サブリース契約を結んでいても、サブリース会社から賃料減額を求められるケースは少なくありません。本記事では、賃料減額請求の理由や適法性、拒否する方法、交渉のポイント、裁判になった場合の対処法などを詳しく解説します。
Reduction claim
サブリース会社からの
賃料減額請求は止められない?
サブリース契約では、物件の所有者(オーナー)が貸主、サブリース会社が借主という立場になります。そのため、サブリース会社は借地借家法の適用を受け、法律上強い立場で保護されており、正当な自由さえあれば賃料減額請求を行うことができます。
借地借家法による「借主」の保護
借地借家法第32条では、賃料が経済事情や周辺相場と比べて不相当になった場合、借主は賃料の減額を請求できると定められています。サブリース会社もこの「借主」に該当するため、契約期間中であっても法的に賃料減額請求を行うことが可能です。
契約で「減額しない」と定めても無効
オーナーが「賃料減額はしない」という特約を契約に含めたとしても、借地借家法は強行規定(当事者間での合意よりも法律の効力が優先されるルール)のため、この特約自体が無効と判断されるケースがあります。過去の裁判例でも、「賃料減額請求を一切認めない」とする特約は無効とされた事例があります。
サブリース契約を結ぶ際は、「賃料減額請求は避けられない」という前提を理解し、どのように対応するかを考えておくことが重要です。
Reason
サブリース会社から賃料減額請求が
来るのはどんなとき?
契約期間中にサブリース会社から賃料の減額請求が行われるのは、単なる一方的な要求ではなく、契約や法律上の根拠を持つ場合があります。
正当な理由が認められれば、オーナーは交渉に応じる必要があります。ここでは、賃料減額請求が起こる主な理由について解説します。
賃貸市場の変動
サブリース契約において、賃料減額請求が行われる最大の理由の一つが「市場環境の変化」です。具体的には、以下のような状況が減額請求の根拠となります。
空室率の上昇
地域の賃貸需要が低下し、空室率が高くなると、サブリース会社は満室を維持することが難しくなります。その結果、収益が悪化し、オーナーに対して賃料の減額を求めるケースがあります。
家賃相場の下落
近隣の競合物件の家賃が下がった場合、サブリース会社は市場に合わせるために賃料を引き下げざるを得ません。この状況が続くと、サブリース会社は契約しているオーナーへの支払い賃料も見直そうとする可能性があります。
サブリース会社の経営悪化
サブリース会社自体の経営が悪化すると、賃料の支払いが困難になり、減額請求につながることがあります。
財務状況の悪化
サブリース会社が赤字経営や資金繰りの悪化に直面すると、コスト削減の一環としてオーナーに対する支払い賃料を引き下げる動きが出てきます。特に、複数のオーナーと契約している場合、一斉に減額請求を行うケースもあります。
サブリース会社の経営戦略変更
事業の縮小や再編により、特定のエリアや物件の賃貸事業から撤退を進める際に、まずは賃料減額を求め、オーナー側が応じない場合には契約解除を申し出ることもあります。
オーナーとしては、サブリース会社の経営状況にも注意を払い、必要であれば財務状況を確認することが重要です。
契約に基づく賃料見直し条項の存在
サブリース契約には、契約期間中の賃料改定について定めた「賃料改定条項」が含まれている場合があります。この条項がある場合、サブリース会社は契約内容に従って賃料減額を請求できます。
契約書の内容を確認する
賃料改定条項には、「市場相場の変動に応じて賃料を見直す」などの文言が記載されていることがあります。
この条項がある場合、たとえ「空室家賃保証100%」などのサービスだったとしても、市場の状況を根拠に減額を求めることが可能になります。
改定の条件や手続き
契約によっては、賃料改定の際に事前通知の義務があったり、一定の協議期間が必要だったりする場合があります。オーナーは、サブリース会社の請求が契約の条件に沿ったものかを慎重に確認し、必要に応じて専門家のアドバイスを受けることが重要です。
賃料改定条項の有無や内容を把握しておくことで、サブリース会社からの減額請求に適切に対応することができます。
Rejection
賃料減額請求を拒否できる
ケースとは?
賃料減額請求は借地借家法によって強行規定とされており、サブリース会社からの請求に対して「話し合いをしない」といった対応は難しいのが実情です。
しかし、すべての減額請求に応じる必要があるわけではなく、契約内容や法的根拠によっては拒否する余地があります。ここでは、減額請求を拒否できる主なケースについて解説します。
契約上の賃料保証期間内である場合
サブリース契約には、一定期間賃料が固定される「賃料保証期間」が設定されていることがあります。この期間内であれば、サブリース会社が市場環境の変化などを理由に賃料減額を求めても、契約に基づいて拒否することが可能です。
契約書の確認が重要
賃料保証期間が「○年間は減額しない」と明記されていれば、その期間中は減額請求を受ける必要がありません。ただし、保証期間終了後は改定条項に基づき、賃料見直しが可能になることが一般的です。
保証期間の有無を事前に把握
サブリース契約を締結する際、保証期間の有無や期間の長さをしっかり確認しておくことが重要です。
また、期間が明記されていない場合は、サブリース会社との交渉で「○年間は減額しない」といった取り決めをしておくと、将来的なトラブルを回避できます。
一方的な減額請求に
法的根拠がない場合
サブリース会社の減額請求がすべて正当化されるわけではありません。特に、以下のようなケースでは、減額の法的根拠が不十分であり、拒否できる可能性があります。
「経営が厳しい」という理由だけでは認められない
サブリース会社が経営不振を理由に減額を求めても、それだけでは法的に正当な理由とはなりません。借地借家法では、「経済事情の変動」や「近隣家賃の相場下落」など、客観的な事情がある場合に限り、減額請求の正当性が認められます。
契約書に「賃料改定条項」がない場合
そもそも契約書に「賃料改定条項」がない場合、オーナーが賃料減額請求に応じる義務はありません。契約で「○年間固定」と定めている場合は、その期間中は減額交渉に応じる必要がないため、しっかり契約内容を確認しましょう。
交渉の余地があるかを判断
賃料減額請求を完全に拒否することが難しい場合でも、サブリース会社との交渉によって有利な条件を引き出せる可能性があります。
契約違反がないか精査する
サブリース会社が契約違反(例:家賃の未払い、管理業務の不履行)をしている場合、減額交渉に応じる前にその点を指摘し、交渉の主導権を握ることができます。特に、管理業務の不備がある場合は、「適切な管理が行われていない状況での減額交渉には応じられない」と主張することも可能です。
サブリース会社の経営リスクを考慮する
サブリース会社の経営状態が悪化し、将来的に倒産のリスクがある場合、オーナー側も状況を見極めたうえで交渉を進める必要があります。無理に減額を拒否してサブリース会社が撤退してしまうと、空室リスクを抱えることになるため、慎重な判断が求められます。
一部の減額を受け入れる代わりに
条件を提示
例えば、「賃料の減額には応じるが、その代わりに契約期間を短縮して自由に解約できるようにする」といった条件交渉も考えられます。交渉の際は、ただ拒否するのではなく、オーナーにとって有利な条件を引き出すことが重要です。
サブリース会社からの賃料減額請求に対して、無条件に応じる必要はありません。契約の保証期間や法的根拠をしっかり確認し、場合によっては交渉の余地を探ることで、オーナーにとって最適な対応をとることができます。
Judgment case
サブリース会社と賃料減額請求の
裁判事例
サブリース契約における賃料減額請求に関する裁判は数多くあります。それだけ多くのオーナー様が管理会社とのトラブルを抱えているということです。ここでは特にトラブルになりそうな事例を紹介します。
一方的な連絡でも形成的効力が認められた事例
本事例により、サブリース会社が賃料減額請求を行う際、オーナーが拒否した場合でも法的に減額が認められる可能性があることが示されました。
サブリース会社(借主)がオーナー(貸主)に対し、一方的に賃料の減額を通知したにもかかわらず、その請求が「形成的効力」を持つと判断され、裁判所によって賃料が減額される結果となりました。
裁判の概要
- 借主(サブリース会社)が貸主(オーナー)に対し、借家法7条に基づく賃料の減額請求を行った。
- 減額請求は書面による通知という形で行われ、貸主はこれを拒否。
貸主側は「減額請求には合意が必要であり、一方的な通知では賃料を変更できない」と主張。
- 裁判所は借主の請求に「形成的効力」があると認定し、貸主の同意なしに賃料減額を認めた。
裁判所の判断
旧借家法7条は、賃料が「経済事情の変動」や「近隣家賃の相場変動」によって不相当になった場合、借主からの請求によって賃料が適正な水準に変更されることを認めています。
この規定に基づき、裁判所は「賃料減額請求は貸主の合意がなくても有効であり、一定の条件を満たせば、裁判所が適正な賃料に変更できる」と判断しました。
(※)参照:最高裁昭和36年2月24日判決│裁判所
サブリース会社の収支悪化による
賃料減額請求を巡る裁判事例
サブリース会社からの支払い減額請求に対し、オーナーが拒否と遅延損害金を求めた裁判です。
オーナーがマンションを建築後、サブリース会社と建物の一部をサブリース契約。この時、3年ごとに賃料を10%づつ値上げしていく契約を結んでいます。急激なインフレ・その他経済事情の著しい変動等により、値上げ率及び敷金が不相当になったときは、双方合意の上で値上げ率を変更するようにしていました。
その後、不動産市場・経営状況が悪化してしまい、サブリース会社はオーナーに対して賃料の減額を要請しました。同時にオーナーへの支払額も減額した金額のみを支払うようになっています。
これに対しオーナーは、契約にのっとり損害遅延金を敷金から補充。敷金の充当及び未払い家賃の支払を求め裁判を起こします。
最高裁判所は賃料減額請求を、「急激なインフレ・その他経済事情の著しい変動があった」としてその合理性を認めています。このため高裁へと差戻し、減額の交渉をするように命令しています。
(※)参照:平成16年11月8日(最高裁判所判決)|裁判所
Point
サブリース会社と交渉する際の
ポイント
サブリース契約では、経済状況の変動や市場価格の下落を理由に、サブリース会社から賃料減額請求が行われることは避けられません。借地借家法の適用により、減額請求には形成的効力が認められる場合もあり、オーナーの合意なしに賃料が下がるケースもあります。
しかし、賃料減額を全面的に受け入れる必要はなく、交渉の余地を探ることが重要です。適切な対応を取ることで、オーナーにとって不利な条件を回避し、可能な限り有利な合意を得ることができます。ここでは、サブリース会社と交渉する際に押さえておくべきポイントを紹介します。
契約書を精査する
賃料減額請求を受けた際、まず契約書を確認しましう。
- 賃料改定条項 があるか
- 契約書に「市場変動に応じて賃料を改定できる」などの文言が含まれている場合、その内容を精査し、サブリース会社の減額請求が契約の範囲内かどうかを確認。
- 賃料保証期間の有無
- 一定期間、賃料を固定するとした特約があれば、その期間内の減額請求は拒否できる可能性がある。
- 減額の条件が具体的に定められているか
- 「著しい市場変動」などの抽象的な表現ではなく、具体的な条件が定められているか確認し、交渉時の材料とする。
契約書に明確な賃料減額条項がない場合、法的根拠を主張しながら交渉を進めることができます。
第三者の専門家に相談する
サブリース会社との交渉は、法律や契約の専門知識が求められるため、弁護士や不動産コンサルタントに相談するのが有効です。
専門家に相談するメリット
- サブリース会社の減額請求が 法的に正当なものか判断できる
- 過去の判例をもとに、減額を拒否できる可能性があるかアドバイスを受けられる
- 交渉の戦略を立てる ことで、不利な条件を回避できる
特に、弁護士に相談することで、交渉が決裂した際の法的リスクを把握し、適切な対応が可能になります。また、不動産コンサルタントに依頼すると、 近隣相場のデータをもとに適正賃料を算出し、交渉材料として活用 することができます。
減額に応じる場合の条件を決める
賃料減額を完全に拒否するのが難しい場合でも、オーナーにとって 不利にならない条件を提示する ことで、交渉の主導権を握ることができます。
交渉で提示できる条件の例としては以下のようなものがあげられます。
- 期間限定の減額を提案する
- 一定期間のみ賃料を下げ、その後は元の賃料に戻す特約を設ける。
- 別の条件と引き換えに減額を認める
- たとえば、「賃料を下げる代わりに、契約満了時の更新料を増額する」などの条件を交渉材料にする。
- 新たな契約を締結する
- 減額に応じる代わりに、サブリース契約の期間を短縮し、オーナーが将来的に契約を見直せるようにする。
こうした条件を交渉に盛り込むことで、一方的に不利な条件を押し付けられるのを防ぐことができます。
サブリースのトラブルは
さんれいコンサルティングに
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さんれいコンサルティングはサブリース物件の売却や管理会社の変更のサポートをさせていただきます。
さんれいコンサルティング
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通常、サブリース物件の売却は相場より安くなりがちです。しかし、賃料が減額されそうなとき、その後のローン返済等の負担を考えると、手放してしまったほうが賢明な場合もあります。
さんれいコンサルティングでは、こうしたお困りの物件について、周辺物件の状況なども加味して適切に処分するお手伝いをいたします。
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About Us
さんれいコンサルティングについて
「なぜ、山にのぼるのか。
そこに、山があるからだ」
30代半ばにして世界初・つまり人類初のエベレスト登頂に挑戦した登山家「ジョージ・マロリー」の遺した言葉です。
さんれい(山嶺)とは山のみねを指し、全ての登山家が目指す頂点のことです。さんれいコンサルティングは、登山家のような技術と忍耐力で、皆様の事業をサポートさせていただきます。
会社名 | さんれいコンサルティング合同会社 |
免許証番号 | 東京都知事(1)第103003号 |
所在地 | 東京都新宿区西新宿1-26-2新宿野村ビル32階 |
営業時間 | 10:00~18:00 |
電話番号 | 03-5322-2893 |
定休日 | 水曜日 |
相談無料・出張対応可能
ネットでお問い合わせ
お電話での問い合わせ10:00~18:00(水曜定休)
賃貸管理会社を変更したいと考えたら、手続きや必要書類、注意点を正しく理解することが重要です。
Flow
賃貸管理会社を変更する
手続きと流れ
管理会社変更の具体的な流れをステップごとに解説します。
現状の問題点と要望の整理
現在の管理会社に対する不満や課題を明確にしましょう。管理費の高さ・サービスの質・入居者対応の遅さなど、問題点を洗い出し、次の管理会社への要望・要件をリストアップしておきます。
新しい賃貸管理会社を探す
理想の条件に合った管理会社を探します。複数の会社に見積りを依頼し、料金やサービス内容を比較しましょう。また、過去の実績や口コミも確認し、信頼できる会社を選ぶことが重要です。
解約通知書の送付
現在の管理会社に対して、契約解除の意思を伝えるために解約通知書を送ります。解約通知の期限は契約書に記載されていますので、期限内に余裕を持って手続きを行えるようにしましょう。
解約通知書の書き方はこちら
新しい管理会社と契約締結
新しい管理会社を選定したら、契約を締結します。契約内容をしっかり確認し、不明な点があれば納得できるまで説明を求めましょう。契約開始日を明確にしておくことも重要です。
管理会社内の引継ぎ
旧管理会社と新管理会社の間で、物件情報や入居者に関するデータの引継ぎが行われます。トラブル防止のため、必要な情報が正確に伝達されているか確認することが大切です。
入居者に通知
最後に、管理会社の変更について入居者に通知します。新しい管理会社の連絡先や、家賃支払い方法の変更など、入居者にとって必要な情報を分かりやすく伝えましょう。この通知をスムーズに行うことで、入居者の混乱を防ぐことができます。
Documents
賃貸管理会社変更の必要書類
賃貸管理会社を変更する際には、物件や入居者の情報を引き継ぐために多くの書類が必要になります。それぞれの書類の内容や入手方法を事前に確認しておきましょう。
管理委託契約書
