を審査し、家賃をアップしていくことで安定した経営を実現しています。

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インボイス制度とは消費税の控除ができる適格請求書（インボイス）の発行・保存に関する法律です。不動産を賃貸に出しているオーナー様は、借主からインボイス発行を求められる・物件の競争力が落ちるといった影響がある可能性があります。

親子3代にわたり賃貸経営のサポートをしてきたさんれいコンサルティングが、オーナー様がとるべき対応について解説していきます。

COUNTERMEASURE 不動産オーナーの対応

インボイス制度に対応すべきか否かについては、物件の利用目的・入居者の課税状況・オーナー様の課税状況によって異なります。

住宅の賃貸業であれば対応不要

住宅用・社宅用の目的で得ている家賃収入は、消費税の課税対象ではありません。このため、賃貸経営のオーナー様は、インボイスの対応は不要です。

消費税が課税されない賃貸物件には、マンション・アパートや戸建てのほか、土地も含まれます。家賃に含まれている駐車場の料金も非課税です。また、土地の売却収益についても消費税はかかりません。

対応が必要なのは店舗やオフィス

オフィスなどの事業用物件の賃貸収入は消費税の課税対象です。このため、オーナー様・テナントがそれぞれ課税事業者か免税事業者かで対応が変わってきます。

なお、消費税が課税される物件は、オフィス・店舗・倉庫・駐車場・建物の売却収益などがあります。

どちらも免税事業者の場合

どちらも免税事業者の場合、インボイスの対応は不要です。

テナントが課税事業者の場合

オーナー様自身は免税事業者でも、テナントが課税事業者の場合は、インボイスの対応を検討する必要があります。

テナント側は賃料をインボイスで請求されることで仕入れ額控除が可能となり、その分の出費を抑えることができるようになります。

このため、オーナー様に対しインボイスの登録や消費税分の賃料値下げといった交渉をしてくる可能性があります。また、周囲の物件と比較して消費税のぶん家賃が割高となり、退去率や空室率に悪影響を及ぼす恐れもあります。

オーナーが課税事業者の場合

オーナー様が賃貸収入1,000万を超える課税事業者であっても、テナントが免税事業者の場合は対応不要です。

インボイスはあくまでも請求を受ける側が仕入れ控除するための仕組みです。消費税の支払い義務がない免税事業者は支払い控除の必要もないので、インボイスの対応は不要となります。

どちらも課税事業者の場合

オーナー様・テナントがどちらも課税事業者ならば、インボイスの対応は必要です。

この場合、どちらも消費税の支払い義務を負っており、インボイス対応をしたところで業績に影響はありません。むしろ、対応しない方がテナント側に仕入れ控除ができないという不利益を与えてしまうことになります。

インボイス制度の詳細はこちら

EFFECT インボイス制度が不動産賃貸経営に与える影響

インボイス制度は不動産オーナーへ、大きく3つの影響があります。

空室率・入居率への悪影響

インボイス制度が導入されると、特に賃貸物件に入居している法人や個人事業主が、経費として消費税を控除するために適格請求書（インボイス）を求める可能性があります。インボイスが発行できないオーナーの物件は、そうした法人や個人事業主にとって魅力が減り、空室率が上がるリスクがあります。特に、テナントの多くが法人である場合、インボイスが発行できない物件を敬遠する動きが強まる可能性があります。

節税効果への悪影響

賃貸経営において、インボイス制度の導入により、消費税の仕入税額控除が受けられるケースが増えますが、そのためには適格請求書発行事業者として登録する必要があります。しかし、インボイスを発行する場合、家賃に含まれる消費税を支払わなければならず、オーナーが負担する税額が増える可能性があります。結果として、これまでよりも節税効果が薄れることがあります。

収益性への悪影響

インボイス制度の影響で収益性が低下する可能性があります。インボイス発行事業者になることで、家賃収入に対する消費税を納税する義務が生じますが、その際、消費税を上乗せできない場合、オーナーの手取りが減少します。また、前述のように法人や個人事業主のテナントが減少すると、空室率が上がり、それに伴って収益が減少するリスクもあります。

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INVOICE インボイス制度とは

インボイス制度とは、2023年10月から日本で導入された消費税に関する新しい制度で、「適格請求書等保存方式」とも呼ばれます。インボイス制度の目的は、消費税の公平な徴収を実現し、正確な納税を促進することです。

インボイス制度の仕組み

インボイス制度は、売手が買手に対して発行する「適格請求書（インボイス）」に基づいて消費税の計算と納税を行う仕組みです。買い手が仕入税額控除を受けるためには、売り手が発行した請求書が「適格請求書」である必要があります。

賃貸物件のオーナーの場合、テナントに対して家賃を請求する際、適格請求書発行事業者として登録していれば、家賃に含まれる消費税額をインボイスとしてテナントに示します。テナントが事業者であれば、その消費税を経費として控除することができます。

インボイスを発行しない場合、テナントはその分の消費税を控除できません。このためインボイスを求められるか、その分の値下げを求められる可能性が高まります。

このように、インボイス制度は事業者間の取引において消費税の透明性を高め、正確な税収を確保するための重要な仕組みです。

インボイス制度と仕入れ控除の流れ

適格請求書発行事業者の登録

インボイスを発行するには、事業者が税務署に登録し、適格請求書発行事業者として認められる必要があります。この登録を行うことで、事業者はインボイスを発行できるようになります。