管理委託契約書は、現在の管理会社との契約内容を明確に記した重要な書類です。特に契約解除や引継ぎに関わるポイントを確認することが大切です。具体的な確認ポイントを解説します。
契約期間と更新条件
まずは契約期間を確認しましょう。
- 自動更新の有無:契約期間が終了すると自動的に更新される場合があります。解約をスムーズに進めるため、更新時期を把握しておきましょう。
- 更新条件:更新料や更新時の変更可能項目が記載されていることが多いです。これも併せて確認してください。
解約通知の期限
解約する際に、事前に通知すべき期限が記載されています。一般的には契約終了の1~3か月前までに通知することが必要です。この期限を守らないと、解約が遅れたり追加費用が発生したりする可能性があるため、注意しましょう。
解約条件とペナルティ
契約を途中で解約する場合、違約金や追加費用が発生する場合があります。以下の点をチェックしてください。
- 短期解約違約金:契約後すぐの解約に違約金が発生するケースがあります。
- 通知遅延のペナルティ:解約通知が期限を過ぎた場合に、翌月分の管理費が請求される可能性。
- 損害補填費用:管理会社が新たに発生した費用(広告費や手数料など)を請求する場合もあります。
管理業務の範囲
管理会社が具体的にどのような業務を行っているかを把握しておくことは、新しい管理会社を選ぶ際の参考になります。契約書には以下のような業務が記載されています
- 家賃の集金や督促
- 建物の定期清掃や設備管理
- 修繕対応の範囲と負担割合
現行のサービス内容をしっかり理解し、新しい管理会社に必要な条件を伝えられるようにしましょう。
費用の内訳と精算方法
管理費やその他の手数料についても確認しましょう。特に、以下のポイントが重要です。
- 管理費の精算タイミング:解約時の月割りや日割り計算が明記されているか。
- 追加費用の有無:通常の管理費以外に、解約時に発生する追加費用がないかを確認してください。
トラブル対応の条項
入居者とのトラブルや設備修繕の費用負担など、問題が発生した際の対応方針が記載されています。特に、責任分担が明確になっているかどうかを確認することが大切です。
賃貸借契約書
物件ごとの賃貸契約内容をまとめた書類で、入居者との契約条件が記載されています。オーナー様が保管している場合もありますが、もし手元になければ管理会社に写しを確認しましょう。
レントロール/家賃収支報告書
賃貸物件の収益状況を一覧にした書類です。物件ごとの賃料や空室情報が記載されています。通常、管理会社が作成・管理しているため、変更時に提供を依頼します。
入居者の申込書
入居時に入居者が記入した申込書で、入居者の基本情報や緊急連絡先が記載されています。管理会社が保管しており、コピーの提供を受ける形となります。
住民住民票や本人確認書類(写し)
住民本人元確認に必要な書類です。変更の際は管理会社から住民票や免許証などの写しを引き継ぎます。
入居者が加入する保険内容
入居者が契約している火災保険や損害保険の内容を記載した書類です。保険契約が有効であることを確認し、新管理会社にも伝えます。
入居者が加入する家賃保証会社の契約書
家賃保証会社との契約内容を記した書類です。家賃滞納対応時などに関わるため、内容を詳細に確認してから行きましょう。
保証人承諾書
入居者が契約時に提出した保証人の承諾書です。保証人の連絡先や関係性が記載されているため、変更後も正確な情報が必要です。
保証人の印鑑証明書
保証人の法的な同意を証明する書類です。入居時に取得されていることが多いため、管理会社から引き継ぎます。
建物管理業務報告書
管理会社がこれまで行ってきた建物管理の記録です。清掃やメンテナンスの内容が記載されています。現在の管理会社が保管しているため、直接依頼して入手できます。
リフォーム履歴報告書
物件のリフォームや修繕の履歴を記録した書類です。変更後の管理にも影響するため、正確な情報を引き継ぐことが重要です。
法定の定期検査報告書
建物の安全性を確認するための定期検査の記録です。管理会社が提案している場合が多く、変更確認しておきましょう。
滞納履歴管理表
過去の家賃滞納状況を記録した書類です。未回収分の家賃や今後の対応を把握するために必要です。
Trouble
賃貸管理の変更でよくあるトラブル
賃貸管理会社の変更を進める際、手続きが複雑であることからトラブルが発生する場合があります。ここでは、よくある問題とその具体例を解説します。
賃貸管理会社の変更に伴うトラブルについて詳しく見る
解約通知後から業務がずさんになる
解約通知を出した途端、現行の管理会社が業務を適切に行わなくなるケースがあります。具体的な例としては以下のようなものがあります。
- 修繕依頼を無視されたり、対応が遅くなったりする。
- 入居者からの問い合わせに対する対応が不十分になる。
- 定期報告書の作成や送付が行われなくなる。
- 清掃や点検業務が手抜きされる。
これらの行為は、オーナーだけでなく入居者にも影響を及ぼし、退去希望者が増える原因にもなり得ます。
入居者から不満の声があがる
管理会社変更のプロセスで、入居者に十分な情報共有が行われないと、次のような問題が生じます。
- 「新しい管理会社の連絡先がわからない」といった混乱。
- 引継ぎ不備で修繕やクレーム対応が遅れる。
- 突然の通知により、「管理が行き届いていないのではないか」という不信感を抱く。
- 家賃の支払先変更がスムーズに行われず、入金トラブルが発生する。
入居者の不満が大きくなると、管理会社変更後の収益にも影響を及ぼす可能性があります。
サブリースのため解約できない
サブリース契約(家賃保証契約)がある物件の場合、オーナーの意思だけで解約が進められないことがあります。以下はよくある事例です。
- 「契約期間中は途中解約不可」と契約書に明記されている。
- サブリース解除には多額の違約金が発生する。
- サブリース会社が解約を拒否し、交渉が長期化する。
サブリースの解約方法について詳しく見る
特に契約内容を十分に確認せずに解約を進めると、法的なトラブルに発展する場合もあります。
違約金がかかった
契約内容によっては、管理会社変更に際して違約金や追加費用が発生することがあります。主な例は以下の通りです。
- 通知期限を過ぎて解約した場合、翌月分の管理料が発生。
- 契約期間内の解約により、短期解約違約金が請求される。
- 「管理業務準備費用」などの名目で、予想外の費用を請求される。
これらの費用が発生すると、変更後の利益を圧迫する可能性があるため注意が必要です。
Poiunts
賃貸管理会社をトラブルなく
変更する
ポイント
賃貸管理会社を変更する際には、事前準備や細やかな対応が重要です。以下のポイントを押さえておくことで、スムーズな変更を実現できます。
各種保証の継続有無をチェック
管理会社を変更すると、これまで利用していた保証が継続されない場合があります。以下の保証について必ず確認しましょう。
- 入居者の滞納保証会社の保証:入居者が利用している家賃保証会社との契約が、新しい管理会社に引き継がれるか確認が必要です。
- サブリース保証:サブリース契約がある場合、管理会社変更によって契約が解除される可能性があります。新しい管理会社との契約で、同等の保証内容が提供されるか確認しましょう。
- 工事の保証:これまでの管理会社が行った修繕工事の保証期間や内容を確認し、新しい管理会社にも共有しておくことが重要です。
家賃振込先口座の変更
管理会社変更後、家賃の振込先口座が変更になることを入居者に周知しましょう。
振込先変更の連絡が不十分だと、旧管理会社に誤って振り込まれる可能性があります。振込先変更の案内文を作成し、期日や振込方法を明記してください。
必要書類を可能な限り揃え
新管理会社へ要望を細かく伝える
新しい管理会社がスムーズに業務を開始できるよう、必要書類をあらかじめ準備しておきます。
管理委託契約書、レントロール、入居者の情報などを揃えましょう。物件の詳細や希望する管理内容を伝えることで、管理品質の向上が期待できます。
管理会社変更のメリットを
入居者へ伝える
管理会社が変更になると、入居者は不安を感じることがあります。変更のメリットを具体的に伝え、安心感を与えましょう。
修繕対応の迅速化やサービス向上など、入居者にとってのメリットを強調します。説明会や書面、メールなどでしっかり情報を共有してください。
契約期間と違約金の有無をチェック
現在の管理会社との契約内容を確認し、以下の点を明確にしておきましょう。
契約期間が残っている場合、途中解約に違約金が発生する可能性があります。違約金の条件や金額を把握し、計画的に解約通知を出すことが重要です。
融資元の銀行にも変更を伝えておく
物件に関して融資を受けている場合、管理会社変更の情報を融資元の銀行にも伝える必要があります。
管理会社が変更されると、融資条件に影響を及ぼす場合があります。銀行に連絡を入れ、必要な手続きがないか確認しましょう。
Independent
自主管理に変更したい場合
賃貸管理会社を介さず、自主管理に切り替える場合は、いくつかの手続きを行う必要があります。
- 開業届の提出
- 賃貸収入が一定以上になる場合、税務署へ開業届を提出する必要があります。
- 融資を受けている銀行への説明
- 管理方法の変更が融資契約に影響を与える可能性があるため、銀行へ事前に相談しましょう。
- 入居者への通知
- 管理会社変更時と同様に、家賃の振込先や緊急連絡先の変更を入居者へ案内する必要があります。
- 契約書や重要書類の管理
- 賃貸借契約書やレントロール、入居者の保険や保証会社の契約書など、管理業務に必要な書類を一括管理できる状態に整えます。
- 保険契約の見直し
- 建物や設備に関する保険契約が管理会社経由で結ばれている場合、自主管理移行後に更新・再契約が必要です。
- 緊急対応の体制整備
- 修繕業者や鍵業者、清掃業者など、必要時にすぐ連絡できる協力業者をリストアップしておくことが重要です。
Case
賃貸管理会社変更を
検討すべきケース
賃貸管理会社を変更する際は、単に「管理費用が安くなる」という理由だけで判断するのはおすすめできません。以下では、具体的に変更を検討すべきケースを紹介します。
空室が3ヶ月以上埋まらない
空室が長期間続く場合、現行の管理会社の客付け力やマーケティングが不足している可能性があります。例えば、適切な家賃設定ができていない、物件の魅力を引き出す提案が不十分であるなど、改善の余地がある場合は管理会社の変更を検討すべきです。
管理費用が合計で5%を超える
通常、賃貸管理費用は家賃の3~5%程度が相場とされています。これを大幅に超える場合、コストパフォーマンスに疑問が生じることがあります。ただし、単に費用を下げることだけを目的にすると、サービスの質が低下する可能性もあるため注意が必要です。
管理会社の質が悪く本業に影響がある
「管理会社の対応が遅い」「連絡が取れない」「トラブル解決が不十分」など、質の低いサービスが継続すると、オーナー自身の時間やストレスが増加し、本業に影響を与えることもあります。こうした状況が続く場合は、別の管理会社への変更を視野に入れるべきです。
管理会社にご不満がある方は
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ご相談ください
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家賃を下げれば入居率を高めやすくなるのは事実です。しかし、弊社では安易な家賃の値下げは行いません。
周辺物件との比較や物件のセールスポイントを吟味し、家賃の値上げ交渉を行います。交渉成功率は80%の実績(2022年度)を誇り、このため客付け会社への手数料も惜しみなく行えるのです。
物件価値を高める厳格管理
物件の魅力を高め、近隣物件との差別化を図ることは、特に競争の激しいエリアでは重要なポイントです。さんれいコンサルティングでは、厳格な物件管理によって建物の損耗を押さえ、物件の価値を向上します。
さんれいコンサルティングの
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さんれいコンサルティングについて
「なぜ、山にのぼるのか。
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30代半ばにして世界初・つまり人類初のエベレスト登頂に挑戦した登山家「ジョージ・マロリー」の遺した言葉です。
さんれい(山嶺)とは山のみねを指し、全ての登山家が目指す頂点のことです。さんれいコンサルティングは、登山家のような技術と忍耐力で、皆様の事業をサポートさせていただきます。
会社名 | さんれいコンサルティング合同会社 |
免許証番号 | 東京都知事(1)第103003号 |
所在地 | 東京都新宿区西新宿1-26-2新宿野村ビル32階 |
営業時間 | 10:00~18:00 |
電話番号 | 03-5322-2893 |
定休日 | 水曜日 |
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賃貸管理会社の変更は適切に行えないと様々なトラブルに発展します。こちらの記事では、管理会社変更に伴う様々なトラブル事例は予防方法について解説していきます。
Company
管理会社とのトラブル
賃貸管理会社を変更する際、いくつかのトラブルに直面することがあります。ここでは、具体的なトラブル内容を詳しく解説します。
解約できない
「契約期間内は解約不可」という条件が理由で、希望するタイミングで管理会社を変更できないことがあります。特にサブリース契約では、「最低契約期間」が設定されている場合が多く、解約希望を伝えても受け付けてもらえないケースが発生しています。このため、変更を進められず、空室対策や管理費削減が停滞することも。
違約金を請求された
管理会社の変更を申し出たところ、「契約期間途中の解約」として違約金を請求されることがあります。特に、契約書の中で高額な違約金が設定されていた場合、オーナーにとって大きな負担となります。金額が不明確なまま請求されるケースや、予想外に高額な請求が来ることもあります。
引継ぎ内容の相違
管理会社同士の情報共有が不十分な場合、トラブルが起こります。例えば、入居者の連絡先が古いまま引き継がれたり、未処理の修繕依頼が新しい管理会社に伝わっていないことがあります。結果として、入居者へのサービスが滞り、クレームが発生する原因となります。
保険会社の変更トラブル
管理会社変更に伴い、既存の火災保険や家賃保証契約が利用できなくなるケースがあります。たとえば、オーナーが新たに保険契約を結ぶ必要が生じた際に、手続きが複雑になったり、以前の契約より条件が悪化する場合があります。また、入居者に負担が生じ、不満が募ることもあります。
家賃保証に関するトラブル
管理会社変更に伴い家賃保証も終了する場合があります。この場合、家賃の支払いが滞納されていたり、これまで実は滞納されていたという事実が浮き彫りになる場合があります。
原状回復や敷金等の金銭トラブル
前の管理会社が敷金や修繕費用の記録を適切に管理していない場合、トラブルが発生する可能性があります。例えば、解約後に敷金が返還されない、修繕費用の負担が不明瞭になるといった問題が挙げられます。入居者からもクレームが寄せられることがあり、対応が複雑になるケースがあります。
Resident
入居者も関わるトラブル
賃貸管理会社の変更は、オーナーだけでなく入居者にも影響を及ぼす可能性があります。ここでは、入居者が関わる具体的なトラブルについて解説します。
管理の質が低下した
管理会社変更に伴い、現行の管理会社が解約通知後に業務を手抜きするケースがあります。例えば、清掃や修繕対応が遅れる、問い合わせへの応答が悪くなるなどです。この結果、入居者の生活に支障が出ることがあります。
業務範囲の相違によるトラブル
新しい管理会社が、以前の管理会社で対応していた業務を「業務範囲外」として対応しない場合があります。たとえば、24時間対応の緊急サービスがなくなるなど、入居者が不便を感じるケースがあります。
賃料振込に関するトラブル
管理会社変更時に、家賃の振込先口座が変更されます。この情報が入居者に適切に伝わらない場合、旧口座に家賃を振り込んでしまうミスが発生します。これが未払い扱いとなり、トラブルに発展することがあります。
個人情報の漏洩・紛失トラブル
管理会社変更に伴い、入居者の個人情報が新しい管理会社に引き継がれる過程で、情報漏洩や紛失のリスクが発生します。たとえば、契約書や住民票の写しが適切に保管されていない場合、入居者が被害を受ける可能性があります。
鍵管理のトラブル
新しい管理会社への引継ぎが不十分だと、鍵の本数や管理状況が不明瞭になる場合があります。最悪の場合、紛失や不正利用が発生し、入居者のセキュリティが脅かされることがあります。
入居者加入の保険トラブル
入居者が加入している火災保険や家財保険が、新しい管理会社の指定する保険に切り替えを求められることがあります。これにより、入居者に追加の費用や手間がかかり、不満が生じるケースがあります。