適格請求書の発行

適格請求書発行事業者は、取引先に対して商品やサービスの対価を請求する際に、適格請求書を発行します。この請求書には、売手の登録番号、取引日、商品やサービスの内容、消費税率ごとの税額、合計金額などが記載されます。

仕入税額控除

買手（消費税を納税する事業者）は、仕入れた商品やサービスにかかる消費税を控除するためには、適格請求書を保存しておく必要があります。適格請求書がない場合、仕入税額控除が認められないため、買手にとってはインボイスが重要な書類となります。

消費税の納付

売手は、受け取った消費税額から仕入れ時に支払った消費税額を控除し、その差額を納税します。適格請求書を発行しない事業者から仕入れた場合は、その分の消費税を控除できないため、結果として納税額が増えることがあります。

消費税が課税されるものとされないもの

消費税は売上に対して課税されますが、対象となるものとならないものがあります。

課税売上（消費税の対象となる）

• 店舗・事務所等の賃料・共益費、礼金、更新料
• 居住用の賃貸借契約に付随していない駐車場の賃料、礼金、更新料
• 賃借人負担分の原状回復工事費用
• 法人・個人事業者による建物の売却金額

非課税売上（消費税の対象とならない）

• 居住用の賃料・共益費、礼金、更新料
• 居住用の賃貸借契約に付随している駐車場の賃料、礼金、更新料
• 借地の地代
• 個人による自宅の売却金額
• 土地の売却金額

賃貸オーナーの対応はこちら

BECOME 適格請求書発行事業者になる方法

課税売上が1,000万を超え、オフィスや店舗の賃貸を行っている不動産オーナーはインボイスへの対応が必要です。ここからは、インボイスを発行できる適格事業者になるための流れについて解説していきます。

手続きと流れ

適格事業者になるには、3つの窓口のいずれかで適格請求書発行事業者の登録申請書を提出します。

• 所轄の税務署
• 所轄のインボイス登録センター
• e-Tax

所轄の税務署

税務署に直接行って、書類を提出します。書類は国税庁のHPからダウンロードできます。

適格請求書発行事業者の登録申請手続（国内事業者用）｜国税庁

この提出を提出するだけです。他に書類は必要ありません。書類の記載方法は国税庁の記入例を参考にしましょう。

｢適格請求書発行事業者の登録申請書｣(初葉)の記載例｜国税庁

所轄のインボイス登録センター

税務署に行けない場合は、郵送での登録も可能です。この場合、インボイス登録センターへの郵送となります。

送付先は国税庁のHPでご確認いただけます。

各局（所）インボイス登録センターのご案内｜国税庁

e-Tax

書面での申請が面倒な方は、e-Taxでの申請も可能です。e-Tax（WEB版）ならソフトのインストールも不要で、オンラインで手続きが完結します。

申請手続きについては国税庁のHPよりご確認ください

申請手続｜国税庁

• 2023年10月1日～2026年9月30日：80%まで仕入税額控除が可能
• 2026年10月1日～2029年9月30日：50%まで仕入税額控除が可能

インボイス制度の対応は、周囲の物件との比較や現状のキャッシュフローなど、多くの要因を踏まえて判断しましょう。万が一迷われておりましたら、さんれいコンサルティングにお気軽にお問い合わせください。

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賃貸管理会社を探しているとPMやBMといった表記を目にしたことがあると思います。賃貸経営にはPM・BM・AM・FMの4つのマネジメント業務があり、賃貸管理会社によって対応範囲が異なるのです。

このページでは、入居率98%（2022年度実績）を誇るさんれいコンサルティングが、4つの業務についてそれぞれ解説します。

Difference 4つのMの内容と違い

まず、4つの大まかな違いは下記のとおりです。

PM：プロパティマネジメント

不動産経営における賃貸管理の実作業
例）入居者募集に始まり、契約締結や更新・クレーム対応など

BM：ビルマネジメント

建物自体や設備の維持管理
例）共用部の清掃や照明・水道設備などの維持管理、景観維持のための取り組みなど

AM：アセットマネジメント

投資用資産としての物件のマネジメント
例）投資計画や資金計画の見直し、新物件の買い付けや売却など

FM：ファシリティマネジメント

施設とその環境を総合的に企画、管理、活用する経営活動
例）土地の有効活用や低稼働物件のリノベーションや他業態転換など

ここからは、それぞれの業務内容について具体的に解説していきます。

PM プロパティマネジメント

PMの目的は賃貸物件の管理・運営を通じて資産価値の維持・向上を図ることです。賃貸物件に直接関わり、日常的な管理業務を行うことが主な役割となります。

BMとの違いは、「資産価値」に着目している点です。PMは収益の最大化をすることで資産価値向上を目指します。

BMはあくまでもビルの設備や施設の運営・管理が主目的となりますので、どちらかというと入居者が快適に過ごせるかどうかに着目しています。

具体的な業務内容

入居者の管理

賃貸契約の締結・更新

新しい入居者との契約書を作成したり、既存の入居者との契約を更新したりします。手続きがスムーズに行えるので、トラブルを未然に防げます。

賃料の徴収

毎月の賃料をきちんと請求・回収し、未払いが発生した場合も迅速に対応します。これにより、安定した収入を確保できます。

クレーム対応

入居者からの苦情や問い合わせに対して、迅速かつ丁寧に対応します。これにより、入居者の満足度が高まり、退去のリスクが減ります。

関連記事：賃貸管理のクレーム対応

建物・設備の維持管理

定期点検

建物や設備の定期点検を行い、異常がないかをチェックします。早期発見・対処で大きなトラブルを未然に防ぎます。

修繕計画の策定・実行

必要な修繕計画を立て、それを実行します。計画的なメンテナンスで建物の価値を維持し、長期的なコストを削減します。

清掃・警備

共用部分の清掃

エントランスや廊下など、共用部分の定期清掃を行います。清潔な環境が保たれることで、入居者や来訪者の印象が良くなります。

警備体制の管理

警備員の配置や防犯カメラの設置・管理を行い、安全な環境を提供します。これにより、入居者が安心して生活できる環境が整います。

レポート作成

収支報告書の作成

毎月の収支を詳細に報告する収支報告書を作成します。透明性が高まり、依頼者が安心して運営状況を把握できます。

運営報告書の作成

管理業務の状況や建物の状態をまとめた運営報告書を作成します。詳細な報告で信頼関係が強化され、意思決定がしやすくなります。

BM ビルマネジメント

BMの目的はビルの運営・管理を通じて、安全で快適な環境を提供することです。特にビルの設備や施設の運営・管理に焦点を当て、安全で快適な環境を維持することが求められます。

具体的な業務内容

設備管理

空調、給排水、電気設備の運転・保守

ビルの空調、給排水、電気設備の運転と保守を行い、快適な環境を維持します。

エレベーターの点検・保守

エレベーターの定期点検と保守を行い、安全でスムーズな運行を確保します。

消防設備の管理

消防設備の点検・保守を実施し、消防法に基づいた安全対策を確保します。

清掃管理

ビル全体の清掃計画と実行

ビル全体の清掃計画を立て、それを実行します。清潔な環境が保たれることで、ビルの価値が高まります。

窓ガラス清掃

高層ビルの窓ガラス清掃を行い、ビルの外観美を保ちます。

外壁清掃

ビルの外壁を定期的に清掃し、美観を維持します。

警備管理

警備体制の構築、緊急時対応

警備体制を構築し、緊急時の対応を行います。これにより、ビルの安全性を確保し、入居者が安心して利用できます。

防犯カメラの設置・管理

防犯カメラを設置し、ビル内外の監視を強化します。定期的なメンテナンスも行います。

セキュリティシステムの運用

入退館管理システムや警報システムの運用を行い、ビル全体のセキュリティを向上させます。

施設運営

会議室や共用施設の予約・利用管理

会議室や共用施設の予約と利用管理を行い、効率的な利用をサポートします。

イベントの運営サポート

ビル内で開催されるイベントの運営サポートを行い、スムーズな進行を支援します。

入居者サービスの提供

ビル内の入居者に対して、郵便物の管理や受付サービスなど、様々なサービスを提供します。

環境管理

エネルギー管理

ビルのエネルギー使用状況を監視し、省エネ対策を実施します。これにより、運営コストの削減が期待できます。

廃棄物管理

廃棄物の適切な分別・処理を行い、環境に配慮したビル運営を実現します。

AM アセットマネジメント

AMは資産管理のことで、不動産経営でいうと不動産資産全体の価値最大化を図ることです。

PMとの違いは実務作業の有無にあります。AMはあくまでも資産運用の1つとして賃貸・不動産経営に携わるのに対して、PMは預かった物件の資産価値を向上させるための実務に取り組みます。

具体的な業務内容

投資戦略の策定

購入・売却のタイミングを計画

市場の動向や物件の状態を分析し、最適な購入・売却のタイミングを計画します。これにより、投資のリターンを最大化します。

ポートフォリオの多様化

リスクを分散するために、異なる地域や種類の物件に投資し、バランスの取れたポートフォリオを構築します。

リスク管理

市場リスクや運営リスクを分析し、リスクを最小限に抑えるための対策を講じます。

収益管理

賃料設定、経費管理、キャッシュフローの分析

物件の賃料を市場価格に合わせて設定し、経費を適切に管理します。また、キャッシュフローを詳細に分析し、収益の最大化を図ります。

予算作成と管理

年間予算を作成し、実際の収支と比較しながら予算管理を行います。これにより、計画通りの運営が可能になります。

収益性のモニタリング

定期的に物件の収益性をモニタリングし、改善が必要な場合は迅速に対応します。

資産価値の向上

リノベーションやテナントミックスの最適化

物件のリノベーションを行い、資産価値を向上させます。また、テナントミックスを最適化し、物件の魅力を高めます。

グリーンビルディング対策

環境に優しい建物として認証を取得するための対策を実施します。これにより、物件の価値がさらに高まります。

マーケティングとプロモーション

物件の魅力を最大限に伝えるために、効果的なマーケティング戦略を立て、プロモーション活動を行います。

投資家対応

投資家への報告、投資戦略の説明

定期的に投資家に対して報告を行い、投資戦略や物件の状況を説明します。透明性を高め、投資家との信頼関係を築きます。

投資家向けイベントの開催

投資家向けの説明会や見学会を開催し、直接コミュニケーションを図ります。これにより、投資家の理解と信頼を深めます。

パフォーマンスレポートの作成

投資家に対して、定期的に物件のパフォーマンスレポートを提供し、投資の進捗を明確にします。

FM ファシリティマネジメント

日本ファシリティマネジメント協会（※）によると、FMとは「企業・団体等が組織活動のために、施設とその環境を総合的に企画、管理、活用する経営活動」をいいます。

例えば、テナントが入っているビルであれば業務効率を最大化するための施設管理を企画・実施します。また、遊休不動産があれば賃貸に出す・業種転換して有効活用するための企画立案から実施まで行います。