家賃の値上げに関するトラブル
新しい管理会社が就任した後、家賃を値上げするケースがあります。管理業務のコストが増加した場合などに行われますが、事前に十分な説明がなければ入居者の反発を招き、トラブルの原因となります。
管理会社のトラブルで
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一例でいえば、鍵交換・家賃の集金や督促対応・原状回復・入居者募集などです。必要に応じてカスタマイズ可能ですので、ご相談いただければと思います。
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Prevention
管理会社変更のトラブルを
予防する方法
管理会社変更の伴うトラブルを予防し、スムーズに手続きを進める方法を解説します。
管理会社変更の手続きについてはこちらのページで詳しく解説しています。
賃貸管理会社の変更方法はこちら
今の管理会社との契約書を確認
変更に先立ち、現在の管理会社との契約書をしっかり確認することが重要です。
サブリース契約の場合
サブリース契約では、解約が制限されている場合があります。「オーナーチェンジ」が必要になるケースもあるため、契約書内の解約条件や手続き方法を詳しく確認しましょう。
サブリースの解約方法はこちら
解約通知日と違約金の取り決め
解約通知は、契約書に明記されている期限を守る必要があります。また、契約途中で解約する場合に発生する違約金の有無や金額についても確認しましょう。
要望の明確化
現在の管理会社に対する不満点や課題を整理し、それを基に新しい管理会社に求める条件をリストアップしましょう。
不満点の例:対応が遅い、空室が埋まらない、修繕費用が高額すぎるなど。
要件リスト例:入居者への迅速な対応、空室対策の強化、明確な収支報告など。
具体的な要望を伝えることでトラブルを防げます。
各種保証の継続有無をチェック
管理会社変更により、以下の保証が引き継げるか確認しましょう。
家賃保証
滞納保証会社が新しい管理会社の契約に対応しているか確認。
サブリース保証
サブリース契約の引継ぎ条件を確認。
工事や修繕の保証
保証期間内の工事や修繕内容が、新しい管理会社でも適用されるか確認してください。
入居者への周知を徹底する
管理会社変更は、入居者に大きな影響を及ぼします。以下の点について十分に周知することが重要です。
振込先の変更
振込先口座が変わる場合、混乱を避けるため事前に詳細を伝えましょう。間違った口座に振り込むトラブルを防げます。
管理会社変更のメリットを伝える
新しい管理会社に変更することで、入居者にとってどのような利点があるのかを説明することで、信頼を得られます。
例:「対応スピードが向上する」「緊急対応サービスが拡充される」など。
契約内容の確認や要望の整理、入居者への配慮を徹底することで、管理会社変更に伴うトラブルを未然に防ぐことができます。
Troubleshooting
トラブルが起こってしまった時の
対処法
どれだけ予防策を講じても、管理会社変更時には思わぬトラブルが発生する可能性があります。一部の悪質な管理会社が意図的に引継ぎを遅らせるケースも報告されています。ここからは、実際にトラブルが起きてしまった場合の具体的な対処法を解説します。
解約手続きを拒否された場合の対処法
一部の管理会社は解約通知を受けても手続きを進めないことがあります。
- 契約書を確認
- 解約通知の期限や条件を再確認し、違反がないか確認します。
- 内容証明郵便で再通知
- 解約意思を証明するために、内容証明郵便を使って再度通知を送ります。法的効力を持たせるための有効な手段です。
- 専門家への相談
- 弁護士や行政書士などの専門家に相談し、交渉や法的手続きの準備を進めましょう。
引継ぎを遅らせられた場合の対処法
旧管理会社が新管理会社への引継ぎを意図的に遅らせるケースもあります。
- 引継ぎ内容を文書で明確化
- 資料や情報の引継ぎ内容を明確に文書化し、双方の合意を得た上でスケジュールを設定します。
- 期限の設定と催促
- 期限を設定した書面を送付し、引継ぎが遅延すると損害賠償を請求する可能性があることを通知します。
- 第三者を交えた対応
- 信用できる第三者(弁護士や不動産関連団体)を交えて、スムーズな引継ぎを促します。
入居者トラブルが発生した場合の
対処法
管理会社変更が入居者に混乱を招く場合があります。
- 入居者への直接対応
- 入居者からの連絡には速やかに対応し、不安を取り除きましょう。
- 入居者向けの緊急説明会
- トラブルが複数発生した場合、説明会を開催し直接説明することで信頼回復を図ります。
- 新管理会社へのフィードバック
- 新しい管理会社に問題点を共有し、迅速に改善策を講じるよう依頼します。
敷金や滞納家賃のトラブルへの対処法
敷金や滞納家賃の処理が曖昧な場合、金銭トラブルに発展することがあります。
- 記録を確認する
- 敷金の明細や家賃の支払い履歴を確認し、正確な情報を把握します。
- 法的措置の検討
- 正当な権利が認められる場合、法的措置を検討します。弁護士に依頼し、少額訴訟などの手続きを進めると良いでしょう。
保険契約や保証トラブルの対処法
新管理会社への変更により、保険や保証が適用されない場合があります。
- 保険会社に直接連絡
- 保険の継続可否を確認し、必要に応じて新規加入を検討します。
- 保証会社への対応
- 家賃保証会社に連絡し、保証が切れる場合は入居者と共に新たな保証契約を締結しましょう。
トラブルが発生した際は、迅速かつ冷静に対応することが重要です。契約書や関連資料を活用し、必要に応じて専門家を頼ることで、問題を円滑に解決できる可能性が高まります。
「管理会社の変更でトラブルになり、結局解約できなかった」という方は、ぜひ一度さんれいコンサルティングにご相談ください。
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さんれいコンサルティングについて
「なぜ、山にのぼるのか。
そこに、山があるからだ」
30代半ばにして世界初・つまり人類初のエベレスト登頂に挑戦した登山家「ジョージ・マロリー」の遺した言葉です。
さんれい(山嶺)とは山のみねを指し、全ての登山家が目指す頂点のことです。さんれいコンサルティングは、登山家のような技術と忍耐力で、皆様の事業をサポートさせていただきます。
会社名 | さんれいコンサルティング合同会社 |
免許証番号 | 東京都知事(1)第103003号 |
所在地 | 東京都新宿区西新宿1-26-2新宿野村ビル32階 |
営業時間 | 10:00~18:00 |
電話番号 | 03-5322-2893 |
定休日 | 水曜日 |
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賃貸の「解約通知書」は、契約終了を正式に通知するための重要な書類です。入居者が退去する場合や、オーナーが賃貸管理会社を変更する場合に必要となります。本記事では、それぞれの場面に応じた解約通知書の書き方や注意点を解説します。適切な準備をしてスムーズな手続きを進めましょう。
For Owners
【オーナー様向け】
管理会社の変更における解約通知書
「解約通知書」は法的な観点で言えば提出の義務はありません。しかし、円滑に契約終了しトラブルを防止したい場合は必要となる可能性があります。本記事では、解約通知書の書き方や提出時の注意点について詳しく解説します。
賃貸管理会社を変更する流れ
賃貸管理会社を変更する際は、以下のような流れで手続きを進めます。
現在の管理会社との契約内容を確認
管理会社との契約を解約する際には、以下の点を重点的に確認しましょう
- 解約通知の期限
- 契約書には、解約通知を行う期限(例:1か月前、3か月前など)が明記されています。期限を過ぎると契約が自動更新される場合もあるため、早めの確認が重要です。
- 違約金や解約手数料
- 契約途中で解約する場合に違約金が発生することがあります。具体的な金額や条件を事前に把握しておきましょう。
- 契約更新の有無
- 自動更新の条件や期間について確認し、次回更新タイミングに合わせた解約が可能かを検討します。
- 入居者対応の引き継ぎ条件
- 入居者への通知や管理情報の引き継ぎについての責任範囲が契約に含まれている場合があります。
- 管理業務内容の詳細
- 現在の管理業務の範囲を改めて確認し、新しい管理会社との比較材料にすることも重要です。
新しい管理会社を選定
信頼できる管理会社を選び、サービス内容や条件を比較します。
解約通知書を提出
今の管理会社に解約通知書を提出し、契約終了日を調整します。
引き継ぎ手続き
物件や入居者情報を新しい管理会社に引き継ぎます。
詳しい手順や注意点については、以下の記事で詳しく解説しています。
賃貸管理会社の変更方法はこちら
解約通知書の書き方
解約通知書を正確かつ簡潔に作成することで、不要なトラブルを防ぐことができます。ここでは、解約通知書の構成や記載例を詳しく解説します。
解約通知書に記載すべき基本情報
解約通知書を作成する際は、以下の項目を必ず記載しましょう。
- 宛先:解約通知書を送付する管理会社の正式名称
- 送付者情報:オーナーの氏名、住所、連絡先
- 物件情報:物件名、住所、契約番号(契約書に記載)
- 解約内容:契約終了の意思、終了希望日
- 通知日:通知書の作成日
これらを明確に記載することで、誤解や手続きの遅れを防ぎます。
【オーナー様向け】
解約通知書のサンプルフォーマット
以下は、実際に使用できる解約通知書のサンプルです。ワードなどでコピペしてご利用いただけます。
解約通知書提出時の注意点
- 内容証明郵便の利用
- 解約通知の提出日を証明するため、内容証明郵便で送ることを推奨します。
- 提出期限の確認
- 契約書に記載された通知期限を守らないと、契約延長や違約金が発生する場合があります。
- 書類の控えを保管
- 提出した解約通知書のコピーや送付履歴を保管しておきましょう。トラブル防止につながります。
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賃貸管理の変更を考えているオーナー様の中で、もし上記のようなお悩みがある方は、ぜひ一度さんれいコンサルティングにご相談ください。
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空室を作らない戦略的ノウハウ
空室対策で最も重要なのは、今ある空室をいち早く埋めること・対処可能な問題での退去を防ぐことです。
さんれいコンサルティングは独自のネットワークを構築し、平均空室期間を1.4ケ月(2022年度実績)を実現しました。これにより今ある空室をいち早く埋め、年間平均入居率98%(2022年度実績)を達成しています。
物件価値を落とさない厳格管理
設備への不満や水回りへの不満は退去理由でもよく聞かれるものです。さんれいコンサルティングでは、厳格な物件管理によって建物の損耗を押さえ、物件の価値を向上します。
物件の状況により適時リフォーム・リノベーションもご提案させていただきますが、多くの場合はその必要もなく空室を埋められます。強力な客付け力と戦略的な対応ノウハウで、オーナー様を煩わせない手離れの良い物件を実現します。
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【入居者様向け】
退去したいときの解約通知書
(退去届)
賃貸物件を去る際、「解約通知書(退去届)」の提出は法律で義務づけられているわけではありません。 ただし、書面で通知を行うことには多くのメリットがあります。
解約通知書方法は郵送、メール、FAX提出など柔軟に対応可能です。 本記事では、解約通知書を作成する際のポイントや注意点を理解わかりやすく解説します。
解約通知書(退去届)は
どこでもらえる?
解約通知書(退去届)は、賃貸契約時に交わした契約書に付属していることが多いです。まずは契約書一式を確認し、解約通知書が含まれているかを確認しましょう。
もし見つからない場合や、契約書に付属していない場合は、今の管理会社に連絡を取りましょう。解約の意思を伝えるとともに、解約通知書の送付を依頼してください。管理会社によっては、専用のフォーマットを郵送やメールで送ってくれる場合があります。
解約通知書(退去届)の書き方
解約通知書(退去届)は管理会社から指定のフォーマットをもらえればそちらに沿って記入するのみで問題ありません。
提供されない場合でも、自分で簡単に作成することができます。ここでは、記入すべき内容や作成のポイントを詳しく解説します。
記入する基本情報
解約通知書には、以下の基本情報を必ず含めるようにしましょう
- 宛先:管理会社や物件オーナーの正式な名称を記載します。
- 通知者情報:入居者の氏名、住所、連絡先を明記します。
- 物件情報:賃貸物件の住所や物件名を記載します。契約番号が分かる場合は記載するとよりスムーズです。
- 解約意思:契約を解約したい旨と、希望する退去日を具体的に記載します。
- 通知日:書類を作成した日付を記入します。
【入居者様向け】
解約通知書のサンプルフォーマット
以下は、自分で作成する際のシンプルな例です。ワードなどにコピーしてご利用ください。
注意点と提出方法
- 内容証明郵便を活用
- 解約通知書はトラブル防止のため、内容証明郵便で送付することをおすすめします。これにより、通知日を証明することが可能です。
- 管理会社とのやり取りを記録
- 書類送付前後の管理会社とのやり取りは、メールやメモで記録に残しておきましょう。
- フォーマットがわからない場合でも焦らない
- 指定フォーマットがなくても、上記の内容を含めて作成すれば十分対応可能です。
退去の流れ
まず、退去希望日の1か月前までに管理会社またはオーナーに解約通知をしましょう。本来は口頭でもOKですが、書面を出しておくことでトラブルを回避できます。
その後、退去日を調整し、鍵の返却や立ち会いの日程を確定します。引っ越し後は、室内を整理・清掃し、契約終了時に敷金の精算が行われます。
退去時の注意点
賃貸物件を退去する際には、スムーズに手続きを進めるためにいくつか注意すべきポイントがあります。契約内容を確認し、トラブルを未然に防ぐことが大切です。ここでは、退去時に押さえておくべき事項を詳しく解説します。
解約通知書(退去届)には提出期日がある
解約通知書は、契約書に記載された期日内に提出する必要があります。一般的には退去希望日の1~2か月前までの提出が求められます。期日を過ぎると余分な家賃が発生することもあるため、早めの準備を心がけましょう。
二重家賃を発生させないようにする
新居の入居日と退去日を調整し、二重家賃が発生しないようにスケジュールを組みましょう。退去日と新居の契約開始日がなるべく重ならないように計画することが重要です。
解約月の家賃計算
賃貸契約によっては、解約月の家賃が日割り計算になる場合と月割り計算になる場合があります。契約書を確認し、不明点は管理会社に問い合わせて正確な精算方法を確認してください。
返却する鍵の種類と本数
退去時には、物件の鍵をすべて返却する必要があります。部屋の鍵以外にも、ポストやゴミ置き場、共有スペースの鍵なども含まれる場合があるため、最初に受け取った本数を確認しておきましょう。
違約金や原状回復について確認
解約時に違約金が発生する場合や、原状回復費用の負担が求められることがあります。特に短期解約の場合は違約金が発生することがあるため、契約内容を事前に確認しておきましょう。
駐車場の解約手続き
物件と一緒に駐車場を契約している場合は、駐車場の解約手続きも忘れずに行いましょう。別契約の場合、解約通知の期日が異なることがあるため、管理会社や駐車場オーナーに確認が必要です。
退去手続きのキャンセルについて
解約通知を提出した後に「やっぱり住み続けたい」と思った場合は、早急に管理会社やオーナーに連絡を入れましょう。解約通知後の時間が経つほど、新しい入居者募集や契約解除手続きが進んでしまい、キャンセルが難しくなります。特に、次の入居者が決まってしまった場合や退去日の近くでは、取り消しができない場合もあります。状況によっては、改めて新規契約が必要になることもあるため、早めの相談が重要です。
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「なぜ、山にのぼるのか。
そこに、山があるからだ」
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賃貸管理会社を変更したいと考えたら、手続きや必要書類、注意点を正しく理解することが重要です。
- なかなか空室が埋まらない…管理会社が悪いの?
- 管理費が高い。よく見なおしたら5%超えてる!
- とにかく対応が遅い。返事も来ない…
こうしたオーナー様の不満の
解消のお手伝いをします!
Flow
賃貸管理会社を変更する
手続きと流れ
管理会社変更の具体的な流れをステップごとに解説します。
現状の問題点と要望の整理
現在の管理会社に対する不満や課題を明確にしましょう。管理費の高さ・サービスの質・入居者対応の遅さなど、問題点を洗い出し、次の管理会社への要望・要件をリストアップしておきます。
新しい賃貸管理会社を探す
理想の条件に合った管理会社を探します。複数の会社に見積りを依頼し、料金やサービス内容を比較しましょう。また、過去の実績や口コミも確認し、信頼できる会社を選ぶことが重要です。
解約通知書の送付
現在の管理会社に対して、契約解除の意思を伝えるために解約通知書を送ります。解約通知の期限は契約書に記載されていますので、期限内に余裕を持って手続きを行えるようにしましょう。
解約通知書の書き方はこちら
新しい管理会社と契約締結
新しい管理会社を選定したら、契約を締結します。契約内容をしっかり確認し、不明な点があれば納得できるまで説明を求めましょう。契約開始日を明確にしておくことも重要です。
管理会社内の引継ぎ
旧管理会社と新管理会社の間で、物件情報や入居者に関するデータの引継ぎが行われます。トラブル防止のため、必要な情報が正確に伝達されているか確認することが大切です。
入居者に通知
最後に、管理会社の変更について入居者に通知します。新しい管理会社の連絡先や、家賃支払い方法の変更など、入居者にとって必要な情報を分かりやすく伝えましょう。この通知をスムーズに行うことで、入居者の混乱を防ぐことができます。
Documents
賃貸管理会社変更の必要書類
賃貸管理会社を変更する際には、物件や入居者の情報を引き継ぐために多くの書類が必要になります。それぞれの書類の内容や入手方法を事前に確認しておきましょう。
管理委託契約書
管理委託契約書は、現在の管理会社との契約内容を明確に記した重要な書類です。特に契約解除や引継ぎに関わるポイントを確認することが大切です。具体的な確認ポイントを解説します。
契約期間と更新条件
まずは契約期間を確認しましょう。
- 自動更新の有無:契約期間が終了すると自動的に更新される場合があります。解約をスムーズに進めるため、更新時期を把握しておきましょう。
- 更新条件:更新料や更新時の変更可能項目が記載されていることが多いです。これも併せて確認してください。
解約通知の期限
解約する際に、事前に通知すべき期限が記載されています。一般的には契約終了の1~3か月前までに通知することが必要です。この期限を守らないと、解約が遅れたり追加費用が発生したりする可能性があるため、注意しましょう。
解約条件とペナルティ
契約を途中で解約する場合、違約金や追加費用が発生する場合があります。以下の点をチェックしてください。
- 短期解約違約金:契約後すぐの解約に違約金が発生するケースがあります。
- 通知遅延のペナルティ:解約通知が期限を過ぎた場合に、翌月分の管理費が請求される可能性。
- 損害補填費用:管理会社が新たに発生した費用(広告費や手数料など)を請求する場合もあります。
管理業務の範囲
管理会社が具体的にどのような業務を行っているかを把握しておくことは、新しい管理会社を選ぶ際の参考になります。契約書には以下のような業務が記載されています
- 家賃の集金や督促
- 建物の定期清掃や設備管理
- 修繕対応の範囲と負担割合
現行のサービス内容をしっかり理解し、新しい管理会社に必要な条件を伝えられるようにしましょう。
費用の内訳と精算方法
管理費やその他の手数料についても確認しましょう。特に、以下のポイントが重要です。
- 管理費の精算タイミング:解約時の月割りや日割り計算が明記されているか。
- 追加費用の有無:通常の管理費以外に、解約時に発生する追加費用がないかを確認してください。
トラブル対応の条項
入居者とのトラブルや設備修繕の費用負担など、問題が発生した際の対応方針が記載されています。特に、責任分担が明確になっているかどうかを確認することが大切です。
賃貸借契約書
物件ごとの賃貸契約内容をまとめた書類で、入居者との契約条件が記載されています。オーナー様が保管している場合もありますが、もし手元になければ管理会社に写しを確認しましょう。
レントロール/家賃収支報告書
賃貸物件の収益状況を一覧にした書類です。物件ごとの賃料や空室情報が記載されています。通常、管理会社が作成・管理しているため、変更時に提供を依頼します。
入居者の申込書
入居時に入居者が記入した申込書で、入居者の基本情報や緊急連絡先が記載されています。管理会社が保管しており、コピーの提供を受ける形となります。
住民住民票や本人確認書類(写し)
住民本人元確認に必要な書類です。変更の際は管理会社から住民票や免許証などの写しを引き継ぎます。
入居者が加入する保険内容
入居者が契約している火災保険や損害保険の内容を記載した書類です。保険契約が有効であることを確認し、新管理会社にも伝えます。
入居者が加入する家賃保証会社の契約書
家賃保証会社との契約内容を記した書類です。家賃滞納対応時などに関わるため、内容を詳細に確認してから行きましょう。
保証人承諾書
入居者が契約時に提出した保証人の承諾書です。保証人の連絡先や関係性が記載されているため、変更後も正確な情報が必要です。
保証人の印鑑証明書
保証人の法的な同意を証明する書類です。入居時に取得されていることが多いため、管理会社から引き継ぎます。
建物管理業務報告書
管理会社がこれまで行ってきた建物管理の記録です。清掃やメンテナンスの内容が記載されています。現在の管理会社が保管しているため、直接依頼して入手できます。
リフォーム履歴報告書
物件のリフォームや修繕の履歴を記録した書類です。変更後の管理にも影響するため、正確な情報を引き継ぐことが重要です。
法定の定期検査報告書
建物の安全性を確認するための定期検査の記録です。管理会社が提案している場合が多く、変更確認しておきましょう。
滞納履歴管理表
過去の家賃滞納状況を記録した書類です。未回収分の家賃や今後の対応を把握するために必要です。
Trouble
賃貸管理の変更でよくあるトラブル
賃貸管理会社の変更を進める際、手続きが複雑であることからトラブルが発生する場合があります。ここでは、よくある問題とその具体例を解説します。
解約通知後から業務がずさんになる
解約通知を出した途端、現行の管理会社が業務を適切に行わなくなるケースがあります。具体的な例としては以下のようなものがあります。
- 修繕依頼を無視されたり、対応が遅くなったりする。
- 入居者からの問い合わせに対する対応が不十分になる。
- 定期報告書の作成や送付が行われなくなる。
- 清掃や点検業務が手抜きされる。
これらの行為は、オーナーだけでなく入居者にも影響を及ぼし、退去希望者が増える原因にもなり得ます。
入居者から不満の声があがる
管理会社変更のプロセスで、入居者に十分な情報共有が行われないと、次のような問題が生じます。
- 「新しい管理会社の連絡先がわからない」といった混乱。
- 引継ぎ不備で修繕やクレーム対応が遅れる。
- 突然の通知により、「管理が行き届いていないのではないか」という不信感を抱く。
- 家賃の支払先変更がスムーズに行われず、入金トラブルが発生する。
入居者の不満が大きくなると、管理会社変更後の収益にも影響を及ぼす可能性があります。
サブリースのため解約できない
サブリース契約(家賃保証契約)がある物件の場合、オーナーの意思だけで解約が進められないことがあります。以下はよくある事例です。
- 「契約期間中は途中解約不可」と契約書に明記されている。
- サブリース解除には多額の違約金が発生する。
- サブリース会社が解約を拒否し、交渉が長期化する。
特に契約内容を十分に確認せずに解約を進めると、法的なトラブルに発展する場合もあります。
違約金がかかった
契約内容によっては、管理会社変更に際して違約金や追加費用が発生することがあります。主な例は以下の通りです。
- 通知期限を過ぎて解約した場合、翌月分の管理料が発生。
- 契約期間内の解約により、短期解約違約金が請求される。
- 「管理業務準備費用」などの名目で、予想外の費用を請求される。
これらの費用が発生すると、変更後の利益を圧迫する可能性があるため注意が必要です。
賃貸管理会社の変更に伴うトラブルについてさらに詳しく見る
Poiunts
賃貸管理会社をトラブルなく
変更するポイント
賃貸管理会社を変更する際には、事前準備や細やかな対応が重要です。以下のポイントを押さえておくことで、スムーズな変更を実現できます。
各種保証の継続有無をチェック
管理会社を変更すると、これまで利用していた保証が継続されない場合があります。以下の保証について必ず確認しましょう。
- 入居者の滞納保証会社の保証:入居者が利用している家賃保証会社との契約が、新しい管理会社に引き継がれるか確認が必要です。
- サブリース保証:サブリース契約がある場合、管理会社変更によって契約が解除される可能性があります。新しい管理会社との契約で、同等の保証内容が提供されるか確認しましょう。
- 工事の保証:これまでの管理会社が行った修繕工事の保証期間や内容を確認し、新しい管理会社にも共有しておくことが重要です。
家賃振込先口座の変更
管理会社変更後、家賃の振込先口座が変更になることを入居者に周知しましょう。
振込先変更の連絡が不十分だと、旧管理会社に誤って振り込まれる可能性があります。振込先変更の案内文を作成し、期日や振込方法を明記してください。
必要書類を可能な限り揃え
新管理会社へ要望を細かく伝える
新しい管理会社がスムーズに業務を開始できるよう、必要書類をあらかじめ準備しておきます。
管理委託契約書、レントロール、入居者の情報などを揃えましょう。物件の詳細や希望する管理内容を伝えることで、管理品質の向上が期待できます。
管理会社変更のメリットを
入居者へ伝える
管理会社が変更になると、入居者は不安を感じることがあります。変更のメリットを具体的に伝え、安心感を与えましょう。
修繕対応の迅速化やサービス向上など、入居者にとってのメリットを強調します。説明会や書面、メールなどでしっかり情報を共有してください。
契約期間と違約金の有無をチェック
現在の管理会社との契約内容を確認し、以下の点を明確にしておきましょう。
契約期間が残っている場合、途中解約に違約金が発生する可能性があります。違約金の条件や金額を把握し、計画的に解約通知を出すことが重要です。
融資元の銀行にも変更を伝えておく
物件に関して融資を受けている場合、管理会社変更の情報を融資元の銀行にも伝える必要があります。
管理会社が変更されると、融資条件に影響を及ぼす場合があります。銀行に連絡を入れ、必要な手続きがないか確認しましょう。
Independent
自主管理に変更したい場合
賃貸管理会社を介さず、自主管理に切り替える場合は、いくつかの手続きを行う必要があります。
- 開業届の提出
- 賃貸収入が一定以上になる場合、税務署へ開業届を提出する必要があります。
- 融資を受けている銀行への説明
- 管理方法の変更が融資契約に影響を与える可能性があるため、銀行へ事前に相談しましょう。
- 入居者への通知
- 管理会社変更時と同様に、家賃の振込先や緊急連絡先の変更を入居者へ案内する必要があります。
- 契約書や重要書類の管理
- 賃貸借契約書やレントロール、入居者の保険や保証会社の契約書など、管理業務に必要な書類を一括管理できる状態に整えます。
- 保険契約の見直し
- 建物や設備に関する保険契約が管理会社経由で結ばれている場合、自主管理移行後に更新・再契約が必要です。
- 緊急対応の体制整備
- 修繕業者や鍵業者、清掃業者など、必要時にすぐ連絡できる協力業者をリストアップしておくことが重要です。
Case
賃貸管理会社変更を
検討すべきケース
賃貸管理会社を変更する際は、単に「管理費用が安くなる」という理由だけで判断するのはおすすめできません。以下では、具体的に変更を検討すべきケースを紹介します。
空室が3ヶ月以上埋まらない
空室が長期間続く場合、現行の管理会社の客付け力やマーケティングが不足している可能性があります。例えば、適切な家賃設定ができていない、物件の魅力を引き出す提案が不十分であるなど、改善の余地がある場合は管理会社の変更を検討すべきです。
管理費用が合計で5%を超える
通常、賃貸管理費用は家賃の3~5%程度が相場とされています。これを大幅に超える場合、コストパフォーマンスに疑問が生じることがあります。ただし、単に費用を下げることだけを目的にすると、サービスの質が低下する可能性もあるため注意が必要です。
管理会社の質が悪く本業に影響がある
「管理会社の対応が遅い」「連絡が取れない」「トラブル解決が不十分」など、質の低いサービスが継続すると、オーナー自身の時間やストレスが増加し、本業に影響を与えることもあります。こうした状況が続く場合は、別の管理会社への変更を視野に入れるべきです。
管理会社にご不満がある方は
さんれいコンサルティングに
ご相談ください
「退去から埋まるまでが長い」「家賃を下げたくない」とお悩みならさんれいコンサルティングにお任せください。
さんれいコンサルティング
3つの実績
-
1.4ヶ月
空室期間
(年間平均)
- 98%
入居率
(年間平均)
- 80%
家賃アップ
成功率
※2022年年度の実績
相談無料・出張対応可能
ネットでお問い合わせ
お電話での問い合わせ10:00~18:00(水曜定休)
独自の広告ネットワーク
さんれいコンサルティングは独自のネットワークを構築し、平均空室期間を1.4ケ月(2022年度実績)を実現しました。
客付け会社と強烈にタッグを組み、通常の成果報酬の3倍まで弊社の持ち出しで対応します(オーナー様の負担はありません)。こうすることで、入居者が集まりにくい物件や家賃が安く後回しにされやすい物件でも、素早く入居者を決めることができるのです。
丁寧な家賃UP交渉
家賃を下げれば入居率を高めやすくなるのは事実です。しかし、弊社では安易な家賃の値下げは行いません。
周辺物件との比較や物件のセールスポイントを吟味し、家賃の値上げ交渉を行います。交渉成功率は80%の実績(2022年度)を誇り、このため客付け会社への手数料も惜しみなく行えるのです。
物件価値を高める厳格管理
物件の魅力を高め、近隣物件との差別化を図ることは、特に競争の激しいエリアでは重要なポイントです。さんれいコンサルティングでは、厳格な物件管理によって建物の損耗を押さえ、物件の価値を向上します。
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About Us
さんれいコンサルティングについて
「なぜ、山にのぼるのか。
そこに、山があるからだ」
30代半ばにして世界初・つまり人類初のエベレスト登頂に挑戦した登山家「ジョージ・マロリー」の遺した言葉です。
さんれい(山嶺)とは山のみねを指し、全ての登山家が目指す頂点のことです。さんれいコンサルティングは、登山家のような技術と忍耐力で、皆様の事業をサポートさせていただきます。
会社名 | さんれいコンサルティング合同会社 |
免許証番号 | 東京都知事(1)第103003号 |
所在地 | 東京都新宿区西新宿1-26-2新宿野村ビル32階 |
営業時間 | 10:00~18:00 |
電話番号 | 03-5322-2893 |
定休日 | 水曜日 |
相談無料・出張対応可能
ネットでお問い合わせ
お電話での問い合わせ10:00~18:00(水曜定休)
賃貸管理の手数料相場は家賃収入の3~5%程度とされています。家賃の回収や物件の清掃など、自分でやると手間がかかるものを委託することによる対価です。
しかし、「管理費無料」や「手数料1,000円」といった格安の管理会社もある中で、果たしてそこにお金をかける価値があるのでしょうか?
- 今払ってる管理や仲介の手数料は高い?
- いったい何にお金を払ってるのか?
- 相場はわかるけど何の根拠があって?
こうしたオーナー様の疑問に
お答えします!