※参照：FMとはどのようなものか｜JFMA 公益社団法人 日本ファシリティマネジメント協会

具体的な業務内容

ワークスペースの管理

効率的なレイアウトの設計、改修

オフィスや施設内のワークスペースを効率的にレイアウトし、必要に応じて改修を行います。これにより、従業員の作業効率が向上し、快適な作業環境が提供されます。

フレキシブルワークスペースの導入

テレワークやフリーアドレスに対応するために、柔軟に利用できるワークスペースを設計・導入します。

共用エリアの管理

休憩室や会議室などの共用エリアを適切に管理し、利用者が快適に利用できる環境を維持します。

設備管理

空調、照明、ITインフラの維持管理

施設内の空調、照明、ITインフラを適切に維持・管理し、快適で安全な環境を提供します。設備の定期点検やメンテナンスを行い、故障や不具合を未然に防ぎます。

設備の更新・アップグレード

古くなった設備を最新のものに更新し、エネルギー効率や性能を向上させます。

緊急対応の準備

設備の故障やトラブル発生時に迅速に対応するための緊急対応計画を策定し、スタッフに訓練を実施します。

サービス提供

受付、郵便、清掃、警備

施設内の受付サービス、郵便物の管理、清掃業務、警備体制の構築・管理を行います。これにより、入居者や従業員が快適かつ安全に利用できる環境を整えます。

カフェテリア・飲食サービスの提供

従業員が利用できるカフェテリアや飲食サービスを提供し、利便性を高めます。

イベント・会議のサポート

施設内で開催されるイベントや会議の運営サポートを行い、スムーズな進行を支援します。

環境管理

省エネルギー対策、廃棄物管理

施設の省エネルギー対策を実施し、エネルギー効率を高めます。また、廃棄物の適切な管理を行い、環境に配慮した運営を実現します。

グリーンビルディング認証の取得

LEEDなどのグリーンビルディング認証を取得するための取り組みを行い、環境性能を向上させます。

室内環境の改善

空気質のモニタリングや植物の導入など、室内環境を改善するための施策を実施します。

Service さんれいコンサルティングの
サービス

さんれいコンサルティングは東京・神奈川・千葉のエリアで不動産の総合コンサルティングサービスを行っています。

特に賃貸管理は入居率98%・家賃アップ成功率80%の実績を誇り、多くのお客様の不動産経営を安定に導いてきました。

また、オフィスの紹介・管理や不動産投資に関する物件の売買・遊休不動産の買取も実施しています。

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平均空室期間1.4ケ月、家賃アップ交渉成功率80%の実績を誇るさんれいコンサルティングが、具体的な業務内容について紹介していきます。

Work 賃貸管理の業務内容

賃貸管理の業務内容はやるべきことが膨大にありますが、大別すると「物件の管理」と「入退去者の管理」の2つに分けられます。これに加え、管理会社は「オーナーへの対応」も行います。それぞれ見ていきましょう。

物件の管理

物件の管理は、物件の損耗を抑えるためのあらゆる維持管理・修繕を指します。具体的な業務内容を解説していきます。

設備点検・交換・修繕工事

設備の点検には義務付けられた法定点検と、管理会社が任意で行う点検があります。どちらも物件の損耗を防ぎ、入居者が快適に暮らせる環境を維持・管理することで収益の低下を防ぎます。

法定点検

法定点検では、建物や設備に故障・不具合がないかチェックします。建基法・官公法により、以下のような定期点検が義務付けられています。

3年以内毎	建築物等（基礎や土台・外壁・周辺構造物や敷地の地盤など）
1年以内毎	エレベーター、建築設備（換気設備や照明・水道設備）、防火設備（防火扉やシャッター・自動火災報知設備など）

参照元：官公法・建基法の点検 – 法定点検等の実施｜国土交通省

点検により何か問題があれば交換作業をします。故障や老朽化したエアコン、給湯器、照明器具などは適時交換します。

任意点検

こちらは管理会社が任意で行う点検です。法定点検のチェック箇所をチェックしたり、事故などで破損したドアや窓の修理・屋根や外壁の修繕・塗装なども業務範囲です。

長期修繕計画の立案・手配

建物の所有者は、建築基準法第8条において常時適法な状態に維持するよう努めなければならないと定められています。長期修繕計画とは、そうした維持管理を行っていくための計画のことです。

国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインでは「30年以上で計画し、5年程度に1度の見直しと診断」を求めています。

参照元：令和6年6月改訂　長期修繕計画作成ガイドライン｜国土交通省

リフォーム計画の提案・手配

法定点検や長期修繕計画の内容によって、リフォームが必要になる場合があります。例えば、定期点検で水道設備の老化が指摘されれば改修工事とそれに伴うリフォームが必要となるでしょう。

また、空室状況の改善にリフォームも有効な場合もあります。ユニットバスをバス・トイレ別にしたり、壁紙を張り替えたりなどすることで、物件の魅力を増すことができます。

オーナーの資産価値最大化のためにリフォームの提案・手配をするのも管理会社の重要な職務です。

清掃・ゴミの管理

アパートやマンションの場合、階段や自転車置き場・エレベーターなど住民みんなが利用する共用部には、日々の生活で砂ほこりや落ち葉などが溜まってしまいます。清潔な共用部は空室率の改善など非常に重要な点です。

また、ゴミ捨て場のルールについても管理会社が請け負っています。こちらも清潔にしていないと、害虫被害等が出る恐れがあります。また、住民トラブルを防ぐにはルールの周知徹底画必要です。

こうした日常業務のほか、高圧洗浄といった特殊清掃も管理会社が行います。

原状回復

退去者が出た場合、原状回復をして次の入居者に備えなければなりません。原状回復はあくまでも日常の損耗や入居者の故意・過失による破損を修繕するためのものです。空室リスクが気になる場合、修繕工事やリフォームも必要となるでしょう。

原状回復のポイントについて詳く解説

各種備品・工事・積立金などの会計管理

点検による備品の交換や各種修繕工事費用、長期修繕の積立金の管理など、お金の管理・計画運用も管理会社が行ってくれます。また、原状回復の費用算出・敷金の清算も業務範囲です。

入退去者の管理

入退去者の管理は、入居者募集から入居中のトラブル対応・退去の手続きまで、あらゆる対応業務です。具体的な内容を解説していきます。

入居者募集（賃貸仲介・客付け）

空室ができた際に、次の入居者を集めるための施策・手続き・対応をします。一例としては、広告の作成・出稿、各種ポータルサイトの出稿管理、内見案内なども行います。

入居者募集は不動産経営において最も重要な業務です。複数の仲介会社を通して客付けをしてくれるところもあれば、専任でしかやってくれないところもあるなど、管理会社によって対応はマチマチです。

入居率が高い・実績ある管理会社を選ぶようにしましょう。

入居者募集のポイントについて詳く解説

家賃回収・滞納者への督促

家賃が期日までに振り込まれているかの確認や催促をします。万が一音信不通になっているときは部屋に確認しに行ったり、最悪の場合は訴訟手続きも行うことがあります。

契約・更新手続き

入居が決まった際の賃貸借契約手続きや重説対応・契約書の郵送なども管理会社の業務です。また、更新時期の案内や書類作成・更新手続きも行います。

退去対応・敷金精算

退去が決まった場合は、退去立会い・滞納家賃の回収・原状回復に敷金の清算を行います。退去者負担分の原状回復費用が敷金を上回ってしまった場合には、その請求も必要です。

入居者・近隣住民からの
クレームやトラブル

入居者間・近隣住民等とのトラブル解決も管理会社の重要な業務です。

例えば騒音トラブルはルールの再周知とともに、原因の特定が必要です。入居者の誰かが原因の場合は、改善を求めます。最悪の場合は強制退去の提案をオーナー様にしなければならなこともあるでしょう。

また、ゴミ出しのトラブルも多いものです。害虫被害の原因にもなるので、こちらも原因の特定と対応策の実施が求められます。

このほか、老朽化等による備品の部分的な修理（キッチンの引き戸が壊れた・水漏れ・お湯がでないなどなど）といった要請に応えることも、管理会社の業務です。

クレームや入居者トラブル対応の
ポイントについて詳く解説

オーナーへの対応

管理会社はこれらの業務をこなしつつ、オーナー様への定期報告や相談といった連携も行います。

例えば、特定の入居者による騒音トラブルがあった場合、当人に反省の色がなく改善が見込めない場合、強制退去が選択肢に入ります。委託管理の場合、管理会社が独自に入居者を追い出すことはできませんので、こうした意思決定をオーナーに相談することも重要な業務です。

このほか回収した家賃の送金や備品等の使用状況・退去対応の収支報告など、細かな業務の報告もあります。

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Kind 不動産会社の種類と対応業務

不動産会社には、その業務内容によっていくつか種類があります。賃貸経営をするオーナー様が関係する会社は、主に2つです。

管理会社の種類（PM・BM・AM・FM）は
こちらで解説

仲介会社

仲介会社は、入居者募集・内見対応・賃貸契約締結までをサポートする会社です。集客活動や物件紹介といった活動を行い、締結後は管理会社に引き継ぎます。

管理会社

管理会社はオーナー様から物件を預かり、入退去者への対応や建物の設備の点検などを行います。

なお、物件の紹介は宅建の資格が必要ですが、有資格者がいる管理会社なら、入居者募集対応も行っています。

Merit 管理会社を利用するメリット

賃貸管理を委託する場合は賃料の3～5%程度の手数料がかかります。自主管理の場合はその手数料がないので利益率は高いです。

ここからは、管理会社を利用するメリットを解説します。コストをかけるべきか否か、投資判断にご利用ください。

手間が省ける

賃貸管理は悪質な入居者の対応といった重大なことから、日々の掃除といった些細な業務まで幅広くあります。クレーム対応といった精神的な負担が大きい業務も少なからず発生するでしょう。

管理会社に依頼すれば、そうした手間や精神的負担から解放されます。場合によっては一部の業務だけ依頼するといったこともできるので、お財布事情と相談しながら負担を減らすことも可能です。

遠方・複数の物件を所有できる

自主管理の場合、自分の手が届く範囲の物件しか対応できません。しかし管理会社に依頼することで、さらに複数の物件や、遠方のより好条件の物件を所有することができるようになります。