Reason
賃貸管理手数料の種類と相場と根拠
賃貸管理の手数料は、主に委託管理手数料と仲介手数料の2つあります。また、管理手数料に含まれない実費が発生するケースもあります。
ここでは、日本賃貸住宅管理協会の調査をもとに、おおよその管理手数料の相場と、その根拠となる業務内容について紹介していきます。
委託管理手数料の根拠とは
管理委託費は、賃貸管理会社に物件の運営や管理を依頼する際に、毎月定期的に発生する費用です。サポート範囲が広く、日々の管理やトラブル対応が充実している会社ほど、手数料は多く徴収しなければなりません。逆に安く設定しているところは、実費やオプションとして別途請求される場合もあります。
委託管理手数料の相場
日本賃貸住宅管理協会の調査によれば、2023年時点では、9割以上の管理会社が管理手数料として3~5%を設定しています。
管理委託契約の手数料相場 |
管理手数料 | 設定している会社の割合 |
無料 | 0.8% |
1~2% | 1.5% |
3% | 17.6% |
4% | 8.8% |
5% | 66.6% |
6~9% | 3.9% |
10%以上 | 0.8% |
※出典:日管協短観(2023年4月~2024年3月)|日本賃貸住宅管理協会
委託管理手数料の根拠
上記の管理手数料は、オーナー様の物件を適切に管理・運営するために必要なコストとして用いられます。具体的な業務内容について一部紹介していきます。
物件の管理 |
- 設備点検・交換・修繕工事(法定点検・任意点検)
- 長期修繕計画の立案・手配
- リフォーム計画の提案・手配
- 清掃・ゴミの管理
- 原状回復
- 各種備品・工事・積立金などの会計管理
|
入退去者の管理 |
- 入居者募集(賃貸仲介・客付け)
- 家賃回収・滞納者への督促
- 契約・更新手続き
- 退去対応・敷金精算
- 入居者・近隣住民からのクレームやトラブル
|
オーナーへの 対応 |
|
賃貸管理会社の業務内容について詳しく解説
上記のような管理業務を適切に遂行するには、管理会社が専門的な知識とノウハウを活用し、多くの時間とリソースを費やす必要があります。そのため、手数料は以下のようなコストに基づいて設定されています。
- 人的コスト
- 経験豊富なスタッフが対応することで、賃貸経営の効率化とトラブルの早期解決が可能になります。これには人件費が含まれます。
- 広告費用
- 物件の広告を出稿する際の費用や、ポータルサイトへの掲載料が発生します。
- 業務コスト
- 日常の管理業務やトラブル対応にかかる通信費や交通費、契約手続きのための事務費用なども含まれます。
- 専門性の価値
- 家賃の設定やトラブル解決、法律や税務の知識を持つプロが対応することで、オーナー様は安心して賃貸経営を行えます。
手数料は単なる経費ではなく、賃貸経営を効率化し、リスクを最小化するための投資です。適切な手数料を支払い、信頼できる管理会社を選ぶことで、賃貸経営を安心して任せることができます。
仲介手数料の相場と根拠
仲介手数料は、管理会社が入居者を募集し、新たな契約を結んだ際に発生する成功報酬型の費用です。
法律で上限が定められており、「家賃1か月分+消費税」が最大金額です。ですので、根拠は法律ということになります。
管理委託費が格安または無料の会社では、この仲介手数料で収益を得ている場合があります。その場合、新規入居者募集の際に、物件オーナーが負担する手数料が大きくなる可能性が考えられます。
仲介手数料が発生するタイミングでコストがかかるため、頻繁に入居者の入れ替えがある場合は注意が必要です。
サブリースの手数料の相場と根拠
サブリースは、オーナーと管理会社が賃貸契約を結び、管理会社から定額の賃料を受け取れるものです。
サブリース契約における手数料は、オーナーが管理会社から受け取る金額と、物件に設定されている家賃の差額です。具体的には、家賃収入の100%から借り上げ料率を差し引いた分が管理会社の収益となります。この借り上げ料率は会社ごとに異なり、2023年の調査では以下の結果が出ています。
サブリース契約の借り上げ料相場 |
借り上げ料率 | 設定している会社の割合 |
79%以下 | 12.5% |
80~84% | 22.4% |
85~89% | 33.2% |
90~94% | 27.8% |
95%以上 | 4.2% |
※出典:日管協短観(2023年4月~2024年3月)|日本賃貸住宅管理協会
この調査によれば、8割以上の会社が借り上げ料率を80%~94%に設定しています。つまり、賃料の6%~20%が管理会社の手数料となるのです。
たとえば、月額家賃10万円の物件の場合、借り上げ料率が90%であれば、オーナー様に支払われる家賃は9万円で、管理会社の手数料は1万円となります。この手数料率は、管理会社が空室リスクや運営コストを負担する代償として発生するものです。
手数料に含まれない実費の相場と根拠
賃貸管理会社に支払う管理委託費や仲介手数料には、賃貸経営に必要な基本的な業務が含まれています。しかし、それ以外の業務については実費負担が必要となる場合があります。ここでは、主にどのような業務が手数料に含まれないのかを解説します。
原状回復費用
入居者が退去した際、物件を再び募集可能な状態に整えるための原状回復は、オーナー様の負担となります。原状回復で具体的にかかる費用と相場は下記のとおりです。
ハウスクリーニング |
ワンルームもしくは1Kの部屋で2万円から3万円 |
畳1枚交換 |
4,000円前後から3万円 |
壁紙交換 |
1㎡あたり850円から1,500円 |
カーペット交換 |
1㎡あたり4,500円から8,500円 |
ハウスクリーニング(ワンルーム〜4LDK) |
3〜7万円 |
壁紙の張り替え |
1,000〜1,500円/㎡ |
フローリング床の傷やへこみ補修 |
1〜6万円 |
フローリング床の張り替え |
2〜10万円/㎡ |
設備の修繕・交換
物件に設置されているエアコンや給湯器などの設備が故障した場合、その修繕や交換にかかる費用もオーナー負担です。設備やメーカーによって費用はばらつきがありますが、エアコンなどは安くても5万円~は必要になるでしょう。
また、15年程度を目安に大規模修繕や外壁塗装といった工事が必要になります。場合によっては数百万円かかることもあります。これらは管理手数料とは別に、修繕積立金として支払っていたりすることもあります。
リフォーム・リノベーション
物件の価値を高めるためのリフォームやリノベーションの費用も、管理手数料には含まれていません。これらは物件の競争力を高めるための投資であり、オーナー様が計画的に実施する必要があります。こちらも内容や時期、物件の築年数や造りによってピンキリです。いくつかの業者に相見積もりをするとよいでしょう。
Caution
格安管理会社の注意点
ここまで見てきたとおり、管理手数料にはそれなりのワケがあります。しかし、「管理費無料」や「手数料1,000円」といった格安の管理会社があることも事実です。
ここでは、格安会社を利用する際の注意点について解説していきます。オーナー様の状況や賃貸経営の方針によっては、そうした業者に依頼したほうがうまくいく場合もあるので、参考にしながら選んでください。
管理手数料1,000円は安全?
高額な実費の設定
格安管理会社では、表面上の管理手数料が安くても、本来であれば管理手数料内で行われるべき業務がすべて有料の実費で設定されていることがあります。たとえば、入居者対応、簡易な修繕や点検業務など、通常の管理会社では基本サービスとして提供されるものが、格安管理会社では追加費用として請求されるケースがあります。
さらに、これらの実費は相場より高額に設定されていることもあり、結果として想定以上のコストが発生する可能性があります。たとえば、「初期費用が安い」と思って選んだ格安管理会社に、トラブル対応や広告作成を依頼していくうちに、最終的に通常の管理会社よりも高額な負担となる恐れがあります。
入居者満足度の低下による空室率悪化
格安管理会社では、低コスト運営のために入居者対応の質が低下することがあります。入居者からのクレームや設備トラブルへの対応が遅れたり、不十分な清掃やメンテナンスが行われたりすることが原因で、入居者の満足度が低下する恐れがあります。
入居者満足度が下がれば、当然長く住み続けてくれる可能性も下がります。結果として更新率の低下や空室率の悪化につながります。一度空室になると、再募集までに時間がかかり、結果としてオーナーの収益を大きく損なう可能性があります。
オーナーと利益相反
格安会社はビジネスの構造上、オーナーとの利益相反に陥る可能性があります。
例えば、管理手数料を抑えている一方で仲介手数料を主要な収益源としている場合、空室を意図的に作ることが戦略となってしまう可能性があるのです。賃貸物件が空室になるたびに仲介手数料が発生するため、管理会社にとっては頻繁に入居者が入れ替わることが利益につながるためです。
その結果、入居者の長期居住を促進せず、むしろ退去を歓迎するような対応をとるケースもあります。これはオーナーにとって収益の安定化を妨げる要因となり、賃貸経営のリスクを増大させます。
また、早期の空室解消を優先するあまり、賃料を大幅に引き下げて入居者を決定することもあります。この場合、オーナーは十分な収益を得られないばかりか、物件の価値自体が低下するリスクも伴います。
Select
賃貸管理会社の選び方
適切な管理会社を選ぶことは、賃貸経営の成功に直結します。自身の物件や経営スタイルに合った管理会社を見つけましょう。ここからは良い管理会社を選ぶポイントについて解説していきます。
対応業務の範囲
管理会社が提供する対応業務の範囲として、管理手数料に何が含まれているかを事前に確認しましょう。家賃の集金やクレーム対応、広告作成などの基本業務が含まれているかはもちろん、修繕手配や原状回復費用の負担割合が明確かも重要です。
対応業務が多い管理会社ほど、オーナー様の負担が軽減されるため、安心して賃貸経営を任せることができます。
管理業務の質
入居者からのクレーム対応や、トラブル時のスピード感など、管理業務の質をチェックしましょう。ただし、対応スピードやトラブル対応力のような内部的な要素は、実際に依頼してみないと分からないことも多いです。外から確認できるポイントに注目しましょう。
例えば、時間があればすでに管理している物件を見て、共用部分の清掃やメンテナンスの状況を確認することもできます。さらに、地域の口コミや紹介から評判を調べたり、問い合わせ時のスタッフ対応の丁寧さを見るのも判断材料となります。
入居率などの実績
良い管理会社を選ぶポイントの一つに、実績データの確認があります。2023年の日管協短観によれば、全国の賃貸物件の平均入居率は95.8%です。できれば96%以上の入居率を維持している管理会社を選びましょう。
入居率の高さは、入居者募集やトラブル対応がスムーズであることの証明となり、オーナー様の収益安定につながります。また、更新率や空室期間についてもデータを確認することで、その管理会社の実力をより具体的に把握できます。
実績を開示できない会社は、対応力に不安がある場合もあるため注意が必要です。
総額いくらになるか
「安い手数料」に惹かれて契約を結んだ結果、追加費用が重なり最終的にコストが高くなることは避けたいものです。管理手数料や仲介手数料、修繕費用などのトータルコストを事前に確認し、総額いくらかかるのかを把握しておきましょう。
特に格安管理会社の場合、追加料金が頻繁に発生するケースがあります。一方で、やや手数料が高くても、トータルコストが抑えられる会社を選ぶほうが、結果的に賃貸経営の安定につながる場合もあります。
Service
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3つの実績
-
1.4ヶ月
空室期間
(年間平均)
- 98%
入居率
(年間平均)
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※2022年年度の実績
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さんれいコンサルティングは賃貸経営で必要な業務内容はほぼすべてをカバー!賃貸管理手数料は業界最安値水準の3%で設定しています。オプションで料金を請求することはございません。
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30代半ばにして世界初・つまり人類初のエベレスト登頂に挑戦した登山家「ジョージ・マロリー」の遺した言葉です。
さんれい(山嶺)とは山のみねを指し、全ての登山家が目指す頂点のことです。さんれいコンサルティングは、登山家のような技術と忍耐力で、皆様の事業をサポートさせていただきます。
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不動産会社には対応する業務内容によっていくつかの種類があります。中でも賃貸管理会社は不動産のオーナーから委託を受けて、物件の貸出のサポートをする会社です。
初めて家を貸し出す方にとって「どこに頼めばいいのか」「何をしてくれるのか」わかりにくい状態になっていると思います。
このページでは、賃貸管理会社とは何か、業務内容や信頼できる会社の選び方について解説していきます。
Diffelent
不動産管理会社の違い
不動産管理会社には、賃貸管理会社以外にもいくつかの種類があります。物件オーナーとして関わる可能性があるのは、主に賃貸仲介と建物管理の2つです。賃貸管理とそれぞれの違いを詳しく見ていきましょう。
賃貸管理と賃貸仲介の違い
簡単に言うと、賃貸管理は管理がメイン、賃貸仲介は入居者を見つけることがメインです。
賃貸管理会社は、オーナーに代わって物件の運営や管理を行う専門会社です。具体的には、家賃の集金や入居者とのトラブル対応、契約の更新手続きなど、物件を賃貸する上での日常的な業務を代行します。
賃貸仲介は、物件を貸し出す際に、入居者を見つけて契約を仲介するのが主な役割です。賃貸仲介会社は、入居者が物件を見つける際の窓口となり、オーナーが空室を埋める手助けをしてくれますが、その後の管理業務までは行いません。
賃貸管理と建物管理の違い
賃貸管理会社は、主に入居者に関連する業務を代行します。家賃の集金、入居者の募集、契約更新、クレーム対応など、賃貸物件の運営を円滑に行うために必要なサービスを提供します。
一方、建物管理は、建物自体の物理的な維持・管理を担当します。具体的には、建物の清掃や修繕、設備の点検や維持管理、防犯対策など、物件の安全性や快適さを保つための業務が中心です。建物管理会社は、物件そのものが長く使えるよう、建物のメンテナンスに重点を置いています。
つまり、賃貸管理は入居者に関する管理、建物管理は物件自体の管理がメインです。
関連記事:賃貸管理とマンション管理の違い
Kind
賃貸管理の種類
賃貸物件の管理方法には自身で管理を行う自主管理や、専門の管理会社に任せる委託管理、サブリースといった特別な契約形態もあります。ここでは、それぞれの管理方法について紹介します。
関連記事:賃貸管理の種類
自主管理
自主管理とは、オーナー自身が物件の管理業務を全て行う方法です。入居者の募集から家賃の集金、トラブル対応、修繕手配など、賃貸経営におけるすべての作業をオーナーが直接担当します。
メリットとしては、管理費用がかからないため、収益が最大化できることが挙げられます。また、すべての決定をオーナーがコントロールできるため、自由度が高いという点も利点です。
デメリットとして、オーナーの手間が大きくなる点や、専門知識が必要となることが挙げられます。トラブル対応や修繕など、日常的な管理に多くの時間と労力がかかるため、忙しいオーナーには負担が大きくなる場合があります。
委託管理
委託管理は、賃貸管理会社に物件の管理業務を代行してもらう方法です。家賃の集金、入居者の募集、トラブル対応、契約手続きなど、日常の管理業務をすべてプロに任せることができます。
メリットは、オーナーの手間が大幅に削減される点です。管理会社は不動産管理の専門家であり、経験豊富なスタッフが適切な対応を行うため、安心して管理を任せることができます。また、入居者とのトラブルや賃料の遅延など、煩雑な業務にも迅速に対応してくれます。
デメリットは、管理費用が発生することです。管理会社に支払う手数料や月額の管理費がかかるため、収益が減少する可能性があります。しかし、手間やストレスを考えると、費用対効果は高いと言えます。
サブリース
サブリースとは、物件を賃貸管理会社や不動産会社に貸し出し、その会社が入居者へ又貸しする形態です。オーナーはサブリース会社から毎月固定の賃料を受け取るため、空室リスクや賃料の未払いリスクを心配する必要がありません。
メリットとしては、安定した収入が得られる点や、空室期間や入居者トラブルなどのリスクが軽減される点が挙げられます。また、物件管理も全てサブリース会社が行うため、オーナーの手間が大幅に軽減されます。
一方で、デメリットとして、サブリース契約では一般的に市場相場より低い賃料が設定されるため、満室時に得られる収益よりも少なくなる可能性があります。また、契約内容によっては、長期的なリスクが伴うこともあるため、慎重に契約条件を確認する必要があります。
さんれいコンサルティングでは、委託管理・サブリースの両方に対応しています。保有物件の経営でお困りの方は入居率98%・家賃アップ交渉成功率80%の実績(2022年度)があるさんれいコンサルティングにぜひ一度ご相談ください。
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賃貸管理会社の業務内容
賃貸管理会社は、オーナーに代わって賃貸物件の運営や管理を行う重要な役割を担っています。物件を効率的に管理し、収益を安定させるために、さまざまなサポート業務を提供しています。詳しくは関連ページをご参照下さい。
関連記事:賃貸管理の業務内容
ここでは、具体的にどのような業務が賃貸管理会社によってサポートされるのか、簡単に解説していきます。
入居者管理
入居者募集から入居後のサポートまで、すべてのステップで対応してくれます。
- 入居者募集
入居者の募集広告を出し、適切な入居者を迅速に見つけるためのサポートを行います。入居者審査も実施し、トラブルが起こりにくい優良な入居者を選定します。
関連記事:入居者募集の方法やポイント
- 契約手続き
入居者との賃貸借契約の作成や、契約時の手続き全般を代行します。賃料や契約条件に関する交渉も含まれ、安心して契約が進められます。
- 家賃の集金・督促
毎月の家賃を集金し、オーナーに送金します。賃料の滞納があった場合は、迅速に督促を行い、遅れが発生しないように対応します。
- トラブル対応
入居者との間で発生するトラブルやクレームの対応も行います。騒音や設備故障など、入居者が抱える問題を解決し、安心して住んでもらえる環境を維持します。
関連記事:賃貸経営でよくあるクレームと対応方法
物件の管理
物件の管理は、建物や設備の維持・メンテナンスを行い、物件の価値を保つために重要な業務です。
- 定期点検とメンテナンス
物件の設備や建物の定期点検を実施し、修繕が必要な箇所を早期に発見・対応します。特にエアコンや給湯器など、生活に密接した設備の不具合を迅速に修理・交換し、入居者が快適に過ごせるようにします。
- 清掃と管理
共用部分の清掃やゴミ置き場の管理を行い、物件全体を清潔に保ちます。定期的な清掃や巡回を通じて、物件の美観を維持し、入居者満足度を高めます。
- 緊急対応
設備の故障や事故など、緊急時には24時間対応するサービスも提供しています。急なトラブルが発生しても、迅速に現場対応することで、入居者やオーナーに安心を提供します。
オーナーへの対応
賃貸管理会社は、オーナーに対するサポートも充実しています。物件の運営状況や収益管理、税務対策に至るまで、オーナーが安心して賃貸経営を行えるようにバックアップします。
- 運営状況の報告
物件の入居率や収益、修繕履歴など、物件の運営状況を定期的にオーナーに報告します。これにより、オーナーは物件がどのように運営されているかを把握でき、安心して管理を任せることができます。
- 収益管理
賃料収入や修繕費、管理費用など、物件の収益管理をサポートします。賃貸経営の収支が明確になるため、長期的な資産運用の計画が立てやすくなります。
- 賃料改定の提案
市場の動向や物件の状態に基づいて、適切なタイミングで賃料の改定を提案します。これにより、収益の最大化を目指しつつ、適正な賃料で物件を運営することが可能です。
Contract
賃貸管理の委託契約の種類
物件の管理を委託する際に結ばれる代表的な媒介契約と代理契約について解説します。
媒介契約
媒介契約は、仲介会社が入居者を探す契約です。物件を借りたい入居者と、物件を貸したいオーナーをつなぐ役割を果たし、契約が成立すれば手数料を受け取ります。この契約では、仲介会社は主に入居者募集や契約手続きのサポートを行い、物件管理や運営の細かな部分はオーナーが担当する形になります。
賃貸物件の場合、売買契約に見られるような専任媒介契約は存在しません。賃貸においては、オーナーが複数の仲介会社に物件を同時に依頼することが可能です。
代理契約
代理契約とは、オーナーが賃貸管理会社に対して物件の管理や運営に関する権限を委任し、代理人として物件を管理してもらう契約です。賃貸管理会社はオーナーの代理として、入居者募集や契約手続き、トラブル対応、賃料の集金など、賃貸経営に必要な業務を一手に引き受けます。オーナーは日々の物件管理業務をすべて管理会社に任せ、賃料収入を受け取る形となります。
Merit
賃貸管理を委託するメリット
賃貸管理会社に物件の管理を委託すれば、賃貸経営の効率を上げ、日常業務の負担を軽減することができます。ここでは、委託する主なメリットについて詳しく解説します。
オーナーの負担軽減
賃貸管理会社に委託する最大のメリットは、オーナーの負担軽減です。物件を運営するためには、入居者募集や家賃の集金、契約更新、トラブル対応など、多くの作業が必要です。これらの業務を管理会社に一任することで、オーナーはこれらの煩雑な業務から解放されます。
特に忙しいオーナーや、複数の物件を保有している場合、管理会社を利用することで物件運営がスムーズに進み、オーナー自身は収益に集中することができるため、賃貸経営がより効率的になります。
滞納などのトラブルに対応してくれる
賃貸経営において、家賃滞納や入居者とのトラブルは避けて通れない問題です。滞納者に対する督促や回収手続き、入居者間のトラブル対応、設備故障や修理の手配など、オーナーが直接対応するのが難しい問題を代行してくれるため、安心して賃貸経営を行うことができます。
特に家賃滞納に関する問題は迅速な対応が求められるため、管理会社が間に入っていることで、トラブルが長引くことなく解決されやすくなります。
遠方の物件でも保有できる
賃貸管理会社に物件の管理を委託することで、オーナーが引っ越しなどの事情で遠方にいても物件を保有し続けることができるというメリットがあります。たとえば、転勤や移住などで物件がある場所から離れることになっても、管理会社が物件の運営や管理を一手に引き受けてくれるため、オーナーが物件の手入れや入居者対応をする必要はありません。
これにより、引っ越しの際にせっかく購入した持ち家を売却する必要がなく、手放したくない資産をそのまま保有し続けることができます。さらに、物件を賃貸に出すことで家賃収入を得られるため、オーナーは引っ越し後も安定した収益を得ることができ、投資の目的ではなくても、資産を有効活用する方法として賃貸管理が有効です。
Cost
賃貸管理の委託手数料
賃貸管理会社に支払う手数料の適正相場は月々の家賃の3~5%程度です。仲介会社の場合は、成功報酬として入居者が決まった際に家賃1ヶ月分ほどの手数料が発生します。
管理料無料や1000円などの格安プランを提供する会社もありますが、注意が必要です。格安会社では基本サービスが限定され、修繕やトラブル対応が発生した際に実費請求や追加料金がかかるケースもあります。
結果的に高額な負担になることがあるため、契約内容や料金体系を事前にしっかり確認しましょう。
関連記事:
管理手数料1,000円は安全?