物件の所有に関しては利回りさえ合えば銀行から借り入れができるので、それだけでビジネスとして成立させることも可能です。

Demerit 管理会社を利用するデメリット

管理会社を利用するデメリットも、もちろんあります。

費用がかかる

賃貸管理を委託する場合は管理費などの手数料がかかります。一般的な相場としては3～5%程度です。

さんれいコンサルティングでは、最低2,000円から、MAXでも3%で委託管理を請け負っています。

関連記事：賃貸管理の手数料相場

悪質な管理会社もある

管理会社の質が悪く、空室が埋まらない・入居率が改善しない・手残りが少ないといったことは容易に起こりえます。

例えば管理会社の中には、管理手数料0円や1,000円といった格安での委託管理を請け負っているところもあります。しかし、そうした会社は高額な実費を設定していることが多く、て残りが少なくなります。

関連記事：管理手数料1,000円は安全？

また、悪質な管理会社はクレーム対応を雑にしたり、原状回復の手を抜いて歩留まりを悪化させてしまうといったことも考えられます。

管理会社を選ぶ際は実績や費用設定をしっかり確認しましょう。

Service さんれいコンサルティングの
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さんれいコンサルティングは適正相場の範囲に収めながら、入居率98%・家賃アップ成功率80%の実績を誇ります。

退去者のサイクルが早い、原状回復の費用で残りが少ないなどでお悩みのオーナー様は、さんれいコンサルティングにご相談ください。

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空室期間を圧縮し、家賃アップを実現してきたさんれいコンサルティングが、安定した賃貸経営の実現に向けてお手伝いさせていただきます。

具体的な業務内容は以下のとおりです。一部のみの対応やその他のカスタマイズも可能です。お気軽にご相談ください。

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Kind 賃貸管理の種類

賃貸管理の方法には、すべての業務を自分で行う「自主管理」のほか、管理会社と契約を結び代わりに管理してもらう「委託管理」と「サブリース（一括借り上げ）」の3種類があります。

自主管理

自主管理は自分自身の手で賃貸経営を行っていく管理手法です。完全に専業のオーナー様に向いています。

管理会社への委託料がないので収益率は最も高いですが、自分の時間をつぎ込む必要があります。

自主管理のメリット

• 管理費用がかからない
• 物件の不具合にすぐ気づける
• 賃貸経営を学ぶことができる

自主管理のデメリット

• とにかく自分の時間を使う
• 理不尽なクレームに合うことがある
• 賃貸経営の勉強が必要

委託管理

委託管理は管理会社と委託契約を結び、代わりに管理をしてもらう方法です。自分で何かする手間がないため、専業以外のサラリーマンなどのオーナー様でも賃貸経営ができるようになります。

対応範囲は業者により様々ですが、多くの場合はほぼすべての管理を依頼できます。入居者募集や家賃回収など一部の業務のみにも対応可能な場合があるので、管理会社と相談しておきましょう。

委託管理の種類

委託管理には、契約の内容や委託する業務の範囲によって2種類に分けることがあります。

• 一括委託契約：一棟マンションなど向け
• 一部委託契約：区分マンションなど向け

それぞれ解説していきます。

一括委託契約

アパートやマンションには入居者1人1人専用の「専用部」と、みんなで使う「共用部」があります。この2つをすべて管理してもらう契約を一括委託契約といいます。

マンションやアパートを一棟保有している、遠方の物件や戸建て・シェアハウスの賃貸管理を依頼したいオーナー様向けの契約です。

一部委託契約

専用部分のみの管理を依頼する方法が一部委託契約です。

一棟のマンションやアパートでも、自分で清掃といった業務は可能です。そうした場合は各戸の入居者募集といった部分的な依頼をすることで収益性を上げることができます。

このほか、ワンルームなどの区分マンションのオーナーや、近所の物件を持っており時間の融通ができる方向けの契約です。

委託管理のメリット

• 管理業務の負担を減らせる
• 専門家が対応してくれる
• クレームなど精神的な負担から解放される
• 遠方の物件でも所有できる

委託管理のデメリット

• 委託手数料がかかる
• 管理会社・担当者によって質が変わる
• 物件の状況を把握しにくくなる
• 悪質な入居者の退去などは対応できない

サブリース（一括借り上げ）

サブリース（一括借り上げ）は管理会社と賃貸契約を結び、賃貸管理会社が入居者に転貸（又貸し）する管理方法です。

厳密にいうと、オーナー様と管理会社が転貸を前提とした賃貸契約（マスターリース・源賃貸契約）を締結します。そして賃貸管理会社が入居者と賃貸契約（サブリース・転貸借契約）を締結します。

オーナーは管理会社に物件を貸しているため、空室の有無にかかわらず一定の家賃収入を保証されている反面、管理会社は借主として借地借家法で守られるため、解約しにくいというデメリットもあります。

サブリースの種類

サブリースも契約の内容によって2種類に大別できます。

• 家賃保証型
• パススルー型

家賃保証型

家賃保証型はその名の通り、物件を保有するオーナーに対して家賃収入を保証する契約です。

空室があっても満室であっても一定の家賃収入を約束されるため、オーナーは多くの悩みから解放され、計画も立てやすくなります。

反面、満室でも賃料収入が増えないことや、空室が続く場合は家賃の減額請求を受けることもあります。

パススルー型

パススルー型のサブリースは、管理会社の家賃回収状況に応じてオーナーが受け取る金額が変動する契約です。管理会社が空室リスクを負わず、オーナーが負うことからパススルー型と呼ばれます。