賃貸管理の手数料相場
Select
賃貸管理会社の選び方
賃貸管理会社を選ぶ際には、信頼できる会社かどうか、集客力やトラブル対応力がしっかりしているかを確認することが重要です。ここでは、賃貸管理会社を選ぶ際に注目すべきポイントについて解説します。
賃貸住宅管理業者登録制度
まず、賃貸住宅管理業者登録制度に登録されているかどうかを確認しましょう。この制度は、国土交通省が賃貸住宅管理業者の健全な運営を推進するために設けたもので、登録業者は適正な賃貸管理を行うことが保証されています。登録業者であれば、基本的な法令遵守や、業務に関する知識や技能が一定水準以上であることが保証されているため、信頼性のある管理会社を選ぶ目安になります。
集客力
次に、物件の集客力も重要なポイントです。物件の空室が長引かないように、管理会社がどのように入居者を募集しているかを確認しましょう。例えば、主要な不動産ポータルサイトに物件情報を掲載しているか、地域の仲介業者と連携しているか、広告宣伝にどれほど力を入れているかなどがポイントになります。集客力の高い会社であれば、空室期間を短縮でき、収益の安定化につながります。
トラブル対応力
賃貸経営において、入居者とのトラブルや修繕対応は避けられないものです。そのため、管理会社のトラブル対応力も選定の重要な要素です。緊急時に24時間対応が可能か、トラブル発生時に迅速かつ的確に対処できる体制が整っているかを確認しましょう。入居者のクレーム対応や、設備トラブルの際にスムーズに対応してくれる会社を選ぶことで、オーナーの負担を大幅に減らすことができます。
Service
賃貸管理ならさんれいコンサルティングにお任せください
さんれいコンサルティング
3つの実績
-
1.4ヶ月
空室期間
(年間平均)
- 98%
入居率
(年間平均)
- 80%
家賃アップ
成功率
※2022年年度の実績
相談無料・出張対応可能
ネットでお問い合わせ
お電話での問い合わせ10:00~18:00(水曜定休)
入居率98%・平均空室期間1.4ヶ月の実績
さんれいコンサルティングは2022年度実績で年間98%の入居率を達成しました。また、退去が決定してから次の入居者が入るまでの空室期間は年間平均1.4ヶ月まで圧縮しています。
一般的に、退去から次の入居が決まるまでの平均期間は4.8ヶ月といわれています。さんれいコンサルティングでは平均の1/4程度で空室を埋めることができます。
その秘訣は迅速な退去・募集対応にあります。退去の相談を受けたその日に、募集広告の作成・退去前広告まで対応します。退去後の原状回復・リフォーム計画までスムーズに実行します。
家賃に反映されるトラブル対応力
さんれいコンサルティングは家賃アップの交渉成功率が80%(2022年度)の実績があります。
これはひとえにトラブル対応を迅速に行い、ご入居者様の満足度を引き上げることに尽力しているためです。募集物件近隣の住民様へのご挨拶からクレーム対応まで、ご入居者様が安心して住めるように全力サポートをいたします。
管理手数料は3%
さんれいコンサルティングの賃貸管理手数料は、家賃総額の3%に設定しております。礼金・更新料もすべてオーナー様取得です。
こうした対応ができるのは、ひとえに先手必勝の入居者対応をしているからです。なるべく空室を作らず、トラブルを起こさない入居者様を審査し、家賃をアップしていくことで安定した経営を実現しています。
さんれいコンサルティングの
賃貸管理サービス
About Us
さんれいコンサルティングについて
「なぜ、山にのぼるのか。
そこに、山があるからだ」
30代半ばにして世界初・つまり人類初のエベレスト登頂に挑戦した登山家「ジョージ・マロリー」の遺した言葉です。
さんれい(山嶺)とは山のみねを指し、全ての登山家が目指す頂点のことです。さんれいコンサルティングは、登山家のような技術と忍耐力で、皆様の事業をサポートさせていただきます。
会社名 | さんれいコンサルティング合同会社 |
免許証番号 | 東京都知事(1)第103003号 |
所在地 | 東京都新宿区西新宿1-26-2新宿野村ビル32階 |
営業時間 | 10:00~18:00 |
電話番号 | 03-5322-2893 |
定休日 | 水曜日 |
相談無料・出張対応可能
ネットでお問い合わせ
お電話での問い合わせ10:00~18:00(水曜定休)
「リーシング」とは、もともと商業用不動産の用語です。物件を借りたいテナントや企業を探し物件の賃貸契約を結ぶプロセスを指していました。近頃は住宅用物件でも同様の意味で利用されています。
このページでは、住宅用物件の賃貸管理におけるリーシングに関して、その業務内容やオーナーが対応すべきこと、仲介会社に対するリーシング営業の方法などについてまとめています。
Work
リーシングの業務内容
賃貸管理におけるリーシングは、客付けにまつわる様々な業務をまとめた総称です。具体的な業務としては下記があげられます。
- 物件の市場調査
- ターゲット層の選定
- 賃料の適正価格の設定
- 募集計画・広告出稿や集客活動
- 適切な入居者の選定
- 契約後のフォローアップ
ここからは、よく混同される入居者募集や賃貸仲介、プロパティマネジメント(PM)やビルマネジメント(BM)との違いを解説していきます。
入居者募集との違い
入居者募集は、空室物件に対して単に新しい入居者を見つけることを指します。それに対しリーシングは、入居者の確保を含めた、物件の長期的な収益性を高めるための戦略的な取り組みです。
例えば入居者募集が主に「広告を出して入居希望者を見つける」という短期目標にフォーカスしているのに対し、リーシングは、トラブルを起こさない入居者かの審査といったところまで対応します。
つまり、リーシングは「入居者募集」という一部の業務を包括しつつ、より高度な管理と経営判断が求められるプロセスといえるでしょう。
賃貸仲介との違い
賃貸仲介は、入居希望者と物件オーナーをマッチングし、契約を成立させることが主な業務です。具体的には、入居希望者に物件を紹介し、見学や交渉のサポートを行い、契約までのプロセスを円滑に進める役割を担います。
賃貸仲介は、契約成立までのプロセスに重点を置くため、契約が完了した後の管理やフォローアップについては関与しないことが一般的です。
リーシングは、賃貸仲介を含むより広範な業務をカバーします。具体的には、契約後の入居者との関係維持や賃料の見直し、さらには物件のリノベーション提案や価値向上施策までを含めたサポートを行います。
このように、賃貸仲介は契約成立がゴールであるのに対し、リーシングは物件の持続的な運営と収益向上に寄与する、より総合的なサービスといえます。
入居者募集について詳しく
プロパティマネジメント(PM)との違い
プロパティマネジメント(PM)は、物件の管理運営する業務であり、主にオーナーからの依頼を受けて物件を管理する「元付け」の役割を担います。
物件の保守管理や修繕対応・空室対策のためのリフォーム・リノベーション計画といった戦略的な提案も行っており、オーナーにとってみれば「賃貸経営の実務の代行」がPMと言えます。
リーシングは、そんなPM業務のうち、借り手を探す「客付け」の役割を担うものです。これに加え、オーナー・PM会社にとって、賃貸仲介会社や広告会社との調整もリーシングの1つになります。
つまり、PMが「元付け」として物件の安定した運営に焦点を当てるのに対し、リーシングは「客付け」として収益化を目指した活動である点が異なります。
ビルマネジメント(BM)との違い
ビルマネジメント(BM)は、主に物件そのものの物理的な管理を指し、建物の設備維持やメンテナンス、清掃、セキュリティ管理などが中心です。物件の安全性や快適さを保つこと目的となります。
リーシングは、物件の賃貸経営に焦点を当て、空室を埋めるための入居者募集や、賃料の設定、契約に関する業務がメインです。物件の価値向上や収益最大化を目指す点でBMとは異なり、物件の「運用面」に重きを置いている点が大きな違いです。
PM・BM・AM・FMについてはこちら
Merit
Demerit
リーシングを仲介会社に依頼する
メリットデメリット
リーシングは客付けに関するあらゆる業務を指します。物件の収益化において入居希望者とのマッチングは生命線といえます。ここではリーシングを仲介会社に依頼するメリットデメリットを解説します。
メリット
専門的な知識とネットワークを
活用できる
賃貸仲介会社は、不動産市場に関する豊富な知識と、入居者や他の不動産業者との強力なネットワークを持っています。これにより、空室が出た場合でも迅速に適切な入居者を見つけることができます。また、地域特性や賃料相場を的確に把握しているため、最適な賃料設定や効果的な募集活動を行えるのが大きなメリットです。
オーナーの負担軽減
リーシング業務は、入居者募集、賃貸契約の調整、入居者の問い合わせ対応など多岐にわたります。賃貸仲介会社にこれらの業務を任せることで、オーナーは自身の本業やプライベートに集中でき、日常的な管理の負担が大幅に軽減されます。特に、複数の物件を所有しているオーナーにとっては、大きな利点となります。
契約手続きのサポートとリスク管理
賃貸仲介会社は、賃貸契約の手続きや法律的な事項についても熟知しています。これにより、契約内容に不備がないか確認し、トラブルやリスクを最小限に抑えるためのアドバイスを提供します。また、入居者の信用調査や審査も代行するため、安心して賃貸経営を行うことができます。
デメリット
仲介手数料が発生する
賃貸仲介会社にリーシング業務を依頼する際には、当然ながら仲介手数料が発生します。この費用は、入居者が決まった時にオーナーが負担する形が一般的で、通常は1ヶ月分の賃料程度です。物件の収益率を考慮すると、コストが高いと感じることもあります。
物件のコントロールが弱くなる可能性
賃貸仲介会社にリーシング業務を任せると、オーナー自身が物件の運用に関与する機会が減ることがあります。賃料設定や入居者選定などの重要な決定を仲介会社に一任することになるため、物件の管理や運営に対するコントロールが弱く感じられる場合もあります。特に、オーナーが独自の賃貸戦略を持っている場合には、この点をデメリットと捉えることがあります。
仲介会社の対応品質に左右される
仲介会社の質によって、サービスの品質が大きく異なることもデメリットの一つです。信頼できる仲介会社を選べば、スムーズなリーシングが期待できますが、対応が遅かったり、入居者のクレーム対応が不十分だったりすると、物件の運営に支障が出ることも考えられます。そのため、仲介会社選びは慎重に行う必要があります。
Select
客付けに強い
会社の選び方
リーシングは客付けに関するあらゆる業務です。賃貸物件の収益化の生命線ともいえるリーシングは、オーナー様や賃貸管理会社にとっては仲介会社・広告会社のマネジメントも含まれます。
特にリーシングに強い管理会社というのは、入居者募集・営業に強い仲介会社とのコネクションを持っているものです。ここからは、リーシングをプロに任せる際に、チェックすべきポイントについて解説していきます。
実績と経験
まず、管理会社のリーシング実績を確認します。過去の入居率や、どれだけ短期間で空室を埋めているかを評価し、実績が豊富な会社を選ぶことが重要です。また、似たような物件の管理経験が豊富な会社であれば、ターゲット層に合わせた効果的なリーシング戦略を期待できます。
地域のマーケット知識
物件が所在するエリアに精通しているかどうかも重要なポイントです。地域特性や賃料相場を把握している会社は、適正な賃料設定や効率的な入居者募集を行うことができ、結果として高い稼働率を維持できます。
マーケティング力
リーシングは単なる入居者募集ではなく、物件の魅力を適切に伝えるマーケティング戦略が必要です。管理会社がどのような広告媒体を利用しているのか、デジタルマーケティングを活用しているかなども確認しましょう。広範なプロモーションを行う会社は、より多くの入居者を引き付けることができます。
物件の取り扱い実績
仲介会社がどれだけの物件を取り扱っているか、その実績を確認します。特に同じエリアや同じタイプの物件を数多く手がけている会社であれば、入居者のニーズを理解し、物件の魅力を的確に伝える力があります。
広範なネットワーク
仲介会社が持つネットワークの広さも重要です。複数の不動産サイトに物件を掲載している、法人向けの斡旋ができる、他の仲介業者との連携が強いといったネットワークがあれば、幅広い入居者層にリーチでき、空室を短期間で埋める可能性が高まります。
営業力と対応の速さ
仲介会社の営業力や対応のスピードも、客付け力に大きく影響します。問い合わせに迅速に対応し、物件を積極的に紹介してくれる会社を選ぶことで、入居者の早期獲得が期待できます。オーナーとしても、仲介会社とスムーズにコミュニケーションを取ることが重要です。
Service
さんれいコンサルティングの
リーシングサービス
「退去から埋まるまでが長い」「家賃を下げたくない」とお悩みならさんれいコンサルティングにお任せください。
さんれいコンサルティング
3つの実績
-
1.4ヶ月
空室期間
(年間平均)
- 98%
入居率
(年間平均)
- 80%
家賃アップ
成功率
※2022年年度の実績
相談無料・出張対応可能
ネットでお問い合わせ
お電話での問い合わせ10:00~18:00(水曜定休)
独自のリーシングネットワーク
さんれいコンサルティングは独自の仲介業者・広告ネットワークを構築しており、入居率98%・平均空室期間1.4ケ月(2022年度)の実績を誇ります。
強烈にタッグを組んだ仲介業者と連携し、駅から遠い・設備が古いといった悪条件の物件でも、丁寧な対応で空室を埋めるために尽力します。
さんれいコンサルティングの
賃貸管理サービス
Point
仲介業者への営業は大切
リーシング営業(仲介業者への営業)とは、賃貸物件のオーナーや管理会社が、物件の入居者募集を仲介業者に依頼する際の営業活動を指します。この営業活動が賃貸経営や空室対策において非常に重要な役割を果たします。
入居者獲得のチャンスが増える
仲介業者は、豊富な顧客リストや不動産のネットワークを持っており、物件の入居者を迅速に見つけることができます。オーナーが積極的に仲介業者に営業をかけ、物件の魅力や最新の情報を提供することで、仲介業者の中で優先的に取り扱われる物件となり、入居者が決まりやすくなります。
空室期間を短縮する
物件の空室期間が長引くと、その間の家賃収入がなくなり、オーナーの収益に大きな影響を与えます。仲介業者に定期的に営業を行い、物件の状況を伝え、物件情報が確実に最新の状態で公開されるようにすることで、空室期間を短縮できます。また、仲介業者との関係性を深めることで、優先的に物件を紹介してもらえる可能性も高まります。
信頼性と魅力を高める
仲介業者との連携は、物件の信頼性や魅力を高めるためにも重要です。定期的に物件の状態や賃料の変更などを連絡することで、仲介業者も物件の価値を正しく理解し、入居者に的確に物件を紹介できるようになります。仲介業者が物件に対して信頼感を持つことで、オーナーと仲介業者の信頼関係も強化され、結果的に物件の稼働率が向上します。
物件を目立たせる
賃貸市場は競争が激しく、同じエリア内で多くの物件が同時に募集されていることも少なくありません。リーシング営業を通じて、仲介業者に物件の強みや差別化ポイントを伝えることで、他の物件に埋もれずに入居者の目に留まる確率が高まります。仲介業者が物件を積極的に紹介するためには、物件のアピールポイントをしっかり伝えることが不可欠です。
Method
リーシング営業の手法
リーシング業務において、物件の空室を埋めるためには、効果的な営業活動が不可欠です。ここでは、仲介業者への営業を中心に、リーシング営業のさまざまな手法を紹介します。オーナー様自らが行うことは難しいものもありますが、依頼する管理会社がどの程度までできるかを確認するのに役立ちます。
レインズ(REINS)への登録
レインズは、指定流通機構による不動産流通システムで、物件情報を不動産業者同士で共有するためのデータベースです。物件をレインズに登録することで、広範な仲介業者に情報が行き渡り、物件を紹介してもらえる機会が増えます。特に広いネットワークを持たない仲介業者でも、レインズを通じて物件の情報を得られるため、空室解消の効果が期待できます。
ポータルサイトへ登録
不動産ポータルサイトに物件情報を登録し、広く入居者を募集する手法です。ポータルサイトは、多くの潜在入居者が物件を探すために利用するため、物件を掲載することで高い露出が得られます。詳細な写真や情報を掲載することで、入居者の目に留まりやすくなります。
個別Webページ作成
物件専用のWebページを作成し、物件の詳細情報をオンラインで公開する手法です。写真や動画、周辺環境の情報など、物件の魅力を徹底的に紹介するページを作成することで、興味を持ったユーザーがアクセスしやすくなります。また、SNSや広告を使ってこのWebページにアクセスを集めることで、入居者を効果的に獲得できます。
客付け業者への訪問営業
直接、不動産仲介業者を訪問して物件を紹介する方法です。顔を合わせて物件の魅力を伝えることで、仲介業者との信頼関係が築かれ、優先的に物件を紹介してもらえることが期待できます。物件の最新情報や条件を細かく伝えることで、仲介業者も顧客に物件を紹介しやすくなります。
テレアポ営業
電話を通じて、直接仲介業者や潜在的な入居者に物件の情報を伝える方法です。テレアポ営業では、物件の強みや特徴を口頭で説明できるため、物件に対する興味を引きやすくなります。特に、仲介業者に対して物件の最新情報を定期的に提供する際に有効です。
一斉FAXの送信
仲介業者に対して、一斉にFAXで物件情報を送信する方法です。FAXは今でも不動産業界で頻繁に使用されており、特に古くからの業者とのコミュニケーションに効果的です。短時間で多くの仲介業者に情報を伝えることができるため、手軽な営業手法として活用されます。
一斉メールの送信
物件の詳細情報をまとめたメールを仲介業者に一斉送信する方法です。メールには物件の写真や説明文、PDF形式のマイソクなどを添付し、より視覚的に物件の魅力を伝えることが可能です。メールを定期的に送信することで、物件情報を仲介業者の頭に残し、タイムリーに物件を紹介してもらえる可能性が高まります。
ポスティング
ポスティングは、物件周辺の住民や企業に対して、物件情報を配布する手法です。物件のエリアや対象とする住民層に応じて、ターゲットを絞って情報を届けることができます。特に、近隣に引っ越しを検討している人や、地元での物件を探している人にアピールするのに効果的です。
マイソクの作成・配布
マイソクとは、アットホーム社が提供している不動産物件の詳細情報をまとめたチラシです。物件の写真や賃料、設備情報、アクセスなどを分かりやすく記載して、仲介業者に配布します。プロフェッショナルなデザインのマイソクを作成することで、物件の魅力が一目で伝わりやすく、仲介業者も入居者に紹介しやすくなります。
ダイレクトメール送付
不動産会社や仲介業者、法人企業などに対して、物件の情報を記載したダイレクトメール(DM)を送付する手法です。物件の特性に応じて、ターゲットを絞ったDMを送付することで、効果的なアプローチが可能です。定期的に送付することで、物件情報を関係者に常に認識してもらうことができます。
募集看板の設置
物件の周辺に募集看板を設置することで、通りかかる人や近隣の住民に対して物件の空室情報を直接伝えられます。看板には物件の特徴や連絡先を記載し、興味を持った人がすぐに問い合わせできるようにすることがポイントです。特に現地での目立つ看板は、地元の住民にアピールする有効な手段です。
オープンルーム・内覧会の実施
実際に物件を公開して、仲介業者や潜在的な入居者に直接見てもらう方法です。内覧会を開くことで、物件の良さを実際に確認してもらえ、他の物件との違いを体感してもらえます。特に新築物件やリノベーション物件で効果的な手法であり、直接見てもらうことで入居を促進することができます。
エンドユーザーへ飛び込み営業
潜在的な入居者や、エンドユーザーに直接アプローチする営業手法です。特に、物件があるエリアで個別訪問を行い、物件の魅力を紹介することで、入居希望者を直接見つけることができます。飛び込み営業は積極的な手法ですが、物件に対する興味がある層を特定することで、効果的な集客が可能です。
Note
リーシング営業する際の注意点
オーナー様自らがリーシング営業をする場面も出てくるでしょう。リーシング営業を成功させるためには、仲介業者との良好な関係を築き、効果的に物件情報を伝えることが重要です。ここでは、営業を行う際に特に注意すべきポイントを紹介します。
訪問時間に気を遣う
不動産仲介業者を訪問する際、タイミングは非常に重要です。おすすめの訪問時間は、16時以降です。午前中や昼間は、仲介業者が案内や契約手続きなどで忙しい時間帯です。そのため、訪問するなら比較的余裕がある午後の遅い時間が効果的です。
また、朝やお昼前の訪問は避けるようにしましょう。営業の時間帯を工夫することで、仲介業者に迷惑をかけず、スムーズに話を進められます。
分かりやすく綺麗な図面を持っていく
物件の図面や写真を持参する際は、見やすく、物件の魅力が伝わるように整理されたものを用意しましょう。外観や共用部、内装がわかるカラー写真を使い、物件の特徴を視覚的に伝えられることがポイントです。
また、お菓子やドリンクを一緒に渡すことで、名前や物件を覚えてもらいやすくなります。図面を手渡すだけでなく、丁寧に物件の説明を行うことで、仲介業者に物件を優先的に紹介してもらえる可能性が高まります。
図面だけを置いていかない
ただ図面を置いて帰るのではなく、必ず仲介業者と会話を交わすことが大切です。
不動産業界は「人と人」がつながりを築く業界です。特にリーシング営業では、仲介業者との信頼関係が鍵になります。顔を合わせてコミュニケーションを取り、物件に関する質問や情報提供をすることで、仲介業者に物件の魅力をしっかりと伝えることができます。訪問時には、仲介業者の業務を妨げない範囲で、適度にヒアリングを行い、相手のニーズに応える対応を心がけましょう。
営業マンと仲良くなる
不動産業界は「人の業界」であり、営業マンと良好な関係を築くことがリーシングの成功につながります。仲介業者の営業マンと仲良くなるためのテクニックをいくつか紹介します。
- 定期的な訪問
一度きりの訪問で終わるのではなく、定期的に顔を出すことで親しみを持ってもらえます。
- 相手の名前を覚えて呼ぶ
営業マンの名前を覚えて親しみやすい態度で接することは、信頼関係を深める効果的な手法です。
- 物件以外の話題で打ち解ける
物件情報だけでなく、相手の趣味や最近の出来事など、ビジネス以外の話題にも触れることで、関係を深めることができます。
- 感謝の気持ちを表す
紹介してくれたことに対する感謝や、些細なサポートに対してもお礼を伝えることで、好印象を与えます。
営業マンと良好な関係を築くことで、物件を積極的に紹介してもらいやすくなり、リーシング活動がよりスムーズに進むようになります。
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さんれいコンサルティングについて
「なぜ、山にのぼるのか。
そこに、山があるからだ」
30代半ばにして世界初・つまり人類初のエベレスト登頂に挑戦した登山家「ジョージ・マロリー」の遺した言葉です。
さんれい(山嶺)とは山のみねを指し、全ての登山家が目指す頂点のことです。さんれいコンサルティングは、登山家のような技術と忍耐力で、皆様の事業をサポートさせていただきます。
会社名 | さんれいコンサルティング合同会社 |
免許証番号 | 東京都知事(1)第103003号 |
所在地 | 東京都新宿区西新宿1-26-2新宿野村ビル32階 |
営業時間 | 10:00~18:00 |
電話番号 | 03-5322-2893 |
定休日 | 水曜日 |
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分譲マンションを買った不動産投資家の方は、賃貸管理の業務について自分でやる(自主管理)か、管理会社に委託するかを考えなければなりません。
実は「管理会社」という言葉は、一言でまとめてしまうと思わぬ行き違いがあることもあります。この記事では、賃貸管理業務を行う「賃貸管理」と、マンションそれ自体を管理する「マンション管理」について解説していきます。
Diffelent
賃貸管理とマンション管理の違い
不動産経営にはいくつもの業務がありますが、その中でも重要な業務としてPM(プロパティマネジメント)とBM(ビルマネジメント)があります。賃貸管理はPMにあたり、マンション管理はBMです。
PM・BM・AM・FMについてはこちら
賃貸管理(PM)とマンション管理(BM)の違いは、依頼主と業務の対応範囲です。それぞれ具体的に見ていきましょう。
依頼主の違い
賃貸管理は部屋の所有者・物件のオーナーですが、マンション管理は管理組合が依頼主となります。
依頼主が異なるので当然目的も異なります。賃貸管理はオーナーのために資産価値を維持・向上させていくことが目的です。対してマンション管理は入居者がより住みよくなることを目的としています。
業務の対応範囲の違い
賃貸管理は「部屋と人」に関する業務を行います。すなわち、入居者募集や契約関連・原状回復や修繕といった内容です。
対してマンション管理は「建物」に関しての業務です。例えば共用部の清掃や大規模修繕の計画管理などがあります。
賃貸管理もマンション管理も、不動産経営においては重要な業務の一つです。それぞれの業務の違いについて、理解を深めておきましょう。
PM
賃貸管理とは
賃貸管理会社の役割は、賃貸物件の管理・運営を通じてオーナーが持つ物件の価値を維持・向上していくことです。
物件の価値とは、建物の景観や設備等だけではありません。客付けができているか・家賃の支払いがスムーズにされる入居者を囲っているかといったことが最も重要なポイントです。
賃貸管理の種類
賃貸管理には「自主管理」「委託管理」「サブリース(一括借り上げ)」の3種類の契約形態があります。
詳細は下記ページで解説しています。
賃貸管理の種類について詳しく
自主管理
自主管理はその名の通りオーナー自らが管理する手法です。委託料がないので利回りは最も高いですが、入居者募集やクレーム対応など全ての業務をこなす必要があります。
委託管理
委託管理は賃貸管理会社に業務を依頼する方法です。通常、家賃の3~5%程度の管理手数料がかかります。
特定の業務のみを依頼したり、ほぼすべての業務を依頼したりとカスタマイズも可能で、専業以外のサラリーマンなどのオーナー様でも賃貸経営ができるようになります。
サブリース(一括借り上げ)
サブリースは管理会社と賃貸契約を結びます。管理会社は転貸(又貸し)することで収益を上げていきます。
管理会社に部屋を貸しているので、空室の有無に関わらず賃料を受け取ることができます。しかし、委託管理に比べ手数料が高い・管理会社は借主として借地借家法で守られるため解約しにくい等のデメリットもあります。
賃貸管理の業務内容
賃貸管理の業務内容は主に入退去者の管理と物件(部屋)の管理の2つがあります。詳細は下記ページでも解説しています。
賃貸管理の業務内容について詳しく
入居者募集
物件の部屋を借りてくれる人を集めます。広告や営業(仲介)会社を通じて集まった希望者を審査にかけ、家賃を払えそうか・トラブルを起こさなそうかチェックして、問題なさそうであればオーナーの物件を借りていただくよう手配します。
さんれいコンサルティングは入居率98%・平均空室期間1.4ヵ月の実績(2022年)がございます。空室でお悩みならぜひお問い合わせください。
入居者募集について詳しく
更新や退去の手続き
一般的な賃貸物件は2年ごとの更新手続きをします。また、退去が決まってしまった場合は速やかに原状回復工事を行い、再度入居者募集を行わなければなりません。
近年、原状回復に関するトラブルは増加傾向にあります。さんれいコンサルティングはトラブルなく速やかに次の入居者を迎えるためのノウハウを有しています。
原状回復について詳しく
入居者からのクレーム対応
2019年の国土交通省によれば、「借主間、近隣住民との間の苦情対応」が最も対応困難なトラブルであるという調査結果もあるほど、賃貸管理・賃貸経営にとって重要なのが「入居者からのクレーム対応」です。
境界トラブルや騒音といった「人対人」とのトラブルも、賃貸管理会社が間に入って調整します。
入居者からのクレーム対応について詳しく
室内設備の修理や交換の手配
入居者のクレームには経年劣化による設備の故障や不慮の事故による設備の破損といったモノも含まれています。修繕工事の手配や入居者への対応も賃貸管理の重要な業務です。
こうした対応を迅速に行うことが空室率の改善につながります。家賃アップ成功率80%(2022年度実績)のさんれいコンサルティングの空室対策については以下で詳しく解説しています。
空室対策について詳しく
BM
マンション管理とは
マンション管理の役割は、共有部分やマンション全体の設備・建物全体の清掃といった業務を通して、建物の価値を維持していくことです。
建物の価値とは、適切なメンテナンスにより入居者から選ばれる物件となることです。賃貸管理はオーナー向けの業務が含まれますが、マンション管理は住民の快適な生活を維持していくことが主目的になります。
分譲賃貸は管理組合と仕事をする
分譲賃貸とはいわゆる区分マンションのことです。大きなマンションの1室ごとに所有者や貸借人が入居します。
こうした物件の場合、入居者同士で管理組合を組織して建物の管理を行います。このとき、清掃等の実務を依頼されるのがマンション管理会社です。
管理組合がないマンションの場合、一棟それ自体を保有しているオーナーが、賃貸管理とともにマンション管理をしていることもあります。
マンション管理の業務内容
マンション管理の業務内容は主に分譲マンションにおける共用部分の維持や住環境の管理があります。具体例を紹介していきます。
共用部分の清掃・保守
マンションは多くの住人が共同で生活する場所です。廊下やエントランス、ゴミ置き場などの共用部分を定期的に清掃し、清潔に保ちます。
また、エレベーターや防火設備などの定期点検も重要な業務の一つです。これらが滞りなく行われていることで、住民は安心して生活できるようになります。
修繕計画とその実施
長期修繕計画を立て、外壁の補修や給排水設備の交換など、大規模修繕が必要になるタイミングを計画的に管理しています。
マンションは長期間にわたって使用されるため、経年劣化が避けられません。適切な時期に修繕工事が行われることで、建物の寿命が延び、資産価値も保たれます。
管理費と修繕積立金の管理
住民が支払う管理費や修繕積立金は、マンションの維持管理に欠かせない資金です。
管理会社は、この資金を適切に運用し、清掃費用や修繕費用、その他必要な経費に充てています。会計管理も透明性が求められ、定期的に住民に報告されることで信頼関係を築いています。
住民間のトラブル対応
マンション管理会社も住民トラブルに対応する場合があります。それは、共用部分に関連するトラブルや、管理規約に基づく問題です。
例えば、駐車場や駐輪場の無断使用・バルコニーでの喫煙や違法なリフォームなどといった内容です。
賃貸管理会社とマンション管理会社のどちらに問い合わせたほうが良いかわからない場合、とりあえずどちらか片方に連絡をすれば対応について教えてもらえます。
総会の運営サポート
マンションの管理運営は、管理組合(住民代表)が中心となって行いますが、その運営をサポートするのも管理会社の役割です。
定期的に開催される総会では、修繕計画や予算案が話し合われ、住民の意見が反映されます。管理会社は、総会の準備や議事録の作成、住民からの意見集約をサポートします。
防災・防犯の管理
防災・防犯もマンション管理の重要な要素です。消火設備の点検や避難訓練の実施、防犯カメラの管理など、住民の安全を守るための防災・防犯対策を行います。災害や不測の事態に備えることで、住民の安心感を高めています。
Point
分譲賃貸を賃貸管理会社に
依頼する際の注意点
購入した区分マンションを分譲賃貸として貸し出す際に、入居者募集などを賃貸管理会社に依頼する場合の注意点を解説します。
管理規約や使用細則の把握が重要
分譲マンションを賃貸に出す際、賃貸管理会社が管理規約や使用細則を十分に把握しているかが重要です。分譲マンションには独自のルールがあり、これを無視するとトラブルの原因になる可能性があります。
リフォーム時のルール確認
マンションのリフォームに関しては、管理規約で定められた手続きを守る必要があります。
例えば、リフォームの計画書を1か月以上前に提出しなければならない場合や、フローリング材の防音性能に関する規定があります。
入居者情報の提出やペット飼育のルール
賃貸に出す際には、入居者情報の提出やペット飼育に関する申請も必要です。
例えば、入居者の情報を管理組合に提出したり、ペット飼育の際には指定書式で申請が必要です。
賃貸管理会社への確認方法
賃貸管理会社が規約や細則を理解しているかを確認するために、リフォームに関する質問をしてみると良いでしょう。「管理規約にはどのような決まりが書いてあるか?」と質問し、具体的な回答があるかどうかで、担当者の理解度を確認できます。
曖昧な回答には注意
「管理規約による」「見てみないと分からない」といった曖昧な回答をする管理会社の場合、管理規約にあまり精通していない可能性があります。精通している会社を選ぶことが、スムーズな賃貸運営のために重要です。
Select
分譲マンションの管理会社の選び方
ここからは不動産オーナーの方向けに、分譲マンションの管理会社の選び方を解説していきます。
集客力
分譲賃貸を行うとき、多くのオーナー様は1室しか物件を持っていないと考えられます。このため、まずその1室が常に収益化されるような集客力が必要です。
賃貸管理会社の中には入居率や空室率を押し出している会社もありますので、実績が確認できる会社を選ぶとよいでしょう。
空室対策・入居者の満足度
入居者が満足して住まうことができなければ、すぐに引っ越しをされてしまい、原状回復・再募集・手続きなどの庶務が増え、コストが増大してしまいます。
物件を適正に管理できるマンション管理会社であること、トラブルには迅速丁寧な対応ができる賃貸管理会社であることが重要です。管理戸数といった実績を確認できる会社に頼むとよいでしょう。
管理手数料
賃貸管理手数料は家賃の5%程度が相場とされています。適正な管理手数料を設定している会社を選びましょう。
中には管理手数料1,000円といった業者も存在しますが、そうした格安業者は清掃や整備といった当然に必要な業務がオプション・実費として請求されてしまいます。
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管理手数料の相場
管理手数料1,000円は安全?