家賃保証型の欠点であった満室でも収益は増えないという点を克服できる点がメリットです。ただし、サブリース最大のメリットである収益保証はなくなります。

サブリースのメリット

• 収益保証（家賃保証・空室保証ともいわれる）がある
• 空室リスクを避けられる
• 管理業務のほとんどから解放される

サブリースのデメリット

• 満室でも収益は増えない
• 収益保証は期限がある
• 家賃の減額交渉をされる場合がある
• 修繕費などは負担が必要
• 解約や売却がしにくい
• 管理会社が倒産する場合がある

委託管理とサブリースの違い

委託管理の中でも一時的な収益保証を設定してたり、サブリースでもパススルー型のようにリスクとって収益を大きくできるタイプがあるなど、どちらもいいとこどりをしようとして違いが分かりにくくなっていることがあります。

法律的な観点でいうと、以下のような違いがあります。

• 委託管理＝窓口
• サブリース＝代理人

窓口である委託管理の場合、何かトラブルがあった場合でも基本的にオーナーが判断することとなります。
代理人として業務ができるサブリースの場合、管理会社の判断で対応可能です。

例えば、ルールを守らない悪質な入居者を立ち退きさせるには、委託管理の場合はオーナーが直接行う必要があります。
しかし、代理人であるサブリースの場合、管理会社が独自で対応してくれます。

どちらも一長一短ありますので、メリットデメリットをよく比較して選びましょう。

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Work 賃貸管理の業務内容

実際に管理会社が何をしてくれるのか、業務内容について解説していきます。
自主管理や一部の委託・丸投げをするなど、自分に合ったサービスを選ぶ基準になるでしょう。

物件の管理

物件の管理とは、建物や設備の維持管理に加え、修繕計画といった物件それ自体の損耗を防ぐための業務です。
具体的には下記などがあげられます。

• 設備点検・交換工事
• 修繕工事の計画・手配
• リフォーム計画の提案・手配
• 清掃・ゴミの管理
• 各種備品・工事・積立金などの会計管理

入退去者の管理

入退去者の管理は、入居者募集から始まり、更新や解約・退去時の原状回復まですべての対応を含みます。
具体的には下記などがあげられます。

• 入居者募集
• 更新・解約手続き
• クレーム対応や故意・事故による破損個所の修理工事
• 原状回復
• 家賃回収
• その他住民トラブル

賃貸管理の業務内容についてさらに詳しく

所有物件の収益化を最大化するには、
「入退去のサイクルを長く・空室期間を短くすることで収益を確保する」
「物件の資産価値を下げないように維持管理する」
ということを徹底しなければなりません。

しかし現実問題として、入居者を選んでいられなかったり、物件の状況を逐一把握していることは困難です。

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当社は平均空室期間1.4ケ月、家賃アップ交渉成功率80%の実績を誇ります。
「入退室のサイクルが早い」「原状回復の費用などでて残りが少ない」「家賃を下げたくない」などでお悩みのオーナー様は、ぜひさんれいコンサルティングにご相談ください。

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Checkpoint 賃貸管理契約の
チェックポイント5つ

賃貸管理の委託契約は、管理委託契約書に記載されることとなります。管理委託契約書については国土交通省が見本を用意してくれています。

参照：賃貸住宅標準管理委託契約書│国土交通省

契約書をチェックするポイントを解説していきます。

業務内容

賃貸管理の業務内容は物件の清掃から入退去者の対応まで幅広くあります。それらの1つ1つが委託管理契約書に明記され、基本的に契約の範囲外のことは行ってもらえません。

例えば、家賃の回収は記載があっても、滞納者への督促は記載がないといったことはまれにあります。依頼したい内容がもれなく記載されているかチェックしましょう。

また、契約書の内容によって不利になる縛りがあったり、管理会社によってそもそも依頼できない業務内容もあります。例えば、以下の点をチェックしておきましょう。

宅建免許を持っているか

賃貸借代理業務（入居者募集）を行うには宅建免許が必要です。入居者募集まで依頼したい場合、管理会社が免許を持っていることを確認しましょう。

※物件の管理については無資格でも実施できます。

専任募集の記載

入居者募集まで行っている管理会社の場合、その会社にしか依頼できない縛りを設けている場合があります。物件の条件によっては複数の会社に依頼しないと空室が埋まらないリスクもあります。信頼関係がない場合は避けたほうが良いでしょう。

違約金の請求

専任募集の記載がある場合、同時に違約金・罰則の規定が盛り込まれている場合があります。

この規定があると、オーナーが空室を埋めるために他の仲介会社に入居者募集を依頼・契約が成立したら、専任募集の契約をしている管理会社に違約金を支払わねばなりません。

特に管理料無料や格安の会社の中でも悪徳な会社には、入居者募集に手を抜きコストを抑えながら高額な実費・違約金の請求で利益を確保しているところもあります。業務内容と共によくチェックしておきましょう。

成約に向けての積極的努力義務

専任募集の場合、「成約に向けての積極的努力義務」を必ず入れるようにしましょう。管理会社が入居者募集の手抜きを行う可能性があるためです。

成約に向けての積極的努力義務の内容については国土交通省が書面で例を作ってくれています。それを参考に、下記のような内容を入れ込みましょう。

• 管理会社は、契約の相手方を探索するとともに、契約の成立に向け積極的に努力します
• 建物オーナーに対して、1ヶ月に1回以上業務の処理状況を報告する

参照：専任媒介契約書 – 1 成約に向けての義務｜国土交通省

中途解約条項

中途解約条項とは、契約期間の途中でも一方的に解約できることを定める条項です。サブリース・委託管理共に契約する際は必ずチェックしましょう。

サブリースの場合

まずサブリースの場合、貸借契約を結んでいるので管理会社は借家法により守られています。このためオーナー側からの解約が難しいという実情があります。

それに加え、解約されるとローンが返すのが難しくなるオーナーの場合、中途解約をちらつかせて賃料の減額を迫ってくるといったテクニックがあります。

物件のオーナーとしてサブリースに投資する場合、一定期間は解約不可とする・数ヶ月分の賃料を払うことで解約できるようにするなどといった条項を盛り込めるよう交渉しましょう。