Service
さんれいコンサルティングの賃貸管理
さんれいコンサルティング
3つの実績
-
1.4ヶ月
空室期間
(年間平均)
- 98%
入居率
(年間平均)
- 80%
家賃アップ
成功率
※2022年年度の実績
相談無料・出張対応可能
ネットでお問い合わせ
お電話での問い合わせ10:00~18:00(水曜定休)
平均空室期間1.4ヶ月の実績
一般的に、退去から次の入居が決まるまでの平均空室期間は4.8ヶ月といわれています。さんれいコンサルティングでは、2022年度実績で1.4ヵ月と平均の1/4程度で空室を埋めることができます。
その秘訣は迅速な退去・募集対応にあります。退去の相談を受けたその日に、募集広告の作成・退去前広告まで対応します。退去後の原状回復・リフォーム計画までスムーズに実行します。
入居率98%・家賃アップ成功率80%
さんれいコンサルティングは2022年度実績で年間98%の入居率を達成しました。また、入居者様の満足度を高めることに注力し、更新時期の家賃アップ交渉の成功率も80%を記録しています。
募集物件近隣の住民様へのご挨拶からクレーム対応まで、ご入居者様が安心して住めるように全力サポートをいたします。
管理手数料は3%
さんれいコンサルティングの賃貸管理手数料は、家賃総額の3%に設定しております。礼金・更新料もすべてオーナー様取得です。
こうした対応ができるのは、ひとえに先手必勝の入居者対応をしているからです。なるべく空室を作らず、トラブルを起こさない入居者様を審査し、家賃をアップしていくことで安定した経営を実現しています。
さんれいコンサルティングの
賃貸管理サービス
About Us
さんれいコンサルティングについて
「なぜ、山にのぼるのか。
そこに、山があるからだ」
30代半ばにして世界初・つまり人類初のエベレスト登頂に挑戦した登山家「ジョージ・マロリー」の遺した言葉です。
さんれい(山嶺)とは山のみねを指し、全ての登山家が目指す頂点のことです。さんれいコンサルティングは、登山家のような技術と忍耐力で、皆様の事業をサポートさせていただきます。
会社名 | さんれいコンサルティング合同会社 |
免許証番号 | 東京都知事(1)第103003号 |
所在地 | 東京都新宿区西新宿1-26-2新宿野村ビル32階 |
営業時間 | 10:00~18:00 |
電話番号 | 03-5322-2893 |
定休日 | 水曜日 |
相談無料・出張対応可能
ネットでお問い合わせ
お電話での問い合わせ10:00~18:00(水曜定休)
インボイス制度とは消費税の控除ができる適格請求書(インボイス)の発行・保存に関する法律です。不動産を賃貸に出しているオーナー様は、借主からインボイス発行を求められる・物件の競争力が落ちるといった影響がある可能性があります。
親子3代にわたり賃貸経営のサポートをしてきたさんれいコンサルティングが、オーナー様がとるべき対応について解説していきます。
COUNTERMEASURE
不動産オーナーの対応
インボイス制度に対応すべきか否かについては、物件の利用目的・入居者の課税状況・オーナー様の課税状況によって異なります。
住宅の賃貸業であれば対応不要
住宅用・社宅用の目的で得ている家賃収入は、消費税の課税対象ではありません。このため、賃貸経営のオーナー様は、インボイスの対応は不要です。
消費税が課税されない賃貸物件には、マンション・アパートや戸建てのほか、土地も含まれます。家賃に含まれている駐車場の料金も非課税です。また、土地の売却収益についても消費税はかかりません。
対応が必要なのは店舗やオフィス
オフィスなどの事業用物件の賃貸収入は消費税の課税対象です。このため、オーナー様・テナントがそれぞれ課税事業者か免税事業者かで対応が変わってきます。
なお、消費税が課税される物件は、オフィス・店舗・倉庫・駐車場・建物の売却収益などがあります。
どちらも免税事業者の場合
どちらも免税事業者の場合、インボイスの対応は不要です。
テナントが課税事業者の場合
オーナー様自身は免税事業者でも、テナントが課税事業者の場合は、インボイスの対応を検討する必要があります。
テナント側は賃料をインボイスで請求されることで仕入れ額控除が可能となり、その分の出費を抑えることができるようになります。
このため、オーナー様に対しインボイスの登録や消費税分の賃料値下げといった交渉をしてくる可能性があります。また、周囲の物件と比較して消費税のぶん家賃が割高となり、退去率や空室率に悪影響を及ぼす恐れもあります。
オーナーが課税事業者の場合
オーナー様が賃貸収入1,000万を超える課税事業者であっても、テナントが免税事業者の場合は対応不要です。
インボイスはあくまでも請求を受ける側が仕入れ控除するための仕組みです。消費税の支払い義務がない免税事業者は支払い控除の必要もないので、インボイスの対応は不要となります。
どちらも課税事業者の場合
オーナー様・テナントがどちらも課税事業者ならば、インボイスの対応は必要です。
この場合、どちらも消費税の支払い義務を負っており、インボイス対応をしたところで業績に影響はありません。むしろ、対応しない方がテナント側に仕入れ控除ができないという不利益を与えてしまうことになります。
インボイス制度の詳細はこちら
EFFECT
インボイス制度が不動産賃貸経営に与える影響
インボイス制度は不動産オーナーへ、大きく3つの影響があります。
空室率・入居率への悪影響
インボイス制度が導入されると、特に賃貸物件に入居している法人や個人事業主が、経費として消費税を控除するために適格請求書(インボイス)を求める可能性があります。インボイスが発行できないオーナーの物件は、そうした法人や個人事業主にとって魅力が減り、空室率が上がるリスクがあります。特に、テナントの多くが法人である場合、インボイスが発行できない物件を敬遠する動きが強まる可能性があります。
節税効果への悪影響
賃貸経営において、インボイス制度の導入により、消費税の仕入税額控除が受けられるケースが増えますが、そのためには適格請求書発行事業者として登録する必要があります。しかし、インボイスを発行する場合、家賃に含まれる消費税を支払わなければならず、オーナーが負担する税額が増える可能性があります。結果として、これまでよりも節税効果が薄れることがあります。
収益性への悪影響
インボイス制度の影響で収益性が低下する可能性があります。インボイス発行事業者になることで、家賃収入に対する消費税を納税する義務が生じますが、その際、消費税を上乗せできない場合、オーナーの手取りが減少します。また、前述のように法人や個人事業主のテナントが減少すると、空室率が上がり、それに伴って収益が減少するリスクもあります。
判断に迷ったら
インボイス制度の対応は、周囲の物件との比較や現状のキャッシュフローなど、多くの要因を踏まえて判断しなければなりません。
お悩みのオーナー様は、入居率98%(2022年度実績)を誇るさんれいコンサルティングにご相談ください
さんれいコンサルティング
3つの実績
-
1.4ヶ月
空室期間
(年間平均)
- 98%
入居率
(年間平均)
- 80%
家賃アップ
成功率
※2022年年度の実績
相談無料・出張対応可能
ネットでお問い合わせ
お電話での問い合わせ10:00~18:00(水曜定休)
多くの不動産オーナー様を黒字化へ導いてきたさんれいコンサルティングだからこそ、複雑な要因を勘案した対応をご提案させていただきます。
さんれいコンサルティングの
賃貸管理サービス
INVOICE
インボイス制度とは
インボイス制度とは、2023年10月から日本で導入された消費税に関する新しい制度で、「適格請求書等保存方式」とも呼ばれます。インボイス制度の目的は、消費税の公平な徴収を実現し、正確な納税を促進することです。
インボイス制度の仕組み
インボイス制度は、売手が買手に対して発行する「適格請求書(インボイス)」に基づいて消費税の計算と納税を行う仕組みです。買い手が仕入税額控除を受けるためには、売り手が発行した請求書が「適格請求書」である必要があります。
賃貸物件のオーナーの場合、テナントに対して家賃を請求する際、適格請求書発行事業者として登録していれば、家賃に含まれる消費税額をインボイスとしてテナントに示します。テナントが事業者であれば、その消費税を経費として控除することができます。
インボイスを発行しない場合、テナントはその分の消費税を控除できません。このためインボイスを求められるか、その分の値下げを求められる可能性が高まります。
このように、インボイス制度は事業者間の取引において消費税の透明性を高め、正確な税収を確保するための重要な仕組みです。
インボイス制度と仕入れ控除の流れ
適格請求書発行事業者の登録
インボイスを発行するには、事業者が税務署に登録し、適格請求書発行事業者として認められる必要があります。この登録を行うことで、事業者はインボイスを発行できるようになります。
適格請求書の発行
適格請求書発行事業者は、取引先に対して商品やサービスの対価を請求する際に、適格請求書を発行します。この請求書には、売手の登録番号、取引日、商品やサービスの内容、消費税率ごとの税額、合計金額などが記載されます。
仕入税額控除
買手(消費税を納税する事業者)は、仕入れた商品やサービスにかかる消費税を控除するためには、適格請求書を保存しておく必要があります。適格請求書がない場合、仕入税額控除が認められないため、買手にとってはインボイスが重要な書類となります。
消費税の納付
売手は、受け取った消費税額から仕入れ時に支払った消費税額を控除し、その差額を納税します。適格請求書を発行しない事業者から仕入れた場合は、その分の消費税を控除できないため、結果として納税額が増えることがあります。
消費税が課税されるものとされないもの
消費税は売上に対して課税されますが、対象となるものとならないものがあります。
課税売上(消費税の対象となる)
- 店舗・事務所等の賃料・共益費、礼金、更新料
- 居住用の賃貸借契約に付随していない駐車場の賃料、礼金、更新料
- 賃借人負担分の原状回復工事費用
- 法人・個人事業者による建物の売却金額
非課税売上(消費税の対象とならない)
- 居住用の賃料・共益費、礼金、更新料
- 居住用の賃貸借契約に付随している駐車場の賃料、礼金、更新料
- 借地の地代
- 個人による自宅の売却金額
- 土地の売却金額
賃貸オーナーの対応はこちら
BECOME
適格請求書発行事業者になる方法
課税売上が1,000万を超え、オフィスや店舗の賃貸を行っている不動産オーナーはインボイスへの対応が必要です。ここからは、インボイスを発行できる適格事業者になるための流れについて解説していきます。
手続きと流れ
適格事業者になるには、3つの窓口のいずれかで適格請求書発行事業者の登録申請書を提出します。
- 所轄の税務署
- 所轄のインボイス登録センター
- e-Tax
所轄の税務署
税務署に直接行って、書類を提出します。書類は国税庁のHPからダウンロードできます。
適格請求書発行事業者の登録申請手続(国内事業者用)|国税庁
この提出を提出するだけです。他に書類は必要ありません。書類の記載方法は国税庁の記入例を参考にしましょう。
「適格請求書発行事業者の登録申請書」(初葉)の記載例|国税庁
所轄のインボイス登録センター
税務署に行けない場合は、郵送での登録も可能です。この場合、インボイス登録センターへの郵送となります。
送付先は国税庁のHPでご確認いただけます。
各局(所)インボイス登録センターのご案内|国税庁
e-Tax
書面での申請が面倒な方は、e-Taxでの申請も可能です。e-Tax(WEB版)ならソフトのインストールも不要で、オンラインで手続きが完結します。
申請手続きについては国税庁のHPよりご確認ください
申請手続|国税庁
経過措置もあるので判断は慎重に
インボイス制度は2029年9月30日までの経過措置があります。経過措置期間中は、インボイスでなくとも仕入れ控除額が一部認められます。
- 2023年10月1日~2026年9月30日:80%まで仕入税額控除が可能
- 2026年10月1日~2029年9月30日:50%まで仕入税額控除が可能
インボイス制度の対応は、周囲の物件との比較や現状のキャッシュフローなど、多くの要因を踏まえて判断しましょう。万が一迷われておりましたら、さんれいコンサルティングにお気軽にお問い合わせください。
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さんれいコンサルティングについて
「なぜ、山にのぼるのか。
そこに、山があるからだ」
30代半ばにして世界初・つまり人類初のエベレスト登頂に挑戦した登山家「ジョージ・マロリー」の遺した言葉です。
さんれい(山嶺)とは山のみねを指し、全ての登山家が目指す頂点のことです。さんれいコンサルティングは、登山家のような技術と忍耐力で、皆様の事業をサポートさせていただきます。
会社名 | さんれいコンサルティング合同会社 |
免許証番号 | 東京都知事(1)第103003号 |
所在地 | 東京都新宿区西新宿1-26-2新宿野村ビル32階 |
営業時間 | 10:00~18:00 |
電話番号 | 03-5322-2893 |
定休日 | 水曜日 |
相談無料・出張対応可能
ネットでお問い合わせ
お電話での問い合わせ10:00~18:00(水曜定休)