関連記事：
サブリースの解約方法はこちら
サブリースの賃料減額請求への
対処法はこちら

委託管理の場合

委託管理はサブリースと比べ解約しやすいのがメリットですが、中途解約条項の内容によっては想定以上のコストが発生する恐れがあります。

例えば「入居者募集でなかなか空室が埋まらない管理会社を解約したい」といった場合、”解約の通知は●か月前”という中途解約条項があると、空室が埋まらない期間がそれだけ伸びるリスクがあります。また、”数ヶ月分の賃料を払う”といった内容ならそれだけのキャッシュが必要です。

オーナー様にとって空室を埋めるために管理会社を切り替えることは有効な対策です。契約前に解約のしやすさや入居率などの実績を確認しておきましょう。

関連記事：
賃貸管理会社の変更方法
賃貸管理会社の変更とトラブル

委託料

管理費用のチェックポイントは、「適正相場かどうか」「共益費が含まれているか」です。

管理費用の相場については、家賃に対して3～5%といわれています。さんれいコンサルティングでは最低2000円から～3%です。

なお、この「家賃」の中に共益費が含まれていることがあります。つまり、「賃料 × ●%」と、「（賃料＋共益費） × ●%」の2パターンがあり得ます。事前に認識のすり合わせをしておきましょう。

また、特定業務のスポット対応などが別で設定されている場合があります。例えば原状回復やごみ収集などは管理手数料に含まないといった可能性があるのです。業務内容とともにチェックしておきましょう。

賃貸管理の手数料相場の解説はこちら

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賃貸管理の適正相場は、月々の家賃の3～5%程度とされ、家賃5万円の物件でも2,500円の管理手数料がかかります。サービスを続けていくうえで利益は不可欠ですが、こうした企業はどのようにして利益を確保しているのでしょうか。
その仕組みを入居率98%（2022年実績）を誇る不動産会社が解説します。

Scheme 格安管理会社が儲かる仕組み

格安管理会社は必要な業務を削ったり、複雑で高額な実費の設定により収益を上げている場合がほとんどです。詳しく見ていきましょう。

対応業務を絞りコスト削減

賃貸管理会社の業務内容は「物件のメンテナンス」や「入居者トラブルの対応」など多岐にわたります。格安の管理会社は、定期点検やメンテナンスの頻度を減らしたり、入居者対応を最小限に抑えることでコストを削減しているのです。

また、法務や契約管理の省略、原状回復の手抜きも見受けられます。これにより、設備の劣化や入居者とのトラブルが発生しやすくなるリスクがあります。

入居者の退去サイクルが早まるだけでなく、物件の資産価値もすり減らされてしまう可能性があります。

高額な実費の設定

格安管理会社の特徴の1つとして、業務ごとに細分化された料金設定があります。
例えば、共有部分の清掃や家賃回収など、各対応業務ごとに実費と称して個別の料金が設定され、これによって利益を上げる仕組みです。

通常の管理会社では、これらの業務は一括で提供されますが、料金が実費で請求される場合、家賃の8％を超える費用が発生することがあります。

このような料金形態では、オーナー様が最初に提示される管理費用と実際の費用との間にギャップが生じ、予想外の追加費用が発生する可能性があります。契約書をよく確認し、実費料金がどのように設定されているかを確認しておきましょう。

賃貸管理手数料の相場はこちら

入居者募集の成果報酬

成果報酬制を謳っている格安管理会社もあります。具体的には、入居者募集の成果報酬などです。

この場合、管理会社は入居者を積極的に回転させることで収益が上がることになります。そのため、空室を積極的に作ることが戦略の一部となるのです。

例えば更新時期になると、管理会社から入居者に対して「仲介手数料が安くなる」などと引っ越しをすすめるようなケースもあります。オーナー様にとっては退去が促進され、仲介手数料をとられ続ける状況となってしまいます。

成果報酬の管理会社の場合、その運営方針について注意が必要です。

Service さんれいコンサルティングの
賃貸管理サービス

創業以来、多くのオーナー様に管理を任せていただいてきました。さんれいコンサルティングの賃貸管理サービスについて解説していきます。

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安定経営を実現できる運営ノウハウ

さんれいコンサルティングの年間平均入居率は98%と、ほぼ満室状態をキープしております。

なお、新規のお客様の中に空室率改善のご依頼もあり、それらの対応があるため年間100%というわけにはいきませんでした。しかし、弊社にお任せいただければ平均空室期間1.4ヶ月を誇る入居者募集戦略がございますので、ご安心してお任せいただけます。

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適正な管理手数料と幅広い業務範囲

これらの実績を出しながらも、料金は適正相場内で収まるように設計しています。

管理代行業務は賃料の3％～と相場の中では最低水準ながら、賃貸管理で必要な業務範囲をほぼすべてカバーしています。
一例でいえば、鍵交換・家賃の集金や督促対応・原状回復・入居者募集などです。必要に応じてカスタマイズ可能ですので、ご相談いただければと思います。

